Pflegeimmobilien kaufen - Erklärung und FAQ zum neuen Hit auf dem Kapitalmarkt

Pflegeimmobilie - Was man wissewn sollte
07.11.2018142 Mal gelesen
Immer öfter hört man heute das Wort „Pflegeimmobilien“, sowie dass man Pflegeimmobilien kaufen soll und als sichere Kapitalanlage ansehen kann. Kommt man jedoch das erste Mal mit dem Wort „Pflegeimmobilie“ in Berührung, kommen viele Fragen auf.

Was ist eine Pflegeimmobilie überhaupt?

Was ist der Unterschied zu einer "normalen" Immobilie als Kapitalanlage

Warum werden Pflegeimmobilien gerade gehypt?

Sind Pflegeimmobilien wirklich eine sichere Kapitalanlage und welche Risiken gibt es?

Pflegeimmobilien kurz erklärt

Eine Pflegeimmobilie ist eine Wohnung oder ein Zimmer/Apartment in einem Pflegeheim, welches man mit dem Kauf erwirbt. Diese Immobilie vermietet man dann weiter. Dafür erhält man im Gegenzug eine monatliche Mietzahlung als Rendite. Alternativ kann man bei Pflegebedürftigkeit auch selbst in das Zimmer einziehen, um die Mietkosten im Pflegeheim zu sparen.

Zu beachten ist jedoch, dass Pflegeheime von einer Betreibergesellschaft betrieben werden. Und an diese Vermietet man die Pflegeimmobilie, nicht an die Pflegebedürftigen selbst. Die Betreibergesellschaft kümmert sich dann um die Weitervermietung an die Pflegebedürftigen sowie die Renovierung und Instandhaltung des Zimmers. Sie selbst erhalten also keine Zahlung von den Bewohnern, sondern von der Betreibergesellschaft.

Unterschied zu einer normalen Immobilie als Kapitalanlage

Bislang standen Immobilien als Kapitalanlage im Vordergrund. Die Immobilien wurden erworben und an Mieter vermietet. Dadurch erhält man Mieteinnahmen und kann den Komplex Immobilie auch bei der Steuer berücksichtigen. Dabei tragen Vermieter aber viele Risiken und haben, wenn nicht eine Gebäudeverwaltung beauftragt wird, auch oft viel Arbeit mit der Organisation der Vermietung und der Immobilie. Dies ist etwas anders bei Pflegeimmobilien. Mit der Vermietung der Zimmer an die Pflegebedürftigen hat man nichts zu tun. Diese Organisation und das Vermietungsrisiko übernimmt die Betreibergesellschaft.

Man vermietet die Zimmer nur an die Betreibergesellschaft und hat dann nur noch wenig Arbeit damit. Mieteinnahmen erhält man dennoch. Da Sie nur einen Vertrag mit der Betreibergesellschaft geschlossen haben, tragen Sie nicht die Risiken, welche auf die pflegebedürftigen Mieter entfallen. Die Betreibergesellschaft hat mit Ihnen einen Vertrag geschlossen und muss die monatlich vereinbarten Raten zahlen - ob sie das Zimmer nun selbst weiter vermieten kann oder nicht - obwohl dies bei dem derzeitigen demographischen Wandel wahrscheinlich erscheint. Die Betreibergesellschaft hat indessen aber eine gewisse hohe Wahrscheinlichkeit, dass wenn das Zimmer vermietet ist, sie auch die Mieten bekommt. Zunächst hat die Betreibergesellschaft nämlich einen Anspruch gegen die pflegebedürftige Person. Kann diese nicht zahlen, müssen deren Verwandte dafür einstehen. Und wenn diese nicht zahlen können, muss gegebenenfalls der Staat die Mieten an die Betreibergesellschaft zahlen.

Zudem erhalten Sie für sich oder ihre nahen Angehörigen (je nach Vertrag) ein bevorzugtes Belegungsrecht in einem Haus der Betriebsgesellschaft.

Bei einer normalen, aber auch einer Pflegeimmobilie sind Sie zudem grundbuchlich abgesichert und können die Wohnung verkaufen, verschenken und vererben. Bei der Investition in beide Arten von  Immobilien können Sie zudem steuerliche Aspekte geltend machen, um einen Teil Ihrer gezahlten Einkommenssteuer vom Finanzamt zurückzuerhalten

Warum werden Pflegeimmobilien gerade gehypt?

Zu beachten ist, dass die Immobilienpreise in Deutschland rasant und stetig steigen aufgrund der Wohnungsknappheit in Ballungsgebieten. Eigentumswohnungen eignen sich daher oft nicht mehr als Investment, muss man doch eine horrende Summe für den Kauf der Eigentumswohnung aufbringen. Dieses Kapital haben viele Anleger oft nicht oder scheuen diese hohe Investition. Dies ist anders bei Pflegeimmobilien: Hier erwirbt man keine ganze Wohnung, sondern meist nur ein einzelnes Zimmer. Dies ist aufgrund der geringeren Quadratmeterzahl erschwinglich und das Verlustrisiko aufgrund der geringeren Investitionssumme somit auch geringer. Zudem wird der Bau von Pflegeimmobilien oft durch zinsgünstige Darlehen ermöglicht, was den Kaufpreis der Wohnung senkt und den Kauf zu einer lukrativen Investitionsmöglichkeit macht.

