Wie der Bundesgerichtshof (BGH) in einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung (Az.: XII ZR 147/50) geurteilt hat, darf auch gegenüber einem Gewerberaummieter das Minderungsrecht nicht ausgeschlossen werden. Dies war bisher nur in Wohnraummietverträgen der Fall.
In dem durch die Vorinstanz (OLG München) entschiedenen Fall hatte der Mieter Büroräume für eine Laufzeit von 10 Jahren gemietet. Der Vermieter verwendete einen Formularvertrag, in dem es zu den Rechten des Mieters wegen Mängeln hieß:
"Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen durch den Mieter wegen eines Mangels der Mietsache oder wegen Verzugs des Vermieters mit der Beseitigung des Mangels ist ausgeschlossen, sofern der Vermieterden Mangel bzw. den Vollzug mit der Mängelbeseitigung nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten hat.
Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung der Miete und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängeln geltend machen, es sei den, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten."
Der Mieter rügte unter anderem die Funktionsfähigkeit der Klimaanlage, zahlte dann aber die Miete vorbehaltlos über 45 Monate lang. Erst danach zahlte der Mieter - wegen der Mängel - gar keine Miete mehr. Daraufhin verklagte ihn der Vermieter auf die rückständige Miete.
Der Mieter wendete ein, die Klausel in dem Mietvertrag sei unwirksam. Das LG München verurteilte den Mieter noch auf Zahlung. Der BGH kippte dieses Urteil und stellte im Rahmen seiner Grundsatzentscheidung fest, dass derartige Klauseln in Mietverträgen unwirksam seien.
Zunächst habe der Mieter bei solchen unwirksamen Klauseln ein "Zurückbehaltungsrecht" nach § 320 BGB. Die Pflicht des Vermieters, die vermieteten Räume in einem "vertragsgerechten Gebrauch zu halten" gehöre außerdem zu den "Kardinalpflichten" des Vermieters. Ein Ausschluss dieser Vermieterpflichten sei nur möglich, wenn davon "vertragsuntypische" und nicht vorhersehbare Schäden erfasst würden. Das ist bei "normalen" Mietmängeln wie einer nicht funktionierenden Klimaanlage mit Sicherheit nicht der Fall. Nach Auffassung des BGH verstößt die hier verwendete Klausel des Vermieters gegen das "Äquivalenzprinzip" und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen und sei eine unangemessene Risikoverlagerung zu Ungunsten des Vermieters: Denn der Mieter hätte nach der Klausel die Miete zu zahlen, obwohl ihm der Vermieter den Mietgebrauch nicht vertragsgemäß gewährt und sich wegen des Mangels - an sich nach den gesetzlichen Regelungen - die geschuldete Miete automatisch mindert.
Der BGH gab dem Mieter also recht. Er hatte zu recht die Miete gemindert und musste daher wegen der unwirksamen Klauseln nicht die geminderte Miete zurückzahlen. Auch die Tatsache, dass der Mieter zuvor über 40 Monate die Miete vorbehaltlos gezahlt hatte, half dem Vermieter nicht. Hier kommt nämlich eine "Verwirkung" des Minderungsanspruchs des Mieters in Betracht, da der Mieter den Eindruck vermittelt hat, er werde die Klausel akzeptieren und von seinem Minderungsrecht keinen Gebrauch machen.
Auch dem Einwand der "Verwirkung" schob der BGH jedoch einen Riegel vor: Der Vermieter habe sich ja seinerseits "vertragsuntreu" verhalten, da er eine unwirksame Klausel verwendet hat. Dann kann sich der Vermieter nicht darauf vertrauen, dass der Mieter wegen Zeitablaufs seine Rechte nicht mehr geltend machen werde.
Die Entscheidung des BGH hat größte Bedeutung für die Praxis. Gerade Vermieter von Gewerberaum schließen Mietverträge über einen längeren Zeitraum (üblicherweise 10 - 15 Jahre) ab. Die Gewinnkalkulation vor allem von Projektentwicklern ist dabei eng. Klauseln wie die in dem durch den BGH entschiedenen Fall sollen verhindern, dass in der - häufig schon vor der Fertigstellung des Gewerbeobjekts - erstellten Kalkulation die Gewinnprognose durch Reparaturen oder Mietausfälle "verhagelt" wird und das Vorhaben unrentabel wird.
Vor allem für Projektentwickler, aber auch alle anderen Vermieter von Gewerberaum stellt sich die Frage, welcher vertragliche Gestaltungsspielraum noch verbleibt. Wenn ein Vertrag erst einmal unterschreiben ist, ist das Kind schon in den Brunnen gefallen. Es geht darum, Gewerberaummietverträge so abzuschließen, dass sie für lange Zeit "gerichtsfest" sind. Diese Aufgabe übernehmen wir für Sie gerne. Vertrauen Sie auf unser Expertenwissen.
RA MAXIMILIAN KOCH
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
