BGH: Schönheitsreparaturen - Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel

27.09.20072101 Mal gelesen

Der Bundesgerichtshof hat durch ein Urteil vom 26.09.2007 (VIII ZR 143/06) seine Rechtsprechung zu so genannten Quotenabgeltungsklauseln fortgeführt, die den Mieter formularmäßig verpflichten, bei Beendigung des Mietverhältnisses einen vom Zeitablauf und von der Abnutzung der Wohnung abhängigen Anteil an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu zahlen.

In dem nun entschiedenen Fall war den Mietern die Wohnung renoviert übergeben worden. Nach dem Mietvertrag waren die Kläger verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter, nach Nutzungsart der Räume gestaffelter Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren auszuführen. Davon konnte abgewichen werden, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung der Frist nicht erfordert. Die vorliegend entscheidungserhebliche Quotenabgeltungsklausel war wie folgt gefasst:

"Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen."

Bereits durch Urteil vom 18. Oktober 2006 (VIII ZR 52/06) hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass Abgeltungsklauseln nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind, wenn sie den Mieter zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichten, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des Erscheinungsbilds der Wohnung tatsächlichen nicht gegeben ist ("starre Abgeltungsquote“).

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass auch eine Quotenabgeltungsklausel, die die Beachtung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs ermöglicht ("flexible Abgeltungsquote“), gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot verstößt und damit unwirksam sein kann, wenn aus ihr nicht hinreichend klar und verständlich wird, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Das Transparenzgebot schließt das Bestimmtheitsgebot ein, dem eine Formularvereinbarung nur dann genügt, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners so klar und präzise wie möglich umschreibt.

Dem wurde die streitgegenständliche Abgeltungsklausel nicht gerecht. Der Bundesgerichtshof hat hierzu ausgeführt, dass sich einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner bereits nicht ohne Weiteres erschließe, dass die Maßgeblichkeit der "Abwohnzeit im Fristenzeitraum" dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offen halten soll, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich genutzt. Vor allem aber bleibe unklar, wie der Fristenzeitraum zu bestimmen ist. Da die Anwendbarkeit der Abgeltungsklausel voraussetze, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, kann es nur auf den Zeitraum ankommen, nach dem eine Renovierung zukünftig voraussichtlich erforderlich sein wird. Dieser Zeitraum könne sowohl in der Weise bestimmt werden, dass das Wohnverhalten des bisherigen Mieters hypothetisch fortgeschrieben und festgestellt wird, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten wäre, aber auch so, dass zu der tatsächlichen Wohndauer des Mieters derjenige Zeitraum addiert wird, der sich ergibt, wenn man von der Regelfrist für die Renovierung die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive Mietdauer abzieht.