Bundesverwaltungsgericht
Beschl. v. 30.10.1972, Az.: BVerwG III CB 41.69

I.

Der Kläger, der am 31. Dezember 1937 in S. (Dzialy) wohnte und dort eine Schmiede betrieb, begehrt u.a. die Schadensfeststellung für einen Schaden an Grundvermögen für das Grundstück in B. (Wohnhaus mit Schmiede und Stall). Dieses - nach seinen Vortrag beim Einmarsch der deutschen Truppen vom polnischen Eigentümer verlassene - bebaute Grundstück hat er 1943 von der Haupttreuhandstelle Ost - HTO - gegen eine vertraglich vereinbarte und erbrachte Leistung von 2.000 RM erworben. Dem Kaufpreis lag eine Schätzung des damaligen Kreisbaumeisters K. vom 22. März 1941 zugrunde, die den Verkehrswert mit rund 2.000 RM angab. Wie der Kläger vorträgt, hatte er das Grundstück schon vorher von der HTO übernommen. Zum Aufbau eines neuen Werkstattgebäudes verwendete er nach seinem Vertrag Material und Inventar seines abgebrochenen Gebäudes in Schalriege; das Wohnhaus will er von Grund auf überholt haben. Das Ausgleichsamt stellte mit Bescheid vom 21. Februar 1966 u.a. einen Vertreibungsschaden an Grundvermögen mit 2.000 RM fest und führte aus, der Ersatzeinheitswert sei in Höhe des Kaufpreises festgestellt worden.

Mit der Beschwerde machte der Beteiligte geltend, der Kaufpreis sei nicht angemessen, da der Ersatzeinheitswert 3.200 RM betrage. Daß der Kläger im Einblick auf den Erwerb eine Spende von 500 RM an den Frontkämpferbund gezahlt habe, lasse darauf schließen, daß die Unangemessenheit des Kaufpreises erkannt worden sei.

Der Beschwerdeausschuß änderte den angefochtenen Bescheid mit Beschluß vom 28. Juli 1966 u.a. dahin ab, daß die Schadensfeststellung für das Grundstück in B. in Höhe von 2.000 RM gestrichen wurde. Die Auffassung, der 1941 geschätzte Verkehrswert sei dem preisrechtlich zulässigen Höchstpreis gleichzusetzen, der stets als angemessen gelte, sei rechtsirrig. Bereits der Regelwert (§ 6 Abs. 1 der 5. FeststellungsDV) ergebe einen Betrag von 3.160,08 RM. Damit stehe fest, daß der Kaufpreis erheblich unter dem Ersatzeinheitswert bleibe, ohne daß es dabei noch darauf ankomme, ob ein Zuschlag für Grund und Boden des 2.151 qm großen Grundstücks (§ 8 der 5. FeststellungsDV) zu machen sei. Es fehle daher an einer angemessenen Gegenleistung.

Hiergegen hat der Kläger Klage erhoben. Das Verwaltungsgericht hat den früheren Kreisbaumeister K. durch den ersuchten Richter als Zeugen vernommen. Der Zeuge hat bekundet, es habe sich um ein Grundstück in einer vernachlässigten kleinen polnischen Gemeinde, ohne feste Straßen, mit schlechten Verkehrsverbindungen, ohne Strom, Wasserleitung und Kanalisation gehandelt. Die als "Buden" zu bezeichnenden Baulichkeiten seien rund 40 Jahre alt, primitiv, von schlechter baulicher Substanz und infolge "erbärmlichen Zustands" von nur noch geringer Lebensdauer gewesen. Die Klage führte zur Aufhebung des Beschwerdebeschlusses, soweit er den Bescheid des Ausgleichsamtes zuungunsten des Klägers geändert hatte. Das Verwaltungsgericht hat seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt begründet: Für den nach § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV vorzunehmenden Wertvergleich komme der Ersatzeinheitsbewertung keine allein entscheidungserhebliche Bedeutung zu. Sie ermögliche keine genaue Wertermittlung und habe erfahrungsgemäß eine nicht unerhebliche Abhebung des Wertniveaus des Ersatzeinheitswertes über das der durchgeführten Einheitsbewertung zur Folge (Hinweis auf Kühne-Wolff, Die Gesetzgebung über den Lastenausgleich, § 12 FG Anm. 7). In vorliegenden Fall komme es für die Ermittlung, der Angemessenheit des Kaufpreises nicht auf den nachträglich gebildeten Ersatzeinheitswert an, weil dem die Wertschätzung durch den früheren Kreisbaumeister K. vom 22. März 1941 entgegenstehe. Die Kammer halte es nach dessen Vernehmung durch den ersuchten Richter für glaubhaft, daß die vorliegende einfache Abschrift der Wertschätzung von 1941 mit dem Original übereinstimme und daß der Zeuge sich damals bemüht habe, den wirklichen Wert zu schätzen und den sehr unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen. Sie halte es danach "für überwiegend wahrscheinlich, jedenfalls für nicht ausgeschlossen, daß der Wert des klägerischen Grundstücks ... tatsächlich nur ca. 2.000 RM betragen hat". Gehe man davon aus, so lasse sich nicht feststellen, der Kläger habe das Grundstück ohne angemessene Gegenleistung erworben.