Zudem versprechen die Verkäufer von Pflegeimmobilien noch weitere Vorteile: Hohe Renditen und eine sichere Geldanlage sowie sichere Mieteinnahmen.

Wenig Organisationsarbeit und sichere Mieteinnahmen. Dies alles klingt sehr gut für Kapitalanleger.

Sind Pflegeimmobilien wirklich eine sichere Kapitalanlage und welche Risiken gibt es?

Doch es gibt auch Risiken, die beachtet werden müssen!

Die Verkäufer von Pflegeimmobilien werben zwar damit, dass der demographische Wandel dafür sorgt, dass Pflegeheime in Zukunft auch weiterhin voll belegt sein werden. Doch ob ein Pflegeheim tatsächlich voll belegt wird hängt von der Lage der Immobilie ab. Dabei ist egal, ob die Immobilie im ländlichen Gebiet oder eine Großstadt liegt. Es muss zunächst einen Bedarf nach einer (weiteren) Pflegeimmobilie geben und qualifiziertes Personal in der Region zu finden sein.

Zudem muss die Mikrolage stimmen: Das heißt das unmittelbare Umfeld der Immobilie muss stimmen: Gibt es eine gute Verkehrsanbindung für Bewohner und Besucher, ist die Umgebung passend für die Bedürfnisse der Bewohner, sodass diese nahe gelegen Einkaufen und Spazieren gehen können, altersgerechte Aktivitäten angeboten werden, Restaurants, Cafés, Parks in der Nähe vorhanden sind und kein störender Lärm vorhanden ist.

Die Lage bei einer Pflegeimmobilie ist mindestens genauso wichtig und komplex wie bei einer normalen Immobilie. Nur wenn diese stimmt ist die Wahrscheinlichkeit am höchsten, dass die Immobilie immer voll belegt sein wird und die Betreibergesellschaft Mieteinnahmen erhält, die diese an Sie weiterleiten kann.

Doch auch bei der Investition in Pflegeimmobilien sind Sie bezüglich der Mieteinnahmen nicht zu 100% abgesichert, wie oft suggeriert wird. Sie haben nämlich einen Miet- oder Pachtvertrag mit der Betreibergesellschaft geschlossen, welche die Zimmer weitervermietet und sich um die Organisation kümmert.

Doch was passiert, wenn die Pflegegesellschaft insolvent wird oder Missmanagement betreibt? Bekommen Sie dann überhaupt noch Mietzahlungen? Mit dem Bewohner selbst haben Sie ja gerade keinen Vertrag geschlossen. Die Garantie, dass der Staat für die Mieten eintritt, gilt nur gegenüber der Betreibergesellschaft, nicht Ihnen gegenüber! Selbst vermieten dürfen Sie das Zimmer ein zweites Mal auch nicht, denn Sie haben dieses ja schon an die Betreibergesellschaft vermietet. Daher gehen Sie in einem solchen Fall leer aus.

Und was passiert, wenn der Betreibergesellschaft durch das Gesundheit-, Ordnungs- oder Bauamt die Lizenz entzogen wird? Sind Sie in einem solchen Fall abgesichert? Ihnen gehört zwar die Immobilie, aber ohne Betreibergesellschaft, wird diese keine Mieten einbringen. Eine Pflegeimmobilie ist speziell für die Bedürfnisse Pflegebedürftiger gebaut worden und lässt sich nicht ohne große Umbaumaßnahmen in eine "normale" Mietwohnung umbauen. Es muss daher in einem solchen Fall schnell eine neue Betreibergesellschaft (aufwendig) gefunden oder die Hindernisse anderweitig beseitigt werden.

Kapitalanlage Pflegeimmobilie - Beratung für Interessierte

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarkt Kim Oliver Klevenhagen von der Berliner Kanzlei AdvoAdvice Rechtsanwälte empfiehlt daher: "Auch die Investition in eine Pflegeimmobilie sollte daher genau durchdacht sein und die Immobilie sowie der Betreiber und die rechtlichen Rahmenbedingungen überprüft werden. Nur so lässt es sich vermeiden, dass Kapital verloren geht."

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme und geben Ihnen gerne eine kostenfreie, verständliche und für Sie nachvollziehbare Ersteinschätzung damit Sie wissen, wo Sie rechtlich stehen. Dann können wir gemeinsam entscheiden, ob und wie eine anwaltliche Begleitung erfolgversprechend und vor allem für Sie wirtschaftlich sinnvoll wäre.