BGH v. 18.3.2015 - VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 242/13
Der Wohnraummietsenat des Bundesgerichtshofs hat heute seine Andeutungen aus 2014 in drei Entscheidungen umgesetzt und seine bisherige Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln aufgegeben. Zum Hintergrund:
Schönheitsreparaturen - eigentlich Sache des Vermieters
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Einfacher ausgedrückt: Die Wohnung muss nicht nur bei Mietbeginn in einem ordentlichen, bewohnbaren Zustand sein, sondern auch Reparaturen (Instandhaltung, Instandsetzung) einschließlich Renovierungen fallen nach der gesetzlichen Regelung dem Vermieter zur Last. In der Praxis ist das natürlich anders: In den allermeisten Wohnungsmietverträgen ist geregelt, dass nicht der Vermieter, sondern der Mieter für die Schönheitsreparaturen (malermäßige Instandsetzung) der Wohnung zuständig ist. Solche Mietvertragsklauseln können aber nach AGB-Recht unwirksam sein, so dass - trotz der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag - eben doch der Vermieter renovieren muss.
Wohnung unrenoviert überlassen - wer trägt die Schönheitsreparaturen?
Der BGH hat heute entschieden, dass dem Mieter die Schönheitsreparaturen nicht durch Formularmietvertrag übertragen werden dürfen, wenn die Wohnung unrenoviert an den Mieter überlassen wird. Der Mieter soll nicht die Abnutzungsspuren der Vormieter beseitigen müssen, sondern nur seine eigenen. Wenn Mieter und Vermieter doch vereinbaren wollen, dass der Mieter die Wohnung zunächst renoviert, müssen sie eben gleichzeitig einen "angemessenen Ausgleich" für den Mieter schaffen, in der Regel ein Mieterlass oder eine Geldzahlung. Im Fall VIII ZR 185/14 hatte der Vermieter dem Mieter für die Anfangsrenovierung der gesamten Wohnung eine halbe Monatsmiete erlassen - zu wenig für den BGH.
"Quotenabgeltung": Muss der Mieter beim Auszug einen Teil der Renovierungskosten tragen?
Bereits mit seinem Hinweis vom 22.1.2014 hatte der BGH angedeutet, Quotenabgeltungsklauseln demnächst kippen zu wollen. Quotenabgeltung bedeutet, dass der Mieter zu einer Zeit auszieht, zu der die Wohnung eigentlich noch nicht renoviert zu werden braucht. Solche Klauseln bestimmen, dass der Mieter zumindest 20%, 40%, 60% usw. oder einen anderen Prozentsatz ("Quote") von den Renovierungskosten zu tragen hat. Die Renovierungskosten bestimmen sich meist nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts. Solche Klauseln benachteiligen den Mieter nach der heutigen Entscheidung des BGH zum Aktenzeichen VIII ZR 242/13 unangemessen und sind unwirksam.
Wenn die Wohnung beim Auszug des Mieters also noch nicht abgewohnt und renovierungsbedürftig ist, muss der Mieter weder renovieren noch anteilige Kosten bezahlen. Der Nachmieter darf zum Renovieren nur verpflichtet werden, wenn er einen angemessenen Ausgleich dafür erhält.
Klauseln zu Schönheitsreparaturen vom Fachanwalt prüfen lassen!
Diese neue Rechtsprechung betrifft eine große Zahl von Mietverträgen. Neue Mietverträge sollten nur noch mit einer rechtssicheren, von einem Fachanwalt geprüften Schönheitsreparaturklausel abgeschlossen werden. Rechtssichere Quotenabgeltungsklauseln gibt es dagegen seit heute nicht mehr.
Rechtsanwalt Mathias Münch Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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