Vereinbaren der Vermieter und der Mieter in einem gewerblichen Mietvertrag allgemein, dass der Mieter die "Schönheitsreparturen" auf eigene Kosten durchführen muss, gilt dies nach einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) auch für die Grundreinigung des Teppichbodens (Az. XII ZR 17/07).
Wie in vielen Mietverträgen stand in dem des durch den BGH entschiedenen Falls lediglich, dass der Mieter die Mieträume vor dem Auszug ?gründlich zu reinigen? habe. Außerdem war geregelt, dass der Mieter nach seiner Wahl die durch die Nutzung entstandenen Schäden beseitigen und fällige Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen habe.
Die Vertragspartner hatten also nur geregelt, dass der Mieter die ?Schönheitsreparaturen? durchführen (lassen) muss, nicht aber, welche Instandhaltungsarbeiten hierunter zu verstehen sind.
Der Mieter berief sich darauf, dass zu der Grundreinigung des Teppichs nichts vereinbart sei und wollte nicht zahlen. Der Vermieter klagte die Kosten für die Grundreinigung des Teppichs ein. Der BGH gab dem Vermieter letztlich recht.
Die zu klärende Frage war, ob die Grundreinigung des Teppichs unter den Begriff ?Schönheitsreparaturen? fällt oder nicht. Bei solchen Regelungslücken greifen die Gerichte auf die sog. II. Berechnungsverordnung (II. BV) zurück. Dort werden in § 28 Abs. 4 Satz 3 ?Schönheitsreparaturen? definiert als Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Die Grundreinigung des Teppichs war also nicht geregelt. Ob diese trotzdem unter den Begriff der ?Schönheitsreparaturen? fällt, hat der BGH nun geklärt:
Das Gericht kam zu diesem Ergebnis durch eine ?ergänzende Vertragsauslegung?. Bei den ?Schönheitsreparaturen? handele es sich nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinne, sondern um Maßnahmen zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume durch Beseitigung der Spuren des ?vertragsgemäßen Gebrauchs?. § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV gehe von den früher üblichen, inzwischen aber kaum noch vorhandenen gestrichenen Holzdielenböden aus. Also muss der ?redliche Mieter? damit rechnen, dass er ? wenn die Durchführung der ?Schönheitsreparaturen? im Mietvertrag vereinbart wurde ? an Stelle des für nur für Holzdielenböden geeigneten Streichens des Bodens die Maßnahmen ergreifen muss, die für den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis führen.
Der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens entspreche also bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung.
Zwar gab der BGH in diesem Fall dem Vermieter recht. Jedoch ist dringend zu empfehlen, in dem Mietvertrag genau zu definieren, welche Arbeiten ?Schönheitsreparaturen? sind und welche nicht. Außerdem sollte überprüft werden, ob die Klausel in dem Mietvertrag überhaupt wirksam ist. Ansonsten kann es schnell passieren, dass der Vermieter bei Auszug auf den Kosten für alle Reparaturen sitzen bleibt und sich dadurch die Kalkulation der Miete im Nachhinein als viel zu niedrig erweist.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
