Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 26.01.1967, Az.: BVerwG III C 108.65

I.

Die Klägerin macht zugleich im Namen ihrer Schwestern einen Vertreibungsschaden an einem in ... belegenen Wohn- und Geschäftshaus geltend. Das Grundstück stand früher im Eigentum des jüdischen Kaufmanns ... und nach seinem Tode im Eigentum der jüdischen Erbengemeinschaft ... Sie verkaufte das Grundstück an die Klägerin und ihre Schwestern zum Preise von 86 200 RM. Auf den Kaufpreis waren Hypotheken im Betrage von 67 399 RM anzurechnen und die restlichen 18 801 RM bar zu zahlen; die letztgenannte Summe wurde hinterlegt. Die Käufer sollten ferner eine Ausgleichsabgabe von 20 000 RM und weitere 11 000 RM für die Erneuerung und Erhaltung des Gebäudes zahlen. Nach der Genehmigung des Kaufvertrages durch den Oberfinanzpräsidenten in ... wurden die Klägerin und ihre Schwestern am 6. Januar 1941 als Eigentümer des Grundstücks in dem Grundbuch eingetragen. Der Einheitswert des Grundstücks auf den 1. Januar 1935 betrug laut Bescheinigung des Finanzamts ... 140 900 RM.

Durch einen Bescheid vom 25. April 1963 stellte das Ausgleichsamt Vertreibungsschäden an einem privatrechtlichen geldwerten Anspruch in Höhe von 18 801 RM - bar gezahlter Kaufpreis - und an Grundvermögen in Höhe von 2 301,05 RM - Betrag der von den Erwerbern getilgten Schulden - fest. In den Gründen des Bescheides hieß es: Nach § 1 der 7. FeststellungsDV handele es sich um Vermögen, das rassisch Verfolgten entzogen worden sei.

Die Erwerber könnten diese gesetzliche Vermutung nicht widerlegen und sich auch nicht darauf berufen, daß ihre Handlungsweise nicht rechtswidrig gewesen sei, weil sie allgemeiner Anschauung entsprochen habe. Die mit der Begutachtung befaßte Heimatauskunftstelle habe trotz des unter dem Einheitswert liegenden Kaufpreises keine Einwendungen gegen die Feststellbarkeit nach § 2 der genannten Verordnung erhoben, sondern die Meinung vertreten, der Kaufpreis sei mit Rücksicht auf die im Erwerbszeitpunkt in Westoberschlesien herrschenden besonderen Verhältnisse noch als allgemein üblich zu bezeichnen. Da der Kaufpreis nicht in die freie Verfügungsgewalt der Verfolgten gelangt sei, komme nur die Feststellung eines privatrechtlichen geldwerten Anspruchs gemäß § 8 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV in Betracht, der nach § 17 FG mit dem Nennbetrag des bar gezahlten Kaufpreises von 18 801 RM anzusetzen und den Geschädigten zu gleichen Teilen zuzurechnen sei. Auf die Beschwerde der Klägerin hob der Beschwerdeausschuß durch Beschluß vom 21. Juli 1964 den angefochtenen Bescheid auf und lehnte eine Feststellung des Vertreibungsschadens mit der Begründung ab, die Erwerber hätten das Grundstück auf Grund eines sittenwidrigen Rechtsgeschäftes erworben und keinen angemessenen Kaufpreis entrichtet, da dieser niedriger als der Einheitswert gewesen sei.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin den Standpunkt vertreten, daß der wahre Einheitswert nur etwa 35 000 RM betragen habe. Er berechne sich aus den jeweiligen Erträgen des Objekts, wobei die zugrunde gelegte Miete für das Ladengeschäft in dem Haus von ursprünglich 1 150 RM auf monatlich 500 RM gesunken sei. Auch die ursprünglich nach dem Einheitswert berechnete sogenannte Judenauflage sei von 20 000 RM auf 5 000 RM ermäßigt worden. Der Einheitswert des Grundstückes müsse nach alledem niedriger gewesen sein, als ursprünglich mit 140 900 RM festgesetzt. Der Erwerb des Grundstücks könne auch deswegen nicht als sittenwidrig bezeichnet werden, weil ihre Familie ein gutes Verhältnis zu ... gehabt habe und das Grundstück nicht unter Druck auf die jüdischen Vorbesitzer erworben worden sei. Die Klägerin hat beantragt, den Beschluß des Beschwerdeausschusses aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, festzustellen, daß den Eigentümern des Grundstücks ein Vertreibungsschaden an Grundvermögen in Höhe von 76 222 RM und ein Verlust an einer Mietzinsforderung in Höhe von 13 000 RM entstanden sei.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit folgender Begründung abgewiesen:

