Vorsicht bei unberechtigten Eigenbedarfskündigungen

Vorsicht bei unberechtigten Eigenbedarfskündigungen
05.02.2012567 Mal gelesen
Wer als Vermieter vorschnell eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, die sich später als unberechtigt herausstellt, muss dem Mieter Schadenersatz leisten.

Eine unberechtigt ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs stellt eine Vertragspflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz, insbesondere zum Ersatz der Kosten, die durch die Einschaltung eines Rechtsanwalts mit dem Ziel der Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Kündigung und ihrer Zurückweisung entstanden sind, verpflichtet.

Das hat das Landgericht Duisburg durch Urteil vom 18.11.2009 (Az.: 11 S 106/09) entschieden.

Im zu Grunde liegenden Fall kündigte eine GmbH dem Mieter wegen Eigenbedarfs die Wohnung mit der Begründung, den Wohnraum für ihren Geschäftsführer zu benötigen. Der Mieter beauftragte einen Rechtsanwalt, der der Kündigung widersprach. Der Mieter verlangte darüber hinaus von der GmbH die Erstattung der Rechtsanwaltskosten.

Mit Erfolg. Die von der GmbH ausgesprochene Eigenbedarfskündigung war von Anfang an unwirksam. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt eine Eigenbedarfslage nur dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushaltes benötigt.

Eine GmbH ist dagegen eine juristische Person und hat kein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, weil die Räumlichkeiten von einer juristischen Person nicht als "Wohnung" genutzt werden können.

Der Geschäftsführer einer GmbH gehört nicht zum privilegierten Personenkreis, weil er kein „Angehöriger“ ist. Die insoweit unwirksame Kündigung beinhaltete einen existenziellen Angriff auf den Vertrag.

Eine solch schwere Vertragsverletzung erfordert die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts. Von einem Laien kann nicht erwartet werden, dass er sich in existenziellen Rechtsfragen auf sein eigenes Urteil verlassen muss.

Deshalb verstößt der Kündigungsempfänger mit der Beauftragung eines Rechtsanwalts nicht gegen seine Schadensminderungspflichten.

Aus diesem Grund hat die GmbH dem Mieter die Anwaltskosten zu erstatten.