Gegen dieses Urteil hat der Beteiligte Beschwerde wegen Nichtzulassung der Revision und die zulassungsfreie Verfahrensrevision eingelegt, mit der er beantragt, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

II.

Die allein auf grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache (§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) gestützte Beschwerde bleibt erfolglos. Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß es für die Frage, ob die Gegenleistung des Erwerbern im Sinns des § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV angemessen war, entscheidend auf den Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs ankommt. Daß es dem Ersatzeinheitswert dabei "keine allein entscheidungserhebliche Bedeutung" beigemessen hat, entspricht im Ergebnis der Rechtsprechung des beschließenden Senats, wie sich aus dem Folgenden ergibt:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats beurteilt sich die Frage der Angemessenheit des Kaufpreises durch dessen Vergleich mit dem Verkehrswert des fraglichen Grundstücks im Erwerbszeitpunkt (Urteil vom 16. Dezember 1965 - BVerwG III C 220.64 - [RzW 1966, 382]). Diese Rechtsprechung ist dahin präzisiert worden, daß die Gegenleistung - entsprechend den auch hier anwendbaren Grundsätzen des § 15 Abs. 2 Sätze 3 und 4 RepG - dann als angemessen anzusehen ist, wenn sie dem allgemein preisrechtlich zulässigen Höchstpreis entsprochen hat; soweit ein solcher Höchstpreis nicht festgestellt war, kann die Gegenleistung grundsätzlich nur angemessen sein, wenn sie 90 v.H. des Verkehrswertes des entzogenen Wirtschaftsgutes erreicht hat (Urteil vom 19. März 1970 - BVerwG III C 20.69 - [IFLA 1971, 27 = Mtbl. BAA 1972, 130] und Urteil vom 10. April 1970 - BVerwG III C 3.69 - [BVerwGE 35, 135]). Der Verkehrswert ist der gemeine Wert im Sinne des § 10 Abs. 2 BewG, der durch den Preis bestimmt wird, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Nur ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht. Die Wertbestimmung eines Grundstücks nach der 5. FeststellungsDV ist bei Anwendung des § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV die Ausnahme (Urteil vom 20. Januar 1972 - BVerwG III C 98.70 - [ZLA 1972, 77]). Dem Einheitswert kommt mithin im Einblick auf den Verkehrswert regelmäßig nur mittelbar Bedeutung zu, indem er Rückschlüsse auf den Verkehrswert ermöglicht. Für Gebiete mit durchgeführter Einheitsbewertung ist nach der Rechtsprechung des Senats in der Regel von dem Erfahrungssatz auszugeben, daß der Einheitswert die unterste Grenze des Verkehrswertes bildet (Urteil vom 16. Dezember 1965 a.a.O. und Urteil vom 19. März 1970 a.a.O.; vgl. auch Beschluß vom 2. Juli 1970 - BVerwG III B 44.70 - [Buchholz 427.207 § 2 Nr. 11]). Da der Ersatzeinheitswert dem Einheitswert grundsätzlich gleichsteht, kommt auch der Ersatzeinheitswert als geeigneter Maßstab für die Ermittlung des Verkehrswertes in Betracht (Urteil vom 13. April 1972 - BVerwG III C 71.71 -). Darüber hinaus hat der Senat entschieden, daß es eine Frage den Einzelfalles ist, ob ein unter dem Einheitswert (Ersatzeinheitswert) liegender Kaufpreis angemessen sein kann. Das obliegt der freien Beweiswürdigung durch das Verwaltungsgericht, insbesondere anhand eines Sachverständigengutachtens (Urteil vom 13. April 1972 - BVerwG III C 71.71 -).

