Wann ist bei Kapitalanlage-Immobilien ein Kaufpreis „sittenwidrig“ überhöht?

Wann ist bei Kapitalanlage-Immobilien ein Kaufpreis „sittenwidrig“ überhöht?
12.05.2014276 Mal gelesen
Der Bundesgerichtshof (BGH) geklärt in seiner Entscheidung, dass eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung, also ein „besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung“, dann vorliegt, wenn der tatsächliche Verkehrswert bei Grundstückskaufverträgen 90 % oder mehr überschritten wird.

Hintergrund des Falles war, dass im Oktober 2006 eine Eigentumswohnung nebst Garage für einen Kaufpreis von 118.000,00 Euro durch einen hoffnungsvollen Anleger erworben wurde. Das Pikante an der Angelegenheit war allerdings, dass der Verkäufer der Immobilie die Wohnung nur kurze Zeit vorher für etwa 50.000,00 Euro erworben hatte. Als die Klägerseite diesen Umstand herausfand, reichte sie Klage gegen den Verkäufer ein. Allerdings hatte der Kläger in den Vorinstanzen wenig Glück. Die Klagen waren nicht erfolgreich. Diese Situation ließ dem Kläger keine Ruhe und holte sich zwischenzeitlich ein Privatgutachten ein, welches den Wert der für 118.000,00 Euro erworbenen Immobilie lediglich auf 61.000,00 Euro einschätzte. Das Berufungsgericht war dagegen von 65.000,00 Euro Verkehrswert zum Zeitpunkt der Kaufvertragsunterzeichnung ausgegangen. Also ein Unterschied von nur 4.000,00 EUR-

 

Riesiger Wertunterschied für den Betroffenen  – „Knappe Sache“ aus rechtlicher Sicht – wann ist die Kaufpreisüberhöhung sittenwidrig?

Was für einen normalen Menschen bereits einen viel zu hohen Unterschied darstellt, ist für die Rechtsprechung eine „knappe Sache“. Denn anhand der bisherigen Rechtsprechung des BGH ist erkennbar, dass es teilweise auf wenige Prozentpunkte ankommt, die über Sieg oder Niederlage entscheiden.

 

Diese Unsicherheit ist nunmehr vom Bundesgerichtshof (BGH) geklärt worden. In seiner Entscheidung vom 24.01.2014 teilte der BGH mit, dass eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung, also ein „besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung“, dann vorliegt, wenn der tatsächliche Verkehrswert bei Grundstückskaufverträgen 90 % oder mehr überschritten wird.

 

Allerdings muss beim Verkäufer auch Kenntnis über den zu hohen Preis vorliegen. Zwar wird bei einer deutlichen Überhöhung über der Sittenwidrigkeitsgrenze eine solche Kenntnis gesetzlich vermutet, jedoch kann der Verkäufer dieses durch beweiskräftige Unterlagen und Vortrag bei Gericht entkräften.

 

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen, Experte im Immobilienrecht von der Fachanwaltskanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte mbB in Berlin meint dazu: „Die von dem Bundesgerichtshof nunmehr erfolgte Klarstellung ist zu begrüßen. Der Gerichtswirklichkeit kann bei der Vielzahl der eingeholten Gutachten nicht jedes Gutachten präzise sein. Häufig kommt es auf die Feinheiten an, an denen eine Klage erfolgreich ist oder scheitert.“

 

„Abzuwarten bleibt, wie sich das neue Urteil des BGH in der Rechtswirklichkeit auswirkt. Denn die nun vom BGH vorgegebene 90-%-Grenze überschreitet geringfügig die frühere vom BGH gesetzte Grenze von 80 %. Dies kann entscheidend sein, da sich erwartungsgemäß Bauträger bei ihrer Preisfindung auf diesen Umstand berufen.“

 

Insoweit kann Betroffenen, die einen zu hohen Kaufpreis bei ihrer Kapitalanlage-Immobilie vermuten oder Anhaltspunkte dafür haben, nur geraten werden, sich an eine spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei zu wenden, um eventuelle Ansprüche prüfen zu lassen.

 

V.i.S.d.P. 

Kim Oliver KlevenhagenRechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

Sofortkontakt Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte mbB unter 030-715 206 70