Eine allein wegen des Kaufpreises an sich mögliche Schadensfeststellung sei auf Grund des § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV ausgeschlossen. Die Gegenleistung für das entzogene Wirtschaftsgut sei nach dieser Vorschrift nur dann angemessen, wenn sie dem tatsächlichen Wert des erworbenen Wirtschaftsgutes entspreche. Da der Verkehrswert, den ein in den Vertreibungsgebieten belegenes Grundstück im Zeitpunkt des Erwerbes gehabt habe, nicht mehr ermittelt werden könne, sei allgemein der Einheitswert dem mutmaßlichen Verkehrswert gleichzusetzen, wobei unterstellt werden könne, daß der Einheitswert im allgemeinen den Verkehrswert nicht übersteige. Bei dem Erwerb eines Grundstücks sei deshalb die Gegenleistung dann nicht mehr angemessen, wenn sie den Einheitswert nicht erreiche oder mehr als 5 v.H. hinter ihm zurückbleibe.

Nach der Bescheinigung des Finanzamtes ... der Einheitswert zum 1. Januar 1935 140 900 RM betragen. Er sei im Zeitpunkt des Erwerbs entgegen der Meinung der Klägerin nicht niedriger gewesen, da eine Wertfortschreibung nicht erfolgt sei. Insbesondere habe die Klägerin nicht nachgewiesen, daß er auf etwa 35 000 RM gesunken sei, weil sich die Mieteinnahmen für das Ladengeschäft von 1 150 RM auf 500 RM monatlich verringert hätten. Nach ihren Angaben vor dem Ausgleichsamt habe das Gebäude aus 35 Wohnräumen, zwei gewerblichen Büros und einem Ladenraum bestanden. In dem Antragsvordruck habe sie den jährlichen Mietwert mit insgesamt 15 300 RM angegeben. Dem Einheitswert sei im allgemeinen der zehneinhalb- bis elfeinhalbfache Wert der Rohmiete zugrunde zu legen. Bereits bei einem zehneinhalbfachen Wert der Rohmiete ergebe sich ein Einheitswert von 160 650 RM. Daraus folge, daß im Zeitpunkt des Grundstückserwerbes der Einheitswert nicht unter dem gelegen habe, der auf den 1. Januar 1935 mit 140 900 RM festgestellt worden sei.

Rechne man zu den von der Klägerin und ihren Schwestern für den Erwerb des Grundstücks aufzubringenden 96 200 RM den Betrag der Renovierungsauflage von 11 000 RM und die nach dem neuen Vortrag der Klägerin 5 000 RM betragene Judenauflage hinzu, so ergebe sich eine von den Käufern erbrachte Gegenleistung von 112 200 RM. Dieser Betrag liege erheblich unter dem festgestellten Einheitswert von 140 900 RM. Der Eineitswert werde selbst dann nicht erreicht, wenn die Judenauflage mit 20 000 RM angesetzt werde. Daraus folge, daß die von den Erwerbern erbrachte Gegenleistung für das Grundstück nicht angemessen gewesen sei. Die Klägerin sei daher von jeglicher Schadensfeststellung ausgeschlossen, wobei den Erwerbern jedoch nicht unterstellt werde, daß sie persönlich sittenwidrig gehandelt hätten.

Ein Schaden wegen des Verlustes einer Mietzinsforderung von 13 000 RM könne gleichfalls nicht festgestellt werden, da die Klägerin das Bestehen dieser nach ihrem Vortrag gegen den Mieter Schlenga gerichteten Forderung im Zeitpunkt der Vertreibung nicht glaubhaft gemacht habe.

