Zukünftige Bauarbeiten erkennbar? Baulärm kein Mietmangel!

30.07.2011737 Mal gelesen
Ist bei Abschluss eines Mietvertrages erkennbar, dass eine Baulücke auf dem Nachbargrundstück in der Zukunft geschlossen wird, kann sich der Mieter bei späteren Bauarbeiten nicht auf ein Minderungsrecht berufen - ein Mietmangel liegt dann nämlich nicht vor.

Ein für Mieter und Vermieter gleichermaßen interessantes Urteil hat das LG Gießen am 15.12.2010 verkündet (Az.: 1 S 210/10):

Eine Vermieterin machte klageweise einen Mietrückstand in Höhe von 2.790,83 EUR geltend, die Mieter beriefen sich auf das Recht zur Minderung der Miete.

Dem Rechtsstreit lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien des Rechtsstreits hatten im Oktober 1998 einen Mietvertrag über eine Wohnung im dicht bebauten Innenstadtbereich einer Universitätsstadt abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt befand sich das dem unmittelbar angrenzende Nachbargrundstück in einem verwahrlosten Zustand, mit einer geringfügigen, abrissreifen Restbebauung.

In den Jahren 2003 und 2004 wurde diese abgerissen.

In 2008 begannen auf dem Grundstück Bauarbeiten zur Errichtung eines großen Gewerbekomplexes.

Die Bauarbeiten führten zu einer erheblichen Belästigung der Nachbarmieter durch Staub und Lärm. Es wurde rund um die Uhr gearbeitet.

Die Mieter entsannen sich des § 536 BGB und überwiesen nur noch eine geminderte Miete.

Die Vermieterin akzeptierte das nicht und zog vor Gericht: Bei Abschluss des Mietvertrages sei für die Mieter erkennbar gewesen, dass das Nachbargrundstück nicht unbebaut bleiben würde. Sie seien daher mit einer Minderung wegen der späteren Bauarbeiten ausgeschlossen gewesen.

Das Landgericht gab der Vermieterin in der Berufungsinstanz Recht:

Die von den Mietern gerügte Lärm- und Schmutzbelästigung stelle keinen Mangel dar, der eine Minderung der Miete nach sich ziehen könnte.

Ein Mangel liege nur vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache nachteilig von dem vertraglich geschuldeten Zustand abweiche.Von der vertraglichen Sollbeschaffenheit sei aber durch die Bauarbeiten nicht abgewichen worden - denn bei Vertragsschluss sei für beide Vertragsparteien erkennbar gewesen, dass es auf dem Nachbargrundstück zu Bauarbeiten würde kommen können. Die Mietvertragsparteien hätten daher das Risiko des Auftretens von baubedingten Gebrauchsbeeinträchtigungen bei Vertragsschluss stillschweigend vorausgesetzt, so dass die Vermieterin den Mietern nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung vertraglich schuldete.

Das Gericht sah also in der zukünftigen Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache - eine nachteilige Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache wurde deshalb nach Ansicht des Gerichtes durch die Bauarbeiten nicht begründet.

Die Mieter konnten sich auch nicht auf mangelnde Erkennbarkeit der zukünftigen Bebauung berufen: Eine Baulücke bleibe, jedenfalls im Stadtkern einer mittelgroßen Universitätsstadt, bekanntermaßen nicht über viele Jahrzehnte bestehen.

Beraterhinweis:

Nach § 536a BGB ist die Minderung für Mängel ausgeschlossen, die bei Vertragsabschluss schon bekannt sind. Ist dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt oder kann er erkennen, dass es in Zukunft zu umfangreichen Bauarbeiten in der Nachbarschaft kommen wird, so kann er darauf ebenfalls keine Minderung stützen. Die Rechtsprechung des LG Gießen reiht sich damit in eine Reihe gleichartiger Entscheidungen weiterer Gerichte ein (AG Eckernförde: Keine Minderung bei stadtbekanntem Bauvorhaben; LG Frankfurt/Main: Keine Minderung bei absehbarer Errichtung eines Hubschrauberlandeplatzes).

RA Andreas Schwartmann, Köln.