AG München, Urteil vom 16.12.2013 - 424 C 10773/13
Mit der Frage, unter welchen Umständen der Mieter eine Mietminderung verlangen kann, wenn die Wohnfläche kleiner ist als im Immobilien-Exposé angegeben, hatte sich das Amtsgericht München zu beschäftigen. Es gab dem Vermieter Recht und versagte dem Mieter das Recht auf Minderung der Miete.
Wohnfläche als zur Minderung berechtigender Mangel?
Grundsätzlich stellt jede Abweichung der Beschaffenheit einer Wohnung von der im Mietvertrag vereinbarten Beschaffenheit einen Mangel dar, der gemäß § 536 Abs. 1, 2 BGB zur Minderung berechtigt. Ist die Wohnfläche im Mietvertrag angegeben, dann soll dies keine unverbindliche Angabe, sondern eine zugesicherte Eigenschaft darstellen, so die ständige BGH-Rechtsprechung. Die Wohnfläche ist auch dann verbindlich vereinbart, wenn sie im Mietvertrag mit dem Zusatz "ca." versehen ist. Allerdings tritt eine Mietminderung nur ein, wenn der Mangel nicht unerheblich ist, § 536 Abs.1 Satz 3 BGB. Nur eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von mehr als 10% zu der im Mietvertrag angegebenen Fläche stellt einen erheblichen Mangel und Grund zur Minderung dar.
Vereinbarung der Wohnfläche außerhalb des Mietvertrages
Steht die Wohnfläche nicht im Mietvertrag, können auch Angaben und Erklärungen außerhalb des Vertrages zu einer Vereinbarung der Wohnfläche führen, z.B. Angaben in zwischen Vermieter und Mieter gewechselten E-Mails oder Schreiben. Das Verhalten der Parteien muss darauf schließen lassen, dass die Parteien wirklich eine Vereinbarung über die Miete treffen wollten; ansonsten kann in der Flächenabweichung auch kein Mangel liegen. Allein die Angabe im Makler-Exposé oder dem Maklerangebot im Internet reichen nicht aus, da der Makler seine Tätigkeit selbständig ausführt und kein Bote, Vertreter oder Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist.
Rückwirkende Minderung?
Die Mietminderung kann in der Regel erst dann geltend gemacht werden, wenn dem Vermieter der Mangel angezeigt wurde. Das trifft aber nicht auf Abweichungen der Wohnfläche zu: Stimmt die wirkliche Wohnfläche nicht mit der vertraglichen überein und ist die 10%-Toleranzgrenze überschritten, kann der Mieter auch rückwirkend - bis zur Grenze der Verjährung - die überzahlte Miete zurückverlangen.
In dem vom AG München entschiedenen Fall war die Wohnung 126 m² groß, der Makler hatte aber 164 m² angegeben. Zwar hat hier "nur" das Amtsgericht entschieden, das Urteil berücksichtigt aber die ständige obergerichtliche Rechtsprechung.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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