Der schutzlose Mieter in Zweifamilienhäusern - Die ordentliche Kündigung nach § 573a BGB

23.05.20116882 Mal gelesen
Mieter, die gemeinsam mit dem Vermieter in einem Zweifamilienhaus wohnen, unterliegen immer dem Risiko einer ordentlichen Kündigung. Warum das so ist klärt der nachfolgende Artikel:

Im allgemeinen ist im Mietrecht der Schutz der Interessen des Mieters höher angesiedelt als der Schutz des Vermieters. Am deutlichsten wird dies bei der Kündigung des Mietverhältnisses. Der Mieter kann ohne Angabe eines  Grundes und immer (es sei denn es ist ein befristetes Mietverhältnis oder die Kündigung wurde für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen) die Wohnung mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen, der Vermieter hat nur die Möglichkeiten der außerordentlichen Kündigung gemäß §§ 543, 569 BGB sowie der ordentlichen Kündigung gemäß § 573 ff BGB, beides jedoch nur bei Vorliegen eines besonderen Interesses (=nur aus den gesetzlich vorgegebenen Gründen wie Zahlungsverzug, Eigenbedarfskündigung etc.pp. )  . Die dort genannten Kündigungsgründe sind ebenfalls eher restriktiv auszulegen. Allerdings gibt es eine Ausnahme von der Regel, die sogenannte Einliegerwohnungkündigung: § 573a BGB

Nach § 573a BGB hat der Vermieter, der gemeinsam mit dem Mieter in einem Haus mit nicht mehr als 2 Wohnungen wohnt, das Recht eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnis auszusprechen, ohne dass es einer besonderen Begründung bedarf. Der Vermieter kann also jederzeit das Mietverhältnis beenden, es muss weder ein Zahlungsverzug noch ein Eigenbedarf oder ein sonstiger gesetzlicher Grund vorliegen. Wenn dem Vermieter danach ist, kann er kündigen. Der Mieter einer solchen Wohnung ist aus juristischer Sicht quasi schutzlos.

Die einzige “Wohltat” die der Gesetzgeber dem Mieter zubilligt ist die verlängerte Kündigungsfrist gemäß § 573a Abs 1 Satz 2 BGB. Danach verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate.

Sinn und Zweck der Norm ist klar:  Der Gesetzgeber will – vereinfacht gesagt -  “Mord und Totschlag” verhindern. Wenn sich Mieter und Vermieter nicht sonderlich mögen sondern  vielmehr um jede Kleinigkeit streiten, ist es außerordentlich Konflikt erhöhend, wenn der Vermieter den Mieter faktisch nicht los wird. Über kurz oder lang werden dann nichtjuristische Argumente genutzt, um das Mietverhältnis zu beenden. Grundsätzlich hat die  Norm also seinen Zweck.

Nur ist der Mieter doch etwas perplex, wenn die Mängelanzeige oder die Ankündigung einer Mietminderung mit einer ordentlichen Kündigung des Vermieters  beantwortet wird, die nach den gesetzlichen Vorschriften sogar rechtens ist. So wird eine eigentlich sinnvolle Norm zum Drangsalierungsmittel des Vermieters.

Im Räumungsverfahren hat der Mieter dann nur noch die Möglichkeit die Rechtsmißbräuchlichkeit des Handelns des Vermieters anzuführen. Das ist nur selten erfolgreich, da es auch für Richter problematisch ist, grundsätzlich erlaubtes Handeln als Rechtsmissbräuchlich zu werten.

Daher gehört zu einer mietrechtlichen Beratung auch immer die Frage nach den Wohnumständen des Mieters und die Beratung über mögliche Konsequenzen.