Inzwischen dürfte die 10-%-Toleranzgrenze allgemein bekannt sein: Da nur "nicht unerhebliche" Abweichungen der tatsächlichen Fläche von der im Mietvertrag genannten Fläche einen Mangel darstellen, kommt eine Minderung - auch rückwirkend! - nur in Betracht, wenn die Abweichung 10% überschreitet. Ob die Flächenangabe mit dem Zusatz "ca." versehen ist, spielt keine Rolle. Klar sollte sein: Wenn ein Flächenangabe im Mietvertrag fehlt (so genannte "Beschaffenheitsvereinbarung"), kann es auch kein "Abweichung" geben. Wovon auch? Angaben in einem etwaigen Maklerexposé oder Maklerangebot im Internet zählen in der Regel nicht; der Makler arbeitet selbständig und ist nicht der Erfüllungsgehilfe des Vermieters.
Schönheitsfehler des Akte-Beitrags zum "Quadratmeter-Schummel": Es kamen nur Mieter zu Wort, die überhaupt keine Flächenvereinbarung getroffen, sondern sich für die besichtigte Wohnung zu dem geforderten Preis ohne Rücksicht auf die Wohnfläche entschieden hatten. Dann im Brustton der Überzeugung, ungerecht behandelt worden zu sein, die Miete für Jahre zurückzufordern, muss man auch erst mal bringen. Fazit: Akte bauscht zum Skandal auf, was durch die Rechtsprechung sehr ausgewogen behandelt wird und versucht es mit atypischen Fällen zu belegen.
Vermieter können Diskussionen über die Wohnfläche vermeiden, indem sie im Mietvertrag auf die Angabe der Fläche verzichten. Mieter können - das empfiehlt die Akte-Redaktion - auf die Festschreibung der Wohnfläche im Mietvertrag bestehen. Ob der Mieter die Wohnung bekommt, wenn er bereits bei Vertragsschluss die spätere Minderung quasi ankündigt, ist aus meiner Sicht allerdings fraglich. Interessant für Vermieter dürfte die Möglichkeit sein, durch AGB trotz Angabe einer Wohnfläche im Vertrag spätere Minderungen wegen der Flächenabweichung ausschließen. Mietverträge mit entsprechenden Vertragsklauseln auf der Basis der aktuellen BGH-Rechtsprechung erstelle ich gern auf Anfrage.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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