Das Verwaltungsgericht hat aus den von ihm festgestellten besonderen Umständen geschlossen, daß der Kläger mit Entrichtung des vertraglich vereinbarten Kaufpreises objektiv eine angemessene Gegenleistung erbracht hat, weil der Kaufpreis dem seinerzeit geschätzten Wert des Grundstücks entsprochen hat. Seine Entscheidung beruht mithin auf der nach der vorstehend angerührten Rechtsprechung des Senats möglichen Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles und wirft keine weiteren klärungsbedürftigen Fragen auf. Im übrigen ist - auch nach dem Akteninhalt - nicht auszuschließen, daß die Nichtzulassungsbeschwerde möglicherweise bei dem Vergleich mit dem Kaufpreis von einem Ersatzeinheitswert ausgegangen ist, der auf den für die Feststellung des Vertreibungsschadens des Klägers maßgeblichen Schadenszeitpunkt ermittelt worden ist, bis zu dem das Grundstück nach dem Vortrag des Klägers erheblichen wertsteigernden Verbesserungen unterzogen worden ist, während es für den Wertvergleich nach § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV allein auf den Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs ankommt; allenfalls der auf letzteren Zeitpunkt ermittelte Ersatzeinheitswert kann aber Rückschlüsse auf den damaligen. Verkehrswert zulassen.

Die von der Beschwerde aufgeworfene Frage, inwieweit künftige Entwicklungsmöglichkeiten beim Verkehrswert berücksichtigungsfähig sind, kann nicht grundsätzlich geklärt werden. Es kommt im Einzelfall darauf an, ob sich solche Möglichkeiten bereits im Zeitpunkt des Erwerbs im Verkehrswert niedergeschlagen, haben.

Die weiter von der Beschwerde für klärungsbedürftig gehaltene Frage der materiellen Beweislast hinsichtlich der Angemessenheit des Kaufpreises kann sich im Revisionsverfahren nicht stellen Denn die sogenannte materielle Beweislast regelt die Frage, wer die Folgen zu tragen hat, wenn ein Sachverhalt trotz Ausschöpfung aller Aufklärungsmöglichkeiten nicht geklärt werden kann. Das Verwaltungsgericht hat aber den objektiven Wert des Grundstücks im Erwerbszeitpunkt ermittelt und danach den in gleicher Höhe entrichteten Kaufpreis für angemessen erachtet. In übrigen ist die aufgeworfene Grundsatzfrage durch das Urteil vom 20. Januar 1972 - BVerwG III C 98.70 - (ZLA 1972, 77) dahin geklärt, daß die Behörde die Feststellungslast hinsichtlich der Unangemessenheit des Kaufpreises trägt.

Die Beschwerde war deshalb zurückzuweisen.

III.

Über die nach § 38 Abs. 1 FG, § 339 Abs. 1 LAG in Verbindung mit § 190 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthafte zulassungsfreie Verfahrensrevision kann gemäß § 190 Abs. 3 VwGO durch Beschluß entschieden werden. Sie ist unbegründet. Die erhobenen Rügen von Verfahrensfehlern greifen nicht durch. Die umfangreiche Begründung enthält überwiegend Ausführungen zum materiellen. Recht. Es wird ausdrücklich Verletzung des § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV gerügt. Auf materiellrechtliche Fragen ist jedoch innerhalb der nicht zugelassenen Revision nicht ein zugehen, weil die Voraussatzungen des § 132 Abs. 2 Nr. 1 und 2 VwGO, die nach § 137 Abs. 3 Setz 1 VwGO eine weitergehende Prüfung ermöglichen würden, nicht vorliegen, wie aus den Ausführungen zur Nichtzulassungsbeschwerde folgt. In einzelnen ergibt sich zu dem Revisionsvorbringen:

1.

Die Frage, ob die Gegenleistung angemessen war, ist eine Frage des materiellen Rechts. Die Glaubhaftmachung (§ 35 FG) kann sich daher nicht unmittelbar auf die Angemessenheit beziehen, sondern nur auf die der rechtlichen Beurteilung des Verwaltungsgerichts zugrunde liegenden Tatsachen. Diese hat das Gericht durch die tatsächlichen Ausführungen des Zeugen Konwiarz als glaubhaft gemacht angesehen. Daß dies nicht ausreiche, ist ein in dieser Form unzulässiger Angriff gegen die dem Verwaltungsgericht nach § 108 Abs. 1 VwGO obliegende Beweiswürdigung oder gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstoßen hat.

