Abmahnung und Kündigung drohen bei unerlaubter Untervermietung – aber nicht während eines längeren Auslandsaufenthaltes?

Abmahnung und Kündigung drohen bei unerlaubter Untervermietung – aber nicht während eines längeren Auslandsaufenthaltes?
12.06.20141278 Mal gelesen
Mieter dürfen ihre Wohnung – auch zum Teil – nur mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten. Der BGH entschied nun, dass der Mieter die Erlaubnis des Vermieters verlangen kann, wenn er für einige Zeit ins Ausland geht. Wie lässt sich das rechtsdogmatisch begründen?

BGH v. 11.6.2014 – VIII ZR 349/13

Möchte der Mieter seine Wohnung untervermieten, benötigt er die Zustimmung des Vermieters (§ 540 BGB). Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis, darf der Mieter das Mietverhältnis kündigen („Sonderkündigungsrecht“). Auch nach dem heutigen BGH-Urteil bleibt es dabei: Eine unerlaubte Untervermietung kann der Vermieter abmahnen; beendet der Mieter die Untermiete nicht, kann der Vermieter kündigen.

Die heutige Entscheidung des BGH befasst sich „nur“ mit der Untervermietung „eines Teils des Wohnraums“ (§ 553 BGB). Die Mieter wollten während eines mehrjährigen Aufenthaltes in Kanada ihre Wohnung halten, die Miete sparen und deshalb die Wohnung einem Untermieter überlassen. Der BGH entschied: Die Mieter hatten ein „berechtigtes Interesse“ zur Untervermietung. Das berechtigte Interesse liege darin, während der Zeit des Auslandsaufenthaltes von den Mietkosten entlastet zu werden. Eigentlich nichts Neues, oder? Denn auch schon bisher galten nachvollziehbare persönliche oder finanzielle Gründe als berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung Dritten zu überlassen. Die Überlassung der gesamten Wohnung kann so allerdings nicht erzwungen werden.

Einer kleinen rechtsdogmatischen Revolution kommt es gleich, dass der BGH es für eine Überlassung eines Teils der Wohnung hält, wenn der Hauptmieter – selbst bei einem mehrjährigen Auslandsaufenthalt – einen Raum der Wohnung zur Einlagerung seines Hausrats nutzt. Damit gibt der Hauptmieter aber faktisch die Wohnung insgesamt auf, denn eine Lagernutzung ist nicht dasselbe wie eine Wohnnutzung. Der BGH hält offenbar eine Situation für angemessen, in der der Hauptmieter für den Vermieter auf Jahre nicht mehr greifbar ist, auch nicht wenn beispielsweise die Wohnung betreten werden muss. Die Ansicht des BGH, der Mieter gebe in einem solchen Fall nicht den „Gewahrsam“ an der Wohnung auf, ist blauäugig. Denn diese Auffassung lädt geradezu zu Missbrauch ein, nämlich die Wohnung langfristig aufzugeben und die gesetzlichen Vorschriften dadurch zu umgehen, dass ein Koffer in einem Raum der Wohnung belassen wird. Der Vermieter sollte eine solche Situation nicht hinnehmen müssen, da auch er ein berechtigtes Interesse daran hat, den Mieter, für den er sich entschieden hatte und mit dem er den Vertrag geschlossen hat, an der Wohnanschrift erreichen zu können.

Durch die Entscheidung des BGH vom 11.6.2014 entsteht Rechtsunsicherheit. Denn das Urteil kann dahingehend missverstanden werden, dass jeder Mieter, der längere Zeit ins Ausland geht, seine Wohnung untervermieten bzw. die Untermieterlaubnis verlangen darf. Das widerspricht aber dem Gesetz (§§ 540, 553 BGB) und lässt sich dogmatisch nicht begründen. Noch größer wird die Rechtsunsicherheit, wenn man sich vor Augen führt, dass der BGH mit der Entscheidung vom 11.6.2014 dem Mieter Schadensersatz zugesprochen hat. Verweigert der Vermieter – aus seiner Sicht zu Recht – die Erlaubnis zur Aufgabe/Untervermietung der gesamten Wohnung und weist der Mieter dann vor Gericht eine „Lagernutzung“, also den oben erwähnten Koffer, nach, sieht sich der Vermieter womöglich sogar noch mit einer Schadensersatzforderung konfrontiert.

Selbst bei einem doch recht simplen Fall, in dem Mieter um eine Untermieterlaubnis bitten, werden Vermieter nun besser fachanwaltlichen Rat einholen müssen.

Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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