Ärger mit der Hausgeldabrechnung

Ärger mit der Hausgeldabrechnung
27.10.2011898 Mal gelesen
Umgangssprachlich werden die auf der Grundlage eines beschlossenen Wirtschaftsplanes monatlich an die Verwaltung zu zahlenden Vorschüsse als Hausgeld bezeichnet.

Über sämtliche Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft wird nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs eine Abrechnung erteilt. Dieses Jahresabrechnung wird von vielen Wohnungseigentümern als Hausgeldabrechnung betitelt. Je nachdem wie das Abrechnungsergebnis ausfällt, werden zu viel gezahlte Hausgelder von der Verwaltung zurückgezahlt bzw. Fehlbeträge nachgefordert. Die vom Verwalter zu erstellende Hausgeldabrechnung besteht aus einer Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen. Sie wird erst verbindlich, wenn ein mehrheitlicher Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Absatz 5 WEG vorliegt. Die Hausgeldabrechnung muss auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthalten und muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne die Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung nach Ansicht des Bundesgerichtshofs weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen (Urteil vom 04.12.2009 - V ZR 44/09). Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungshaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. Sie ist für den Wohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundige Unterstützung zu verstehen und in der Sache auch irreführend. Folgerichtig kann eine solche Hausgeldabrechnung mit einer Anfechtungsklage gemäß § 46 WEG angegriffen werden, und zwar mit der Folge, dass der nach Maßgabe des § 28 Absatz 5 WEG getroffene Beschluss der Wohnungseigentümer über die Abrechnung für ungültig erklärt wird. Generell läßt sich sagen, dass die gegen eine Jahresabrechnung gerichtete Anfechtungsklage immer dann Erfolg verspricht, wenn die Abrechnung für einen durchschnittlichen Eigentümer ohne sachkundige Hilfe nicht vollständig nachvollziehbar ist. Dies ist nach der Rechtsprechung regelmäßig bei fehlender rechnerischer Schlüssigkeit der Fall, wenn also eine erhebliche Diskrepanz zwischen der tatsächlicher Kontenentwicklung und der Einnahmen- und Ausgabendarstellung allein anhand der Abrechnung bzw. den darin enthaltenen Erläuterungen nicht aufgeklärt werden kann (Landgericht München I - Urteil vom 30.11.2009 - 1 S 23229/08). Wichtig: Der Beschluss über die Genehmigung der Jahres- bzw. Hausgeldabrechnung muss binnen einen Monats durch die Erhebung einer Anfechtungsklage angegriffen werden. Wird dies versäumt, ist eine Korrektur der Jahresabrechnung leider nicht mehr möglich. Sie ist dann für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbindlich. Wird hingegen der Beschluss nach einem erfolgreichen durchgeführten Anfechtungsverfahren für ungültig erklärt, hat dies keine Folgen für die Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer auf Grundlage des Wirtschaftsplans, denn die Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses führt nicht automatisch zur Ungültigkeit des Beschlusses über den Wirtschaftsplan. Das alles hört sich nicht nur kompliziert an. Tatsächlich gehören Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung zu den schwierigsten Fällen innerhalb des Wohnungseigentumsrechts. Viele Rechtsanwälte begeben sich bei der Bearbeitung entsprechender Mandate sprichwörtlich aufs Glatteis. Wohnungseigentümer sind daher gut beraten, wenn sie sich in Hausgeldfragen an einen Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht wenden.

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