Hier stellt sich die Frage, ob der Vermieter den Mieter über nicht kostendeckende Vorauszahlungen aufklären muss und der Vermieter bei einem schuldhaften Verstoß gegen eine etwaige Aufklärungspflicht mit der Nachforderung ausgeschlossen ist.
Zunächst kann der Vermieter auch nicht kostendeckende Vorauszahlungen wirksam vereinbaren. Dies wird in der Rechtsprechung damit begründet, dass es dem Vermieter sogar unbenommen wäre, gar keine Vorauszahlungen zu fordern und die Betriebskosten insgesamt erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Ob den Vermieter dann aber gegenüber dem Mieter eine Aufklärungspflicht trifft, oder es Sache des Mieters ist, sich zu erkundigen, hat das OLG Düsseldorf mit Beschluss vom 08.03.2012 - I-24 U 162/11 zu einem Gewerberaummietvertrag entschieden. Nach dieser Entscheidung muss der Vermieter den Mieter grundsätzlich nicht darauf hinweisen, dass die geforderten Betriebskostenvorschüsse die tatsächlich anfallenden Kosten nur teilweise abdecken, zumal diese Kosten auch in Abhängigkeit vom Verbrauch und den Preisen am Markt sehr unterschiedlich sein können. Vielmehr müsse der Mieter, welcher diese Daten für seine Kalkulation benötige, sich beim Vermieter erkundigen.
Etwas anderes gelte ausnahmsweise jedoch dann, wenn besondere Umstände vorliegen würden, welche bei dem Mieter einen Vertrauenstatbestand schaffen würden und den Vermieter korrespondierend hierzu dann eine Aufklärungspflicht treffen würde, was in dem zu entscheidenden Fall jedoch nicht gegeben war. Ein solcher Sonderfall dürfte dann anzunehmen sein, wenn der Mieter für den Vermieter erkennbar und offenkundig der irrigen Annahme ist, dass mit den monatlichen Zahlungen nahezu alle tatsächlichen Kosten abgedeckt sind und er nicht mit erheblichen Nachforderungen rechnet. Dann trifft den Vermieter unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben eine Pflicht, den Irrtum aufzuklären. Die Voraussetzungen muss jedoch der Mieter im Zweifel beweisen.
Schützenswert ist der Mieter bzgl. der Kostendeckung der Vorauszahlungen jedoch dann, wenn der Vermieter die Kostendeckung zugesichert hat oder der Vermieter den Mieter über die Kostendeckung getäuscht hat, damit der Mieter den Mietvertrag abschließt, was auch hier der Mieter beweisen müsste.
Der Vermieter sollte daher vorbeugend bei nicht kostendeckenden Vorauszahlungen oder bei nur prognostizierten Kosten im Rahmen der Neubauerstvermietung entsprechende Klauseln im Mietvertrag aufnehmen und mit dem Mieter vereinbaren. Der Mieter sollte sich nach den tatsächlichen Kosten beim Vermieter erkundigen und nicht blind darauf vertrauen, dass die Vorauszahlungen kostendeckend sind, da es einen solchen Grundsatz nicht gibt.
Hubertus W. Garchow | Rechtsanwalt
http://www.rae-am-schloss.de/DE/Vermieterschutz.html
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