Gegen dieses Urteil, in dem das Verwaltungsgericht die Revision nicht zugelassen hatte, richtet sich die gleichzeitig mit einer inzwischen durch den Beschluß des Senats vom 9. Februar 1966 zurückgewiesenen Nichtzulassungsbeschwerde "hilfsweise" eingelegte Revision der Klägerin, die sie im wesentlichen wie folgt begründet:

Das Urteil des Verwaltungsgerichts sei widersprüchlich, da es einerseits von der Vermutung des § 1 Abs. 1 der 7. FeststellungsDV ausgehe, also einen Verstoß gegen die guten Sitten unterstelle, andererseits aber den Erwerbern bescheinige, daß ihnen keineswegs unterstellt werden solle, sie hätten persönlich sittenwidrig gehandelt. Diese Widersprüchlichkeit rechtfertige eine Rüge nach § 108 VwGO, weil sie zeige, daß die aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnene Überzeugung ein auf die Vermutung des § 1 Abs. 1 der 7. FeststellungsDV gestütztes Urteil nicht trage. Wenn das Gericht Zweifel an dem persönlich sittenwidrigen Verhalten der Erwerber gehabt habe, so sei es seine Aufgabe gewesen, den Sachverhalt von Amts wegen zu erforschen. Insbesondere sei das Verwaltungsgericht verpflichtet gewesen, durch die Einholung einer Auskunft der Heimatauskunftstelle oder gegebenenfalls des Bundesfinanzministeriums Beweis über den Vervielfältiger zur Berechnung der Einheitswerte gleichgelagerter Grundstücke in Beuthen zu erheben. Statt dieser Aufklärungspflicht nachzukommen, habe das Gericht einen Vervielfältiger unterstellt, der zu einem auf jeden Fall über dem Verkehrswert liegenden Einheitswert führe. Hierhin liege ein Verstoß gegen allgemeine Denkgesetze. Die Klägerin beantragt,

Der Beteiligte beantragt,

Er räumt ein, daß das Verwaltungsgericht den Vervielfältiger zu hoch angesetzt habe. Nach der Verordnung über die Bewertung bebauter Grundstücke im Gebiet des Landesfinanzamtes Schlesien vom 17. Dezember 1934 (RStBl. 1934 S. 1667) ergebe sich in diesem Fall ein Vervielfältiger 7. Im Ergebnis bleibe aber auch nach dieser Berechnung festzustellen, daß der von den Erwerbern gezahlte Kaufpreis unter dem Einheitswert liege.

II.

1.

Die Revision ist zulässig.

Der Prozeßbevollmächtigte der Klägerin hat dieses Rechtsmittel gleichzeitig mit der Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Verwaltungsgerichts in einem Schriftsatz eingelegt und dabei der Revision das Wort "hilfsweise" vorangestellt. Dieses Vorgehen bedeutet nicht, daß er die Revision nur für den Fall ihrer Zulassung und damit unter einer Bedingung einlegen wollte, was zur Unzulässigkeit dieses Rechtsmittels geführt hätte (Beschlüsse des Bundesverwaltungsgerichts vom 15. Januar 1954 - BVerwG II B 41.53 - [NJW 1954, 365 Nr. 29 - Leitsatz -] und 12. Februar 1960 - BVerwG III C 95.59 - [DVBl. 1960, 780]). Die Klägerin hat vielmehr gleichzeitig zwei voneinander unabhängige Rechtsmittel eingelegt und dabei das an sich überflüssige aber unschädliche, im Sinne von "vorsorglich" zu verstehende Wort "hilfsweise" gebraucht. Unter diesen Umständen erweist sich ihre Revision als zulässig (Urteil vom 15. November 1956 - BVerwG III B 189.55/III C 140.56 -; Beschluß vom 12. November 1958 - BVerwG IV C 353.56/IV B 267.58 -). Das Ziel dieses Rechtsmittels war von Anfang an allein auf die Feststellung eines Vertreibungsschadens an Grundvermögen gerichtet. Dieser Schaden läßt sich nach dem von der Klägerin in dem ersten Rechtszug gestellten Antrag auch ziffernmäßig begrenzen. Es bedurfte daher keiner Verwerfung der Revision, soweit der mit ihr zunächst angekündigte Antrag uneingeschränkt auf den in der Revisionsschrift aber nicht begründeten Antrag der Klägerin vor dem Verwaltungsgericht auf Schadensfeststellung wegen des Verlustes einer Mietforderung von 13 000 RM verwies. Das ergibt sich aus den Erklärungen des Prozeßbevollmächtigten der Klägerin in dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Revisionsgericht und dem von ihm in dieser Verhandlung verlesenen Antrag.

2.

Die gemäß § 339 Abs. 1 LAG, § 190 Abs. 1 Nr. 1 VwGO ausschließlich auf wesentliche Mängel des Verfahrens gestützte Revision ist unbegründet.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage auf Grund des § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV in dem Wortlaut der Änderungsverordnung vom 16. Dezember 1964 (BGBl. I S. 946) abgewiesen. Die gegen dieses Urteil gerichteten Angriffe der Revision greifen nicht durch.

