Alle Jahre wieder - Ärger wegen der Nebenkostenabrechnung

Alle Jahre wieder - Ärger wegen der Nebenkostenabrechnung
23.12.2011788 Mal gelesen
Die Nebenkosten steigen von Jahr zu Jahr und sind deshalb immer wieder Gegenstand von Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermietern und Mietern.

Die Zusammensetzung der Nebenkosten ergibt sich aus § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Grundsätzlich gilt, dass der Mieter die Nebenkosten zusätzlich zu der sog. Kaltiete nur dann zahlen muss, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Nach dem Gesetz ist es nämlich eigentlich die Verpflichtung des Vermieters, die Betriebskosten für ein Mietobjekt zu tragen. Allerdings wird in fast jedem Mietvertrag die Übernahme dieser Kosten durch den Mieter vereinbart. Dies geschieht allerdings nicht immer in wirksamer Form. Zum einen wird immer wieder versucht, nicht umlagefähige Nebenkosten auf den Mieter abzuwälzen, z.B. die Kosten der Immobilienverwaltung oder die Kosten für Instandsetzungsarbeiten. Zum anderen fehlt es oftmals an einer hinreichend bestimmten Umlagevereinbarung. Es genügt nicht, wenn die Parteien sich darauf einigen, der Mieter trage die "üblichen Nebenkosten". Die zu tragenden Kostenarten müssen im einzelnen aufgeführt sein. Die Rechtsprechung lässt dabei allerdings den Verweis auf § 2 BetrKV ausreichen, und zwar auch dann, wenn der in dieser Vorschrift enthaltene Betriebskostenkatalog dem Mietvertrag nicht beigefügt wird. Werden auf die Nebenkosten Vorauszahlungen geleistet, muss der Vermieter hierüber jährlich abrechnen. Eine solche Nebenkostenabrechnung muss die Gesamtkosten, den Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Anteils der einzelnen Mieter und die Vorauszahlungen enthalten. Zudem muss die Abrechnung klar, übersichtlich und aus sich heraus für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nachvollziehbar sein. Sonst ist sie bereits formell unwirksam (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.05.2011 - VIII ZR 240/10). Begegnet die Abrechnung keinen formellen Bedenken, so ist sie auf materielle Fehler hin zu überprüfen. Zu den materiellen Fehlern zählen sämtliche inhaltlichen Fehler, also beispielsweise die Verwendung falscher Umlagemaßstäbe oder der Ansatz von überhöhten (Gesamt-) Kosten. Ob die Kosten in der angegebenen Höhe tatsächlich entstanden sind, lässt sich meist nur durch Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege feststellen. Der Vermieter ist insoweit verpflichtet, dem Mieter Einsicht in diese Belege zu gewähren. Stellt sich dabei heraus, dass die Abrechnung fehlerhaft ist, so müssen entsprechende Einwendungen innerhalb von 12 Monaten seit dem Zugang der Abrechnung erhoben werden. Erfolgen innerhalb dieser Frist keine detaillierten Einwendungen, ist der Mieter mit diesen regelmäßig ausgeschlossen. Der Ablauf der Einwendungsfrist bewirkt, dass der Mieter zur Zahlung des in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrages verpflichtet ist. Eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung kann dann nicht mehr verlangt werden. Der Ausschluss bezieht sich übrigens auch auf den Einwand, dass vertraglich nicht vereinbarte Betriebskostenpositionen in die Abrechnung eingestellt wurden. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass fast jede zweite Nebenkostenabrechnung nicht unerhebliche Fehler aufweist. Mietern kann deshalb nur empfohlen werden, eine hohe Nachzahlung nicht als einen unabwendbaren Schicksalsschlag hinzunehmen. Eine anwaltliche Beratung macht sich in dem meisten Fällen schnell bezahlt. Als Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht überprüfe ich fast täglich Betriebskostenabrechnungen und habe deshalb eine genaues Gespür für mögliche Fehlerquellen entwickelt. Von dieser Berufserfahren können auch sie profitieren. Falls Sie rechtsschutzversichert sind, kümmere ich mich um die Einholung einer Deckungszusage. Da ich mit vielen Rechtsschutzversicherern seit Jahren vertrauensvoll zusammenarbeite, erledige ich dies in den aller meisten Fällen auf dem kurzen Dienstweg - also telefonisch. So erfahren Sie in kurzer Zeit, ob Ihre Rechtsschutzversicherung zur Kostentragung verpflichtet ist.

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