Vermieterrisiken bei der Wohnungsvermietung

18.04.20112838 Mal gelesen
Im ländlichen Raum unterliegt die Vermietung von Wohnungen auf Vermieterseite erheblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken. Der vielfach anzutreffende Einwohnerschwund führt zum Wohnungsleerstand und damit zum Wohnungsüberangebot, was wiederum sinkende Mietpreise zur Folge hat. Darüber hinaus obliegt es dem Vermieter, das Mietobjekt und die Wohnungen baulich in einwandfreien Zustand zu halten und die Finanzmittel dafür zur Verfügung zu stellen. Die genannten Rahmenbedingungen können zu einer Schwächung und Überforderung der heimischen Wohnungswirtschaft führen

Vermieterrisiken bei der Wohnungsvermietung

Im ländlichen Raum unterliegt die Vermietung von Wohnungen auf Vermieterseite erheblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken. Der vielfach anzutreffende Einwohnerschwund führt zum Wohnungsleerstand und damit zum Wohnungsüberangebot, was wiederum sinkende Mietpreise zur Folge hat. Darüber hinaus obliegt es dem Vermieter, das Mietobjekt und die Wohnungen baulich in einwandfreien Zustand zu halten und die Finanzmittel dafür zur Verfügung zu stellen. Die genannten Rahmenbedingungen können zu einer Schwächung und Überforderung der heimischen Wohnungswirtschaft führen. Besonders gefährdet sind kleinere, private Wohnungsvermieter, die ggf. ihre vermieteten Wohnungen fremdfinanziert haben und auf Mieteinnahmen angewiesen sind. Daher drängen immer stärker gewerbliche oder Fondorientierte Großvermieter auf den Wohnungsmarkt, da sie Verluste besser ausgleichen können und bei denen die Manager selbst nicht in Haftung genommen werden können.

Als wären die Vermieter nicht ohnehin schon durch die geschilderten Rahmenbedingungen im ländlichen Raum ausreichend belastet, wendet sich nun auch noch der BGH mit seinen aktuellen mietrechtlichen Entscheidungen gegen sie.

Gerichtliches Räumungsverfahren wegen Mietschulden:

Befindet sich der Mieter einer Wohnung mit mindestens zwei Monatsmieten in Zahlungsrückstand, so kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Weigert sich der Mieter anschließend aus der Wohnung auszuziehen, so muss der Vermieter über das Amtsgericht ein Räumungsurteil (Titel) beschaffen, was sich erfahrungsgemäß über Monate erstreckt. Neben dem hohen Zeitverlust und den erheblichen Verfahrenskosten, droht dem Vermieter bei Zahlungsunwilligkeit des Mieters zusätzlich ein erheblicher Mietausfall, da die Wohnung bis zur Räumung nicht vermietbar ist. Zwar ist der Vermieter berechtigt, die aufgelaufenen Mietrückstände und die im Zusammenhang mit der Räumung entstanden Kosten vom Mieter zurückzufordern, dies gelingt allerdings bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters nicht. Die wirtschaftlichen Schäden für die Wohnungswirtschaft in Deutschland in derartigen Fällen sind enorm. Im Jahre 2005 wurde auf Seiten der Wohnungswirtschaft durch besonders krasse Fälle der Vermieterschädigung ein wirtschaftlicher Schaden von ca. 2,2 Milliarden Euro ermittelt. Unberücksichtigt geblieben sind dabei diejenigen Mieter, die unverschuldet in wirtschaftliche Not geraten sind und die ihre Miete nicht mehr zahlen konnten.

Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher:

Hat der Vermieter den erforderlichen Räumungstitel gegen den Mieter vor Gericht erstritten, so ist er nun in der Lage, den Gerichtsvollzieher nach Zahlung eines hohen Kostenvorschusses mit der Wohnungsräumung zu beauftragen. Stellt der Gerichtsvollzieher zum Räumungstermin fest, dass der Vermieter einige in der Wohnung lebende volljährige Personen, von deren Existenz er nichts wusste, versehentlich in der Räumungsklage vergessen hat, so wird er die Räumung der Wohnung verweigern. Der Vermieter müsste in diesem Fall nochmals Räumungsklage unter Einbeziehung der zunächst vergessenen Wohnungsmitbewohner bei Gericht beantragen und die Wohnungsräumung über den Gerichtsvollzieher anschließend wiederholen. Nach Auffassung des BGH ist der Vermieter verpflichtet in der Räumungsklage alle in der Wohnung lebenden volljährigen Personen anzugeben. Darunter zählen auch Ehepartner, Lebensgefährten, volljährige Kinder und Untermieter. Viele kleinere Privatvermieter werden in Anbetracht des hohen Zeit- und Kostenaufwandes entnervt und verzweifelt aufgeben.

Maßnahmen der Vermieter zur Schadensvermeidung:

Der effektivste Schutz vor hartnäckigen, zahlungs- und auszugsunwilligen Mietern findet im Vorfeld der Vermietung statt. Noch vor Abschluss des Mietvertrages sollte sich der Vermieter ein gutes Bild über den zukünftigen Mieter verschaffen. Dazu zählt die Vorlage von Ausweispapieren, Einkommensbescheinigungen, Auskunft über Name und Anschrift des bisherigen Vermieters, Benennung des Arbeitgebers, Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des alten Vermieters und einer Schufaauskunft. Darüber hinaus sollte der Vermieter neben der zu fordernden obligatorischen Mietkaution, alle volljährigen Personen als Mieter in den Mietvertrag aufnehmen und als Mietvertragspartei benennen. Im Falle rückständiger Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis, kann er später gegen alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter Ansprüche erheben.

Befindet sich der zahlungs- und auszugsunwillige Mieter bereits in der Wohnung, so sollte sich der Vermieter zur Durchführung des komplizierten Räumungsverfahrens kompetenten Rechtsrat einholen. Darüber hinaus empfiehlt sich der Abschluss einer Vermieterrechtsschutzversicherung, die in Anbetracht des erheblichen Vermieterrisikos trotz der relativ hohen Versicherungsbeiträge, durchaus sinnvoll ist.

Neuerdings bietet die Versicherungswirtschaft eine Mietausfallversicherung für Vermieter an. Der Versicherungsschutz umfasst den räumungsbedingten Schaden des Vermieters wie Mietausfall, Renovierungskosten und Mietrückstände.

Rechtsanwalt Schwarz, Berlin-Friedrichshagen, Tel.: 030/64092100, www.RAKanzleiBerlin.de