Die Klägerin und ihre Schwestern haben das Grundstück von einer Erbengemeinschaft erworben, deren Mitglieder zu dem Kreis der rassisch Verfolgten zählten. Die von der Klägerin begehrte Schadensfeststellung richtet sich daher nach den Vorschriften der vorerwähnten 7. FeststellungsDV. Nach § 2 Abs. 2 dieser Verordnung entfällt eine Schadensfeststellung auch wegen des Verlustes des tatsächlich entrichteten Kaufpreises, sofern die in Frage kommenden Vermögensgegenstände ohne angemessene Gegenleistung erworben worden sind. Das Verwaltungsgericht hat die Anwendbarkeit dieser Vorschrift mit der Begründung bejaht, bei dem Erwerb eines Grundstücks sei die Gegenleistung dann nicht mehr angemessen, wenn sie den Einheitswert nicht erreiche. Diese Ausführungen halten im Ergebnis einer revisionsgerichtlichen Nachprüfung unter Berücksichtigung des § 137 Abs. 3 Satz 1 VwGO stand.

§ 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV enthält keine Erläuterung des Begriffs der angemessenen Gegenleistung. Er ist dahin auszulegen, daß bei einem in einer Großstadt gelegenen Grundstück in der Regel der unter dem Verkehrswert liegende Kaufpreis keine angemessene Gegenleistung im Sinne dieser Vorschrift darstellt. Es entspricht einem allgemeinen Erfahrungssatz, daß in der hier maßgeblichen Zeit der Verkehrswert eines bebauten Grundstücks in der Regel höher, mindestens aber nicht niedriger als der Einheitswert gewesen ist. Ein unter dem Einheitswert liegender Kaufpreis stellt daher keine angemessene Gegenleistung im Sinne des § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV dar (vgl. Urteil des Senats vom 16. Dezember 1965 - BVerwG III C 220.64 - [RzW 1966, 382 Nr. 41]), es sei denn, daß nach der Feststellung des Einheitswertes Umstände eingetreten sind, die den Wert des Wirtschaftsgutes (hier des Grundstücks) so erheblich gemindert haben, daß der Steuerpflichtige eine Wertfortschreibung gemäß § 22 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes - BewG - (§ 8 Abs. 1 Nr. 10 LAG) hätte verlangen können. Ein Geschädigter, der ein Grundstück von einem Verfolgten unter dem Einheitswert gekauft hat, muß deshalb, um eine Anwendung des § 2 Abs. 2 a.a.O. auszuschließen, gewichtige Tatsachen vortragen, aus denen sich feststellen läßt, weshalb der Verkehrswert des Grundstücks so erheblich seit der letzten Feststellung des Einheitswertes gesunken ist, daß dieser nicht mehr als Mindestverkehrswert angesehen werden kann.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze erweist sich das Urteil des Verwaltungsgerichts im Ergebnis als richtig. Denn die von der Klägerin und ihren Geschwistern geleisteten Zahlungen stellen sowohl nach dem tatsächlich nachgewiesenen Einheitswert von 140 900 RM als auch bei Zugrundelegung eines fiktiv zu ihren Gunsten fortgeschriebenen Einheitswertes keine angemessene Gegenleistung dar.

Das Verwaltungsgericht hat zu Recht dargelegt, daß dem auf den 1. Januar 1935 festgestellten Einheitswert von 140 900 RM allenfalls Leistungen der Erwerber von insgesamt 127 200 RM (Kaufpreis 86 200 RM + zwei nicht in dem Kaufvertrag berücksichtigte Hypotheken von insgesamt 10 000 RM + Ausgleichsabgabe 20 000 RM + Instandsetzungskosten 11 000 RM) gegenüberstehen, die um 13 700 RM unter dem Einheitswert zurückbleiben.

Aber auch ein fortgeschriebener niedrigerer Einheitswert führt nicht zu einem Erfolg der Revision, selbst wenn berücksichtigt wird, daß dem Verwaltungsgericht hinsichtlich des von ihm zugrunde gelegten Vervielfältigers der Jahresrohmiete ein Fehler unterlaufen ist, wie die Klägerin geltend gemacht hat:

Ihre Behauptung, der "wirkliche Einheitswert" habe nur etwa 35 000 RM betragen, ist unsubstantiiert und darüber hinaus unglaubwürdig, da es in diesem Fall zu einer Wertfortschreibung gemäß § 22 BewG gekommen wäre. Daß die Käufer 11 000 RM für Renovierungsