BGH: Bank muss Erwerber sog. Schrottimmobilien über spezifische Risiken eines Mietpools aufklären

09.05.2008838 Mal gelesen

Der Bundesgerichtshof hat mit einer aktuellen Entscheidung (BGH, Urt. v. 18.03.2008 – XI ZR 241/06) seine Rechtsprechung (vgl. BGH, Urt. 20.03.2007 – XI ZR 414/04) zu sog. Schrottimmobilien bestätigt. In seiner Entscheidung stellt der BGH nochmals klar, dass Banken, die solche Schrottimmobilien finanzieren, gegenüber dem Anleger bzw. ihrem Kunde Aufklärungspflichten im Hinblick auf Risiken des Mietpools treffen können, wenn sie die Darlehensgewährung von dem Beitritt zu einem solchen Mietpool abhängig machen.

In der Vergangenheit wurden zahlreiche Anleger mit verlockenden Angeboten zum Erwerb einer Eigentumswohnung zum Zwecke der Geldanlage, der Steuerersparnis und der Altersvorsorge animiert. Nicht selten stellte sich schon nach kurzer Zeit heraus, dass es sich um eine sog. Schrottimmobilie handelte. Die versprochenen Ausschüttungen aus dem Mietpool, dem der Erwerber gutgläubig und bereitwillig beigetreten ist, blieben weit hinter den Erwartungen zurück oder sogar vollkommen aus.
Besonders dramatisch sind die Folgen, wenn der Erwerber den Kauf nicht mit eigenen finanziellen Mitteln bestritten, sondern über einen Bankkredit, der regelmäßig gleich mit der Immobilie gemeinsam vermittelt wurde, finanziert hat. Häufig handelt es sich in diesen Fällen um zunächst tilgungsfreie Darlehen, die sodann am Vertragsende durch ebenfalls im Zuge des Erwerbs der Wohnung abgeschlossene Bausparverträge getilgt werden sollen.
Bleiben in einem solchen Fall, die in Aussicht gestellten Mietausschüttungen aus, so hat dies häufig zur Folge, dass das Darlehen bzw. die zur Finanzierung abgeschlossenen Bausparverträge nicht mehr oder nur unter großen wirtschaftlichen Anstrengungen bedient werden können. Die Darlehenskündigung, Vollstreckungsmaßnahmen der Bank, der Verlust der Wohnung sowie im Extremfall der finanzielle Ruin können drohen.
Nicht selten stellt sich heraus, dass das Ausbleiben der Mietausschüttungen und der häufig folgende Zusammenbruch des Mietpools auf Umstände zurückzuführen sind, die bereits beim Erwerb der Schrottimmobilie bekannt waren, über welche der Anleger vor dem Kauf jedoch nicht aufgeklärt worden ist.
In solchen Fällen kommt die Haftung der finanzierenden Bank in Frage. Ist der Bank eine Aufklärungspflichtverletzung nachzuweisen, so kann der Anleger die Rückabwicklung des Darlehensvertrages und die Rückzahlung aller im Zuge des Darlehens an die Bank erbrachten Leistungen sowie einen unter Umständen darüber hinausgehenden Schaden ersetzt verlangen.
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kommt ein solcher Schadensersatzanspruch wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten in Betracht, wenn die Bank einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Anlageinteressenten hat und sich dessen bewusst ist bzw. wenn sie bewusst eine Gefährdung des Anlegers geschaffen oder begünstigt hat und ihren Kunden hierüber nicht informiert.
In seiner aktuellen Entscheidung hat nun der BGH nochmals klargestellt, dass eine Bank, die den Erwerb einer Schrottimmobilie finanziert und die Gewährung des Darlehens von dem Beitritt ihres Kunden zu einem Mietpool abhängig macht, den Anleger über spezifische Risiken des konkreten Mietpools aufklären muss.
Als spezifische Risiken, die eine solche Aufklärungspflicht der Bank auslösen können, kommt eine bereits bestehende Überschuldung des Mietpools im Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie sowie die bereits erfolgte Gewährung von Darlehen zugunsten des Mietpools, für die der Anleger als Poolmitglied mithaften muss, in Betracht. Hat die finanzierende Bank Kenntnis von solchen Umständen und klärt sie ihren Kunden hierüber nicht auf, so macht sie sich schadensersatzpflichtig.
Gleiches wenn die Bank Kenntnis darüber hat, dass die in Aussicht gestellten Ausschüttungen des Mietpools konstant überhöht sind, also nicht auf nachhaltig erzielbaren Einnahmen beruhen und der Anlageinteressent nicht nur einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens erhält, sondern darüber hinaus seine gesamte Finanzierung Gefahr läuft, wegen ständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern (ausdrückliche Bestätigung von BGH, Urt. v. 20.03.2007 – XI ZR 414/04).
Die höchstrichterliche Rechtsprechung erleichtert mittlerweile die erfolgreiche Geltendmachung eines solchen Schadensersatzanspruchs, nämlich dann, wenn Vermittler, Verkäufer oder Initiator der Schrottimmobilie und die finanzierende Bank eng zusammengearbeitet haben (sog. institutionalisiertes Zusammenwirken). Ein Indiz für ein solches enges Zusammenwirken besteht regelmäßig darin, dass dem Anlageinteressenten gleichzeitig durch den Vermittler nicht nur Unterlagen und Formulare zum Zwecke des Erwerbs der Immobilie, sondern auch zum Abschluss des Darlehensvertrages vorgelegt werden, die finanzierende Bank den Vermittler demnach mit Originalformularen ausgestattet hat.
Sind die gegenüber dem Anleger gemachten Angaben zudem evident unrichtig, so nimmt die Rechtsprechung widerleglich an, dass die Bank Kenntnis von der arglistigen Täuschung des Anlegers durch den Vermittler, den Verkäufer, den Initiator oder den Prospekt hatte. 
Erwerber von Schrottimmobilien sollten sich rechtzeitig von einem im Bereich Bankrecht und Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten und prüfen lassen, ob im jeweiligen Einzelfall Chancen bestehen, Schadensersatzansprüche gegen die finanzierende Bank oder andere beteiligte Personen wie Vermittler, Initiatoren oder Verkäufer erfolgreich geltend zu machen und die Immobilie loszuwerden.