Mischmietverhältnis: Im Zweifel Wohnraum?

Mischmietverhältnis: Im Zweifel Wohnraum?
22.07.2014594 Mal gelesen
„BGH stärkt Rechte von Mietern“, „Wohnung bleibt Wohnung“, „Im Zweifel Wohnraum“ und Ähnliches konnte man über das Urteil des BGH vom 9.7.2014 lesen. Was war wirklich passiert? Was war fast 30 Jahre höchstrichterliche Rechtsprechung zu Mischmietverhältnissen und was hat sich nun geändert?

BGH vom 9.7.2014 – VIII ZR 376/13

Ein „Mischmietverhältnis“ liegt vor, wenn eine Wohnung, ein Haus o.Ä. sowohl zur Nutzung als Wohnung als auch als Gewerbebetrieb vermietet wird. Sind die Wohnräume durch einen einheitlichen Mietvertrag vermietet, also nicht raumweise zu unterschiedlichen Nutzungszwecken, kann der Mietvertrag nur entweder ein Wohnraummietvertrag oder ein Mietvertrag über sonstige Räume sein. Bei einem Mietvertrag über Wohnraum gilt dann der besondere Kündigungsschutz von Mietern, ein spezielles Mieterhöhungsrecht und besondere Regelungen über Betriebskosten, Untermiete, Kaution und andere Mietsicherheiten, Modernisierung und weitere spezielle Wohnungsmieterregelungen.

Mischmietverhältnis  – welche Nutzungsart überwiegt?

Der BGH hat die so genannte Schwerpunktrechtsprechung entwickelt: Welche Nutzungsart überwiegt und bildet den Schwerpunkt des Mietverhältnisses? Seit dem Urteil vom 16.4.1986 – VIII ZR 60/85 galt: „Im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend Wohnraummiete oder eine andere Nutzungsart anzunehmen ist, sind alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen und sind daher auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks ergibt. Maßgebend ist stets der wahre Vertragszweck.“

Und weiter: „Wird ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen, so ist im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen wird. Das gilt selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer ist als die für Wohnzwecke gedachte. Denn die Kanzlei ist für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben kann, die er benötigt, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu dem auch die Miete für die Wohnung gehört.“

Was hat sich für Mischmietverhältnisse geändert?

Nun hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und hält sie selbst nicht mehr für sachgerecht: „Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stellt kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar.“ Dabei führt der BGH sogar Art. 2 Abs. 1 GG ins Feld: „Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen.“

Abgrenzung Wohnraummiete von Gewerberaummiete

Nach wie vor sind für den BGH alle Umstände des Einzelfalls heranzuziehen. Ein Indiz – aber nicht mehr – kann die Verwendung eines bestimmten Vertragsformular sein, z.B. eines typischen Wohnraum-Mietvertragsformulars. Eine mehrjährige, befristete Laufzeit des Mietvertrages oder die Einbeziehung von Mehrwertsteuer in den Mietpreis sprechen für Gewerberaummiete. Ein gutes Abgrenzungskriterium scheinen die Flächenanteile für Wohn- und Gewerbenutzung und die Verteilung der Miete auf die einzelnen Flächen zu sein. Wo keine solche Unterteilung vorgenommen wird, soll – und das ist neu – im Zweifel Wohnraummietrecht anwendbar sein.

War schon die bisherige Rechtsprechung wenig überzeugend, erscheint der neue Lehrsatz „im Zweifel Wohnraum“ doch recht willkürlich. Mietrechtspraxis und Instanzrechtsprechung werden sich dennoch darauf einstellen und in jedem Einzelfall alle Umstände, jedes Für und Wider gegeneinander abwägen müssen.

Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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