Das kommt drauf an. Grundsätzlich kann der Vermieter bei freifinanzierten Wohnungen die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben (§ 558 BGB). Dies gilt jedoch nicht bei Sozialwohnungen.
Unter ortsüblicher Miete versteht man die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort gezahlt wurde.
Der Vermieter hat verschiedene Begründungsmöglichkeiten zur Auswahl. Er kann sich z.B. auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auf 3 Vergleichswohnungen, in denen bereits die höhere Miete gezahlt wird, berufen.
Wichtig ist, dass der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich erklären und begründen muss (§ 558a BGB).
Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter jedoch nicht einseitig "anordnen". Vielmehr gilt das Zustimmungsverfahren, d.h. die Mieterhöhung wird nur dann wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt (§ 558b BGB). Ist die Mieterhöhung formal in Ordnung und wird nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete gefordert, muss der Mieter zustimmen.
In dem Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter daher deutlich machen, dass der Mieter zur Zustimmung aufgefordert wird. Entsteht der Eindruck, dass der Vermieter die Erhöhung einseitig geltend machen kann, dann ist die Mieterhöhung unwirksam.
Als Grenzen für eine Mieterhöhung sind in diesem Zusammenhang die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze zu beachten.
Die Jahressperrfrist schreibt vor, dass zwischen der letzten und der neuen Mieterhöhung mindestens 12 Monate vergangen müssen (§ 558 I BGB). Die eigentliche Mieterhöhung darf dabei erst durchgeführt werden, wenn die letzte Erhöhung mindest fünfzehn Monate zurückliegt.
Kappungsgrenze heißt, dass der Vermieter niedrige Mieten nicht auf einmal auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Die Miete darf in solchen Fällen in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.
Ausgeschlossen ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde.
Zu beachten ist noch, dass der Vermieter die Miete auch dann erhöhen kann, wenn er Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat.
Mieter sollten daher in jedem Falle prüfen, inwieweit die Forderung des Vermieters berechtigt ist. Dazu haben sie nach Eingang des Mieterhöhungsschreibens den restlichen Monat sowie die zwei darauffolgenden Monate Zeit.