2.

Die Frage, wer die materielle Beweislast trägt, gehört dem materiellen Recht an.

3.

Die Rüge unrichtiger Würdigung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und dem Ersatzeinheitswert betrifft die Subsumtion des festgestellten Sachverhalts unter § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV, mithin materielles Recht.

4.

Die Zugrundelegung des Gutachtens von 1941 durch das Verwaltungsgericht könnte dann verfahrensfehlerhaft sein, wenn des Verwaltungsgericht lediglich von der Schlußfolgerung dieser Wertschätzung ausgegangen wäre, mit anderen Worten, wenn die tatsächlichen Angaben des Gutachters über wertbestimmende Umstände es nicht rechtfertigten, den angegebenen Reichsmarkbetrag als gemeinen Wert im Sinne des § 10 Abs. 2 BewG anzusehen (vgl. dazu das schon zitierte Urteil vom 20. Januar 1972 - BVerwG III C 98.70 -). Das Verwaltungsgericht hat aber ersichtlich auf die in der Wertschätzung von 1941 und in der Aussage des Zeugen K. dargestellten tatsächlichen Verhältnisse abgestellt, indem es insoweit auf das Gutachten und die Zeugenaussage Bezug genommen hat. Daß es die tatsächlichen Einzelheiten des Gutachtens und der Zeugenaussage nicht im Urteil wiederholt hat, ergibt auch keinen - im Übrigen nicht ausdrücklich gerügten - Verfahrensfehler im Sinne des § 108 Abs. 1 Satz 2 VwGO. Die Rüge wendet sieh in Wahrheit in einer in dieser Form unzulässigen Weise gegen die Beweiswürdigung durch das Verwaltungsgericht.

5.

Soweit die Revision geltend macht, das Verwaltungsgericht habe hinsichtlich der Aussage des Zeugen Konwiarz verkannt, daß der geschätzte Preis nicht den Verkehrswert "im eigentlichen Sinne" ergebe, wird ein Verfahrensfehler nicht dargelegt. Die Rüge betrifft vielmehr materielles Recht, nämlich den Begriff Verkehrswert.

6.

Auch die Frage der Berücksichtigung künftiger Entwicklungen beim Verkehrswert betrifft, wie schon oben dargelegt, materielles Recht.

7.

Die Rüge, das Verwaltungsgericht habe die Gründe für die Zahlung von 500 RM an den Frontkämpferbund nicht aufgeklärt, ist einmal nicht vollständig dargelegt. Zum anderen ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bei der Frage, ob eine weitere Aufklärung notwendig war, von der sachlich-rechtlichen Beurteilung des Verwaltungsgerichts auszugehen. Da das Verwaltungsgericht die Angemessenheit des vertragsgemäß gezahlten Kaufpreises von 2.000 RM bejaht hat, brauchte Dich ihm eine weitere Aufklärung nicht mehr aufzudrängen. Entsprach nämlich der vereinbarte und tatsächlich entrichtete Kaufpreis von 2.000 RM objektiv dem Verkehrswert, so kam es auf die Gründe für die Zahlung von 500 RM an den Frontkämpferbund nicht an.

8.

Mit der Rüge, es sei nicht aufgeklärt, welche Bedeutung am 5. November 1943 abgeschlossene Kaufvertrag, der in der Eintragungsmitteilung erwähnt sei, für das Verfahren gehabt habe, wird ein Verfahrensmangel nicht vollständig dargelegt. Die Revision hätte vorgetragen müssen, welche Aufklärungsmöglichkeiten (Beweismittel) gegeben gewesen wären und was sich bei Aufklärung ergeben hätte. Daß sich aus dem erwähnten Vertrag "unter Umständen Anhaltspunkte für die Angemessenheit der Höhe des Kaufpreises ergeben könnten", läßt nicht erkennen, daß sich dem Gericht eine Aufklärung in dieser Richtung hätte aufdrängen müssen. Denn das Gericht ist zu einer Aufklärung "auf Verdacht" nicht gezwungen (vgl. Beschluß vom 26. Mai 1971 - BVerwG IV B 144.70 -; Urteil vom 26. Mai 1971 - BVerwG III C 66.69 -).

Die Revision war deshalb zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. [...].