Darf die Bank bei vorzeitiger Ablösung eines Immobiliendarlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?
Ist die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank rechtmäßig, wenn ich als Verbraucher ein Immobiliendarlehen vorzeitig ablöse?
Wer als Verbraucher aus den verschiedensten Gründen (etwa Trennung, Ortswechsel, neues Hausangebot usw.) seine Hausfinanzierung vorzeitig ablösen möchte, bekommt oft von der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt, die durchaus höhere fünfstellige Beträge erreichen kann. Hier lässt sich die Bank ihren Zinsausfall vergüten. Allerdings gelten europarechtlich komplizierte Anforderungen an die Information des Verbrauchers hinsichtlich Widerrufsmöglichkeiten oder Berechnungsgrundlagen für eine Vorfälligkeitsentschädigung, wie an der Zahl von Gerichtsverfahren zu diesem Themenkreis abzulesen ist. Im Idealfall lassen Sie Ihren konkreten Vertragstext von einem Fachanwalt für Bankrecht anhand der aktuellen Rechtsprechung überprüfen; evtl. lässt sich dieser Zahlungsposten vollständig umgehen.
Wann ist eine Vorfälligkeitsentschädigung unrechtmäßig?
Europarechtlich gelten strenge Anforderungen an die klare und verständliche Vorinformation des Verbrauchers. Sind diese Vorinformationen hinsichtlich der Vorfälligkeitsentschädigung unvollständig, zu unübersichtlich oder nicht nachvollziehbar, kann das die Rechtswidrigkeit begründen.
Gelegentlich wird auch eine Rückzahlungsausfallversicherung abgeschlossen, die dann natürlich an Stelle des Verbrauchers den potentiellen Schaden der Bank übernimmt.
Wer entscheidet über die Rechtmäßigkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung ?
Im Zweifelsfall entscheiden die Gerichte, in einem jüngeren Pilotfall z.B. das OLG Frankfurt / Main (Az. 17 U 810/19). Das Spannungsfeld zwischen Klarheit und Verständlichkeit für den Verbraucher und Genauigkeit bei der Berechnung komplexer Ertragsverläufe ist dabei sehr schwer auszuloten und wird teils auch zu Ungunsten langjähriger Rechtsspezialisten entschieden. Ausgangspunkt ist immer Ihr konkreter Vertragstext.
Wie wird eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Zunächst wird festgestellt, wie viel die Bank bei normaler Weiterzahlung des Darlehens an Zinsen ab Kündigungszeitpunkt erhalten hätte.
Gemäß der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode wird dann berechnet, welchen Ertrag die Bank mit dem nun vorzeitig zurückgezahlten Darlehensbetrag durch Anlage in öffentlichen Anleihen (die als besonders sicher gelten) bis zum ursprünglichen vorgesehenen Ende der Zinsbindungsfrist erwirtschaften könnte. Zu diesem Ertrag werden ersparte Kleinposten, etwa Wegfall zusätzlicher Verwaltungskosten, Wegfall einer Risikopauschale durch vorzeitige Ablösung u. a. hinzugerechnet.
Ist dieser zweite Betrag geringer als der erste, ist das der Schaden, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht.
Bei der Aktiv-Aktiv-Methode würde nicht der Ertrag aus Anlage in öffentlichen Anleihen berechnet, sondern der Ertrag der Neuausgabe weiterer Darlehen im üblichen Marktgeschehen.
Die Aktiv-Passiv-Methode basiert aber auf sichereren Zahlen und ist weiter verbreitet. Die Rechtsprechung akzeptiert beide Berechnungsarten.
Wen kann ich um Rat zu diesem Fragenkreis fragen?
Sie sollten einen Fachanwalt für Bankrecht aufsuchen, der die Entwicklung von Berufs wegen verfolgt. Selbst gestandene Syndikusanwälte erleiden in letzter Zeit Niederlagen vor Gericht. Die Kanzlei Hermann Kaufmann in Achim kann Ihnen hier an vorderster Front helfen, und hat jüngst einem Mandanten 36.000 ? nicht gerechtfertigter Vorfälligkeitsentschädigung erstritten. Kontaktieren Sie gern unsere Kanzlei unter 04202 / 6 38 37 0 oder schreiben Sie uns per E-Mail: info@rechtsanwaltkaufmann.de
Dieser Artikel dient lediglich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung!
Quellen
https://de.wikipedia.org/wiki/Vorfälligkeitsentschädigung
https://vorfaelligkeit.fmh.de/fmh/default.aspx
https://rechtsanwaltkaufmann.de/allgemeinrecht/laesst-sich-die-zahlung-einer-vorfaelligkeitsentschaedigung-bei-der-abloesung-eines-darlehens-vermeiden
https://rechtsanwaltkaufmann.de/bank-und-kapitalmarktrecht/vorfaelligkeitsentschaedigungen-umgehen-und-geld-sparen-update-2021
https://rechtsanwaltkaufmann.de/bank-und-kapitalmarktrecht/rueckforderung-der-vorfaelligkeitsentschaedigung
https://rechtsanwaltkaufmann.de/bank-und-kapitalmarktrecht/keine-vorfaelligkeitsentschaedigung-bei-kuendigung-durch-bank
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