Bei Mietverhältnissen über Wohnraum kann in Mietverträgen entweder vereinbart werden, dass der Mieter für die Nebenkosten (Betriebskosten) eine Pauschale zahlt oder dass die Nebenkosten umgelegt werden.
In Formular-Mietverträgen ("Standard-Mietverträge") muss das entsprechende Feld ("Vorauszahlung" bzw. "Pauschale") angekreuzt bzw. das nicht Zutreffende durchgestrichen werden. Geschieht dies nicht, gilt eine Pauschale als vereinbart. Der Vermieter kann dann keine Nachzahlungen verlangen, wenn die tatsächlichen Nebenkosten höher sind als die monatliche Pauschale, die der Mieter gezahlt hat.
Wird die Umlagefähigkeit der Nebenkosten wirksam in dem Mietvertrag vereinbart, gibt es weitere Gestaltungsmöglichkeiten. So kann in den Mietvertrag hinein geschrieben werden, welche genauen Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Meistens wird jedoch bei Formular-Mietverträgen das Feld angekreuzt, dass alle Nebenkosten umgelegt werden. Dabei findet meistens eine Bezugnahme auf die sog. Betriebskostenverordnung (BetrKV) statt (früher: "II. Berechnungsverordnung").
Wird auf die BetrKV Bezug genommen, sind insbesondere folgende Nebenkosten umlagefähig:
· Kosten der Wasserversorgung
· Kosten der Entwässerung
· Heizkosten
· Kosten für den Aufzug
· Kosten der Straßenreinigung und der Müllbeseitigung
· Kosten der Gartenpflege
· Kosten der Beleuchtung
· Kostend er Schornsteinreinigung
· Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
· Kosten für den Hauswart
· Kosten für die Haus-Antenne und/oder für den Betrieb eines Breitbankkabelnetzes.
Der Grund für die Umlagefähigkeit ist, dass der Eigentümer der Mietwohnung (Vermieter) diese Kosten zu tragen hat, die Nutzung aber dem Mieter zu Gute kommt. Also können die Kosten - bei einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung - auf den Mieter umgelegt werden.
Aus dem Mietvertrag muss sich auch ergeben, was der Umlagemaßstab ist. Am häufigsten werden die Gesamtkosten des Objekts, in dem sich die betreffende Mietwohnung befindet, nach Wohnfläche (qm) bzw. nach Verbrauch umgelegt. Wurde der Umlagemaßstab nicht vereinbart, gilt nach § 556a Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine Umlage nach Wohnfläche als vereinbart.
Der Vermieter muss in jedem Fall nachweisen, dass die behaupteten Kosten auch entstanden sind. Hierzu muss er nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich abrechnen. Für die Nebenkosten-Abrechnung (Betriebskosten-Abrechnung) müssen sowohl der Mieter als auch der Vermieter die gesetzlichen Frist des § 556 BGB beachten:
Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter übergeben, also z.B. für den Abrechnungszeitraum 01.01.2008 - 31.12.2008 spätestens bis 31.12.2009. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter in aller Regel keine Nachforderungen mehr verlangen. Dann verbleibt es bei den monatlichen Vorauszahlungen, die der Mieter gezahlt hat. War der Verbrauch des Mieters deutlich höher als die Vorauszahlungen, hat der Vermieter schlicht Pech gehabt.
Aber auch der Mieter muss Einwendungen gegen die Nebenkosten-Abrechnung spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung (am besten schriftlich) mitteilen. Tut er dies nicht, kann er einzelne Abrechnungspositionen in aller Regel nicht mehr bestreiten.
Um schnell Klarheit zu schaffen, wird Vermietern empfohlen, dem Mieter in der Abrechnung eine Frist zu setzen. Es empfiehlt sich eine Formulierung, dass der Mieter die Möglichkeit hat, innerhalb von 14 Tagen Einsicht in sämtliche Abrechnungsunterlagen zu nehmen. Dabei sollte unbedingt genau angegeben werden, wo und wann die Einsichtnahme erfolgen kann. Bei korrekter Formulierung verhindert dies (schon vor Ablauf der gesetzlichen Einwendungsfrist), dass der Mieter nach Ablauf der Einsichtnahmefrist die Höhe der Abrechnungspositionen bestreiten kann.
Die Abrechnung muss auch formal in Ordnung sein, sonst wird sie nicht fällig. Vor allem muss sich aus der Abrechnung der Abrechnungszeitraum, die genaue Angabe der Mietwohnung und der Umlageschlüssel ergeben. Der Vermieter muss zudem die Gesamtkosten des gesamten Mietobjekts angeben und aufschlüsseln, wie hoch der anteilige Kostenanteil des Mieters (nach dem vereinbarten Umlagemaßstab) ist. Schließlich müssen die monatlichen Vorauszahlungen genannt und der sich der daraus ergebende Saldo angegeben werden.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
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