Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 19.03.1970, Az.: BVerwG III C 20.69

I.

Die Beteiligten streiten um die Feststellung des vertreibungsbedingten Verlustes eines Grundstücks in St. (Pommern).

Die Klägerin und ihr verstorbener Ehemann kauften am 14. Oktober 1941 ein in St., Gr. W. 19, belegenes Hausgrundstück und eine Wiese. Eigentümer dieses Grundstücks waren die Brüder W. I. und H. L. T. in Gesamthandsgemeinschaft, die beide Juden waren. Als Kaufpreis war die Zahlung von 32.500 RM vereinbart. Da der Oberbürgermeister der Stadt St. den Kaufvertrag nach § 8 der Verordnung über den Einsatz des jüdischen Vermögens vom 3. Dezember 1938 und dem 1. Durchführungserlaß des Reichswirtschaftsministers vom 6. Februar 1939 nur unter der Auflage genehmigte, daß der Kaufpreis 25.800 RM betrage, schlossen die Vertragspartner den Kaufvertrag erneut zu dienen Preise ab. Die Erwerber wurden als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Der Einheitswert für das Hausgrundstück zum 1. Januar 1935 betrug 25.800 RM, der für die Wiese 170 RM.

Den Antrag der Eheleute auf Feststellung ihres Vertreibungsschadens lehnte das Ausgleich samt mit Bescheid vom 16. Oktober 1967 ab mit der Begründung, der Kaufpreis sei nicht angemessen, weil er den Einheitswert nicht erreicht habe. Nach erfolgloser Beschwerde haben sie Klage erhoben und beantragt,

Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 3. Oktober 1968 die Klage abgewiesen. Es hat dazu ausgeführt, die Feststellung des Schadens der Eheleute sei nach § 2 Abs. 2 Satz 1 der 7. FeststellungsDV ausgeschlossen, weil die Gegenleistung nicht angemessen gewesen sei. Der Kaufpreis, den die Eheleute entrichtet hätten, habe den Einheitswert des bebauten Grundstücks von 25.800 RM erreicht. Der nicht berücksichtigte Einheitswert der Wiese von 170 RM könne wegen Geringfügigkeit vernachlässigt werden. Der Kaufpreis für das Hausgrundstück mit Wiese sei jedoch deshalb nicht angemessen, weil die Vertragspartner den Verkehrswert mit 32.500 RM (oder etwa in dieser Höhe) bemessen hätten. Die Eheleute hätten diesen Preis zunächst akzeptiert. Sie seien frei in ihrer Entschließung gewesen. Sie seien daran interessiert gewesen, die Grundstücke billig zu erwerben, weil sie darauf das Holzpantoffelmachergewerbe des verstorbenen Ehemanns der Klägerin hätten betreiben wollen, Sie hätten deshalb den zunächst geforderten Kaufpreis von 32.500 RM oder einen jedenfalls nicht unwesentlich über dem Einheitswert liegenden Preis als angemessen betrachtet, auch wenn für ihren Entschluß die Tatsache mitbestimmend gewesen sein sollte, daß ein anderes geeignetes Grundstück nicht verfügbar gewesen sei. Die Reparaturbedürftigkeit der zu dem Grundstück gehörenden Speicher sei nicht rechtserheblich. Die Kläger hätten darüber keine Einzelheiten vortragen können, das Wohnhaus sei in gutem Zustand gewesen. Der Wert des Gesamtgrundstücks sei durch den Zustand der Speicherräume nicht beeinträchtigt worden. Die Durchführungsbestimmungen des Präsidenten des Bundesausgleichsamts, die in ihrer früheren Fassung eine Unterschreitung des Einheitswerts bis zu 5 v.H. zugelassen hätten, seien für das Verwaltungsgericht nicht verbindlich.

Die Klägerin, die ihren verstorbenen Ehemann allein beerbt hat, hat gegen dieses Urteil die zugelassene Revision eingelegt. Sie beantragt,

Sie führt dazu aus, die Erwerber hätten den Kaufpreis in dieser Höhe bezahlt, weil es ihnen verboten worden sei, den Kauf zu dem zuvor vereinbarten höheren Kaufpreis von 32.500 RM abzuschließen. Der Kaufpreis von 25.800 RM müsse als angemessene Gegenleistung angesehen werden, weil ihn die Behörde bindend vorgeschrieben habe. Von dem Kauf des Grundstücks Abstand zu nehmen, sei ihnen nicht zuzumuten gewesen. Es sei ohne rechtliche Bedeutung, daß der Kaufpreis auf Grund der Verordnung über den Einsatz des jüdischen Vermögens vom 3. Dezember 1938 und nicht auf Grund der Verordnung über das Verbot von Preiserhöhungen vom 26. November 1936 herabgesetzt worden sei.

