Begründung von Sondereigentum an ebenerdiger Terrasse ist nicht möglich

Begründung von Sondereigentum an ebenerdiger Terrasse ist nicht möglich
04.03.2015217 Mal gelesen
Wenn eine ebenerdige Terrasse nicht vertikal zum Gemeinschaftseigentum oder anderem Sondereigentum abgegrenzt ist, darf an dieser kein Sondereigentum eingetragen werden. Dies entschied am 6. Januar 2014 das KG durch Beschluss (Az.: 1 W 369/14).

Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung zugrunde:

Der Eigentümer eines Grundstücks, welches mit einem Mehrfamilienhaus bebaut war, hat beim Grundbuchamt die Aufteilung in Wohnungseigentum beantragt und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt. Im Erdgeschoss des Wohnkomplexes befand sich eine Wohnung, an welche sich eine ebenerdige Terrasse anschloss. Eine vertikale Abgrenzung zwischen Gartenfläche und Terrasse bestand nicht, jedoch sollte ausweislich der Teilungserklärung an dieser Terrasse Sondereigentum begründet werden. Im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum steht das Nutzungsrecht beim Sondereigentum nur dem jeweiligen Eigentümer zu und die übrigen Eigentümer werden von der Nutzung ausgeschlossen.

Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung der Teilung ab, mit der Begründung es fehle der Terrasse an der notwendigen Abgeschlossenheit, so dass an ihr kein Sondereigentum begründet werden könne.

Die Entscheidung des Grundbuchamtes wurde durch das KG bestätigt.

Das Gericht führt zur Begründung aus, Sondereigentum könne nur an Räumen in einem Gebäude, nicht hingegen an Grundstücksflächen eingeräumt werden. Die Abgeschlossenheit der Räume sei zwingende Voraussetzung für die Eintragung von Sondereigentum.

„In sich abgeschlossen“ bedeutet dem Wortsinne nach „nicht ohne weiteres zugänglich“. Zum Sondereigentum gehört – anders als bei schlichtem Miteigentum nach Bruchteilen – die alleinige Sachteil- und Raumherrschaft des Sondereigentums, so das Gericht. Zur Wahrung des Herrschaftsbereiches sei es erforderlich, dass das Sondereigentum klar und dauerhaft vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt und gegen widerrechtliches Eindringen geschützt sei.

Um das Merkmal der Abgeschlossenheit zu erfüllen, ist es erforderlich, dass eine bauliche Gestaltung vorgenommen wird, nach der das jederzeitige Betreten durch Dritte durch körperliche Abgrenzung verhindert werden kann. Wände und Decken gewährleisten eine solche Abtrennung, bei Balkonen und Terrassen aber diese auch dadurch erreicht werden, dass sie aufgrund ihrer Lage nur durch das Sondereigentum betreten werden können, zu dem sie gehören. Bei einer ebenerdigen Terrasse ist dies in der Regel nicht der Fall. Daher kann an einer Terrasse, die zur Gartenseite hin nicht baulich begrenzt ist, nur ein Sondernutzungsrecht, nicht aber Sondereigentum eingetragen werden.

Für Garagenstellplätze sieht das Gesetz eine Ausnahme vom Erfordernis der Abgeschlossenheit vor. Eine entsprechende Anwendung dieser Rechtsnorm käme jedoch vorliegend nicht in Frage, da der Gesetzgeber hat mit der Fiktion eines abgeschlossenen Raums für Garagenstellplätze einem Bedürfnis nach Verkehrsfähigkeit einzelner Stellplätze Rechnung getragen hat. Ein solches Bedürfnis bestehe für Terrassen nicht; sie müssen nicht ohne die Wohnung, zu der sie gehören sollen und der ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse zugeordnet werden kann, verkehrsfähig sein.

Auch bei Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung darf das Grundbuchamt die Eintragung mangels Abgeschlossenheit verweigern. Es hat die Kompetenz in eigener Verantwortung zu prüfen, ob die Baubehörde die Vorschriften richtig ausgelegt hat. Stellt das Grundbuchamt die Unrichtigkeit einer Abgeschlossenheitserklärung fest, darf es die Eintragung verweigern.