Privates Baurecht: Wer „feuchtigkeitssaniert“ bestellt, darf „trocken“ erwarten

Privates Baurecht: Wer „feuchtigkeitssaniert“ bestellt, darf „trocken“ erwarten
06.05.2014450 Mal gelesen
Neues vom Forsthaus: Das OLG Celle äußert sich zum funktionalen Mangelbegriff. Wer die Sanierung eines feuchten Kellers beauftragt, hat Anspruch auf einen „funktionalen Erfolg“, also einen trockenen, bewohnbaren Keller. Bleibt der Keller trotz Abdichtarbeiten feucht, sind die Arbeiten mangelhaft.

OLG Celle v. 16.5.2013 – 16 U 160/12

Erbringt ein Bauunternehmer seine Leistung genau nach der Leistungsbeschreibung und den Anweisungen des Bauherrn bzw. Auftraggebers, kann dennoch ein Mangel vorliegen, selbst wenn nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik gebaut wurde. Zwar mag das Bauwerk dann die „vereinbarte Beschaffenheit“ (§ 633 Abs. 2 Satz 1 BGB) aufweisen. Wenn es aber nicht funktioniert, ist es dennoch mangelhaft. Der Unternehmer schuldet ein funktionsgerechtes Werk, einen funktionalen Erfolg.

Dies bestätigte der BGH in seiner als „Forsthaus-Entscheidung“ oder „Blockheizkraftwerk-Urteil“ bekannten Entscheidung vom 8.11.2007 – VII ZR 183/05. Der Hintergrund war, dass ein Bauunternehmer auftragsgemäß und auf fachgerechte Weise eine an sich funktionierende Heizungsanlage errichtet und an das BHKW des Bauherrn angeschlossen hatte. Das von einem Drittunternehmer errichtete BHKW war aber unterdimensioniert, so dass das Gebäude (Forsthaus) nicht ausreichend beheizen konnte. Obwohl der Bauunternehmer seine Arbeit auftragsgemäß und fachgerecht erledigt hatte, sah der Bundesgerichtshof seine Bauleistung als mangelhaft an, da das Gesamtsystem aus Blockheizkraftwerk und Heizanlage seine Funktion nicht erfüllte: „Der vertraglich geschuldete Erfolg bestimmt sich … danach, welche Funktion das Werk nach dem Willen der Parteien erfüllen soll.“

Dem OLG Celle lag nun ein Werkvertrag über die Sanierung eines feuchten Kelleranbaus vor. Der Bauunternehmer hatte zunächst eine Schadenanalyse gefertigt und danach diverse Außen- und Innenabdichtungsarbeiten angeboten, gleichwohl blieb der Keller feucht. Auch das OLG Celle hält die Arbeiten für mangelhaft. Zwar habe der Bauunternehmer zunächst davon ausgehen können, dass der WU-Beton („weiße Wanne“) wasserdicht sei und auch eine Horizontalsperre ausgeführt wurde. Allerdings sei die Auftraggeberin an ihn mit dem Auftrag herangetreten, einen feuchten („klitschnassen“) Keller zu sanieren, außerdem habe der Bauunternehmer die Schadensursachen zu klären und seine Annahmen zu prüfen gehabt. Somit sei mit dem Auftrag ein funktionaler Erfolg geschuldet gewesen, nämlich ein trockener, bewohnbarer Keller.

Den für solche Fälle typischen Einwand, die Auftraggeberin sei durch falsches Nutzungsverhalten und nicht ausreichende Belüftung selbst für die Feuchtigkeit verantwortlich, wies das Gericht zurück. Falsches Lüften sei allenfalls für Schimmelflecken eine Erklärung, nicht aber für das Schadensbild, dass sowohl der Estrich als auch das verputzte Mauerwerk, der Putz und die Rohbausohle nass sind. All dies spreche für von unten drückende Feuchtigkeit.

Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN

www.BRL.de
[email protected]