Grundsätzlich besteht immer die Gefahr, daß bei einer Mietminderung, die der Vermieter nicht akzeptiert, wegen Zahlungsverzuges die Kündigung ausgesprochen wird. Daher sollte sicherheitshalber bis zur Klärung der Sachlage unter Vorbehalt weitergezahlt werden.
Ob eine Mietminderung in bestimmter Höhe einer gerichtlichen Überprüfung standhält, kann nicht immer abschließend beurteilt werden, da dies von mehreren Faktoren wie der Beweislage abhängt. Minderungswerte sind immer Einzelfallentscheidungen, es gibt dazu keine Rechtsprechung mit starren Werten, sogar in einem Rechtszug können Minderungshöhen unterschiedlich bewertet werden.
Dies hat auch der BGH (AZ: VIII ZR 138/11) bestätigt: Bei Zweifeln über die Ursache eines Mangels könne der Mieter unter Vorbehalt die Miete weiterzahlen. Dann sei er bis zur gerichtlichen Klärung nicht der Gefahr einer fristlosen Kündigung ausgesetzt. Ansonsten habe der Mieter die Nichtzahlung zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden könne. Dies sei auch der Fall, wenn er die Ursache eines Mangels an der Wohnung falsch einschätze.
Allgemein gilt: Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten).
Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 I S. 2 BGB zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem, d.h. mangelfreiem Zustand verpflichtet. Treten an der Mietsache Mängel auf, so obliegt es dem Vermieter, diese unverzüglich zu beseitigen. Diese Pflicht besteht verschuldensunabhängig. Sie ist das Spiegelbild der Zahlungspflicht des Mieters ("Geld hat man zu haben"). Es wird zwischen Sach- und Rechtsmängeln unterschieden, die die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache einschränken.
Der Vermieter muß von dem Mangel allerdings Kenntnis erlangen, d.h. der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen und ihn zur Mängelbeseitigung in angemessener Frist aufzufordern. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, so entfällt das Recht des Mieters auf Mietminderung, allerdings nur für den Zeitraum der versäumten Anzeigepflicht. Der Mieter muß den Zugang der Anzeige nachweisen. Gerichtsfest ist hier die Mitteilung per Fax oder Einwurfeinschreiben. Wird beim Übergabeeinschreiben der Brief nicht bei der Post abgeholt, ist dieser nicht zugegangen.
Liegt ein beachtlicher Mangel vor, schuldet der Mieter für den Zeitraum, in welchem die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, nur einen geminderten Mietzins. Der Mieter hat ggf. das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter zu verlangen. Ein Aufwendungsersatzanspruch steht dem Mieter zu, wenn die Beseitigung des Mangels unumgänglich ist oder der Vermieter sich mit der Mängelbeseitigung im Verzug befindet bzw. diese verweigert.
Für die Gebrauchsbeeinträchtigung und dafür, daß der Mangel nicht durch einen unsachgemäßen Gebrauch durch den Mieter herrührt, trägt der Mieter im Prozess die Beweislast. Handelt es sich um einen Mangel, der eindeutig der Sphäre des Vermieters zuzuordnen ist (z.B. Baumängel) liegt die Beweislast bei diesem.
Die Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters darf aber nicht überspannt werden (BGH, Beschluss vom 25. 10. 2011 - VIII ZR 125/11). Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome") hinaus die - ihm häufig nicht bekannte - Ursache dieser Symptome bezeichnet (BGH, Urteil vom 3. Juli 1997 - VII ZR 210/96).
Im Falle einer Kündigung können die ausstehenden Zahlungen im Übrigen innerhalb der Schonfrist des § 569, Abs. 3, Nr. 2 BGB nachgeholt werden, so daß die Wirksamkeit der Kündigung entfällt.
Suchen Sie einen Rechtsanwalt auf und sichern Beweise. Dies können z.B. Lärmprotokolle sein, Fotos oder ggf. ein Gutachten. Wichtig ist ein Übergabeprotokoll. Wegen Mängeln, die dem Mieter bekannt waren, kann nämlich nicht gemindert werden.
Rechtsanwalt Holger Hesterberg
Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.
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