Der Beteiligte stellt keinen Antrag.

Der Beklagte hat sich nicht geäußert.

II.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Verwaltungsgericht.

Das Verwaltungsgericht hat die Bestimmung des § 2 Abs. 2 Satz 1 der 7. FeststellungsDV, wonach eine Schadensfeststellung ausgeschlossen ist, wann entzogene Wirtschaftsgüter ohne angemessene Gegenleistung erworben sind, unrichtig angewendet (§ 137 Abs. 1 VwGO).

Die Rüge, das Verwaltungsgericht habe verkannt, daß es sich um einen besonderen Fall handele (Urteil vom 17. Oktober 1969 - BVerwG III C 56.68 -), ist unbegründet. Hier ist der Kaufvertrag zunächst mit einem Kaufpreis von 32.500 RM abgeschlossen worden. Die untere Verwaltungsbehörde hat ihn jedoch gemäß § 8 und § 15 der Verordnung über den Einsatz des jüdischen Vermögens vom 3. Dezember 1938 (RGBl. I S. 1709) mit der Auflage genehmigt, daß der Kaufpreis 25.800 RM betragen müsse. Darauf wurde dieser Kaufpreis vereinbart und entrichtet. Darin liegt kein Sonderfall. Das Genehmigungserfordernis war eine sogenannte "Entjudungsmaßnahme". Es diente der sogenannten Arisierung und war eine gegen die Verfolgten gerichtete Maßnahme der nationalsozialistischen Gewaltherrschaft im Sinne des § 359 Abs. 1 Satz 1 LAG, § 11 a Abs. 1 Satz 1 FG. Die Herabsetzung des Kaufpreises aus Gründen der Arisierung in Anwendung dieser Maßnahme machte den Erwerber gewollt oder ungewollt zum Nutznießer an Maßnahmen der nationalsozialistischen Gewaltherrschaft. Nach der Zielsetzung der §§ 359 Abs. 1 Satz 1 LAG und 11 a Abs. 1 Satz 1 FG müssen die so erlangten Vorteile des Erwerbers dazu führen, daß er die daran lastenausgleichsrechtlich geknüpften Nachteile zu tragen hat.

Die Auffassung der Klägerin, die Verwaltungsvorschrift sei nicht beachtet, wonach ein um höchstens um 5 v.H. unter dem Einheitswert liegender Kaufpreis noch eine angemessene Gegenleistung darstelle, rechtfertigt den Antrag der Klägerin ebenfalls nicht. Das ergibt sich aus folgendem:

Nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats ist nur die Gegenleistung angemessen, die den Verkehrswert erreicht. Der Begriff des Verkehrswerts, wie er sich in der Rechtsprechung und Verwaltungspraxis herausgebildet hat (Urteil vom 25. Oktober 1968 - BVerwG V C 40.67 -), ist jetzt in § 15 Abs. 2 Sitz 4 RepG definiert. Verkehrswert ist danach der gemeine Wert im Sinne des § 10 BewG. Er ist mithin ein objektiver Wert, der nicht am Interesse eines einzelnen Erwerbers gemessen werben darf. Es kommt vielmehr auf den Preis an, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei der Veräußerung zu erzielen war.

Das Verwaltungsgericht hat den Begriff des Verkehrswerts verkannt. Es begründet den Verkehrswert der beiden von den Eheleuten erworbenen Grundstücke damit, daß sie den Erwerbern 32.500 RM wert gewesen seien. Alles, was das Verwaltungsgericht darüber ausführt, der Verkehrswert habe über dem Einheitswert gelegen, stellt allein auf das Interesse des Erwerbers und auf seine Einschätzung des Wertes der Grundstücke ab. Das ist fehlerhaft.

Danach könnte der Verkehrswert unter dem Einheitswert für beide Grundstücke (25.970 RM) gelegen haben. Das ist der Fall, wenn der Verkehrswert der Grundstücke aus allgemeinen, nicht auf Juden beschränkten, preisrechtlichen Gründen nicht höher lag als etwa der Kaufpreis von 25.800 RM. Dann wäre die Gegenleistung nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats angemessen. Im vorliegenden Fall könnte es so gewesen sein, daß aus nicht auf Juden beschränkten preisrechtlichen Gründen kein höherer Preis gezahlt worden durfte; denn nach Abs. III Ziffern 5 und 7 des 1. Durchführungserlasses des Reichswirtschaftsministers vom 6. Februar 1939 zur Verordnung über den Einsatz des jüdischen Vermögens vom 3. Dezember 1938 (RMBliV. 1939 S. 265) war vor der Genehmigung nach § 8 der Verordnung vom 3. Dezember 1938 das Einvernehmen mit der Preisbildungsstelle herzustellen. Es ist deshalb nicht ausgeschlossen, daß der Kaufpreis von 32.500 RM aus Gründen der für alle geltenden Vorschriften über die Preisbildung auf 25.800 RM herabgesetzt wurde. Lag der Fall so, so entsprach der Betrag von 32.500 RM nicht dem Verkehrswert, wohl aber der von 25.800 RM. Dieser Frage wird das Verwaltungsgericht nachzugehen haben.

Der Verkehrswert kann aber auch dann unter dem Einheitswert gelegen haben, wenn die Grundstücke durch Umstände, die nach Festsetzung des Einheitswertes eingetreten sind, so an Wert eingebüßt hatten, daß im Zeitpunkt des Erwerbes vom Verfolgten eine Einheitswertfortschreibung möglich gewesen wäre (Urteil vom 26. Januar 1967 - BVerwG III C 108.65 -).

Ferner ist auf folgendes hinzuweisen:

Durch das Inkrafttreten des Reparationsschädengesetzes vom 12. Februar 1969 (BGBl. I S. 105) hat sich allerdings insofern eine neue Rechtslage ergeben, als jetzt in § 15 Abs. 2 Satz 4 RepG ausgesprochen ist, daß bei normalen Zahlungsbedingungen eine Gegenleistung dann noch als angemessen anzusehen ist, wenn sie mindestens 90 v.H. des Verkehrswerts betrug. Diese Regelung ist auch bei der Auslegung des § 2 Abs. 2 Satz 1 der 7. FeststellungsDV sinngemäß anzuwenden; denn Interessenlage und Normzweck sind gleich. § 15 Abs. 2 Satz 4 RepG beschreibt die nicht angemessene Gegenleistung auch für den Fall des § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Buchst. b RepG, der u.a. den rückerstattungsbetroffenen Erwerb eines Wirtschaftsguts von einem Verfolgten ohne angemessene Gegenleistung behandelt. § 2 Abs. 2 Satz 1 der 7. FeststellungsDV regelt u.a. den Erwerb eines im Sinne der Rückerstattungsgesetze entzogenen Wirtschaftsgutes ohne angemessene Gegenleistung von einem Verfolgten. Beide Vorschriften schließen den Verlust so erworbener Wirtschaftsgüter von der Entschädigung oder dem Ausgleich aus. Beiden liegt die Erwägung zugrunde, daß es sich dabei um Fälle der Ausnutzung der nationalsozialistischen Gewaltherrschaft handelt, die nicht in den Ausgleich der Kriegs- und Kriegsfolgeschäden einbezogen werden dürfen (vgl. auch Kühne-Wolff a.a.O. Anm. 24 zu § 15 RepG). Die gleiche Regelung liegt auch § 5 Nr. 3 BFG zugrunde und beansprucht deshalb auch aus Gründen der einheitlichen Anwendung dieser Vorschriften Berücksichtigung im Rahmen des § 2 Abs. 2 Satz 1 der 7. FeststellungsDV. Darum ist im vorliegenden Fall die Gegenleistung auch dann noch angemessen, wenn sie 90 v.H. des Verkehrswerts beträgt.

Dadurch ändert sich jedoch nichts an der Auffassung des Senats, daß im übrigen eine Gegenleistung für wie hier in einer Großstadt belegene Grundstücke, die unter dem Einheitswert liegt, grundsätzlich keine angemessene Gegenleistung darstellt. Der Senat hat zwar dazu in ständiger Rechtsprechung ausgeführt (Urteile vom 26. Februar 1970 - BVerwG III C 84.68-, vom 26. Januar 1967 - BVerwG III C 108.65 -, Urteil und Beschluß vom 27. Juni 1968 - BVerwG III CB 91.66 -), es bestehe ein Erfahrungssatz, daß der Einheitswert eines in einer Großstadt belegenen Grundstücks allenfalls die untere Grenze des Verkehrswerts erreiche. Damit hat der Senat indessen berücksichtigt, daß zwischen dem Verkehrswert und dem Einheitswert erfahrungsgemäß ein solcher Abstand liegt, daß der Einheitswert in der Regel noch niedriger ist, als der um 10 v.H. verminderte Verkehrswert. Darum verbleibt es dabei, daß eine Gegenleistung für ein städtisches Grundstück, die unter dem Einheitswert liegt, grundsätzlich nicht angemessen ist, es sei denn es ist bewiesen, daß eine der dargelegten Ausnahmen gegeben ist auf Grund deren auch eine unter dem Einheitswert liegende Gegenleistung angemessen ist.

Da das Verwaltungsgericht diese Grundsätze verkannt hat, bedarf es weiterer Tatsachenfeststellungen. Das angefochtene Urteil muß daher, da die Voraussetzungen des § 144 Abs. 4 VwGO nicht gegeben sind, aufgehoben und die Sache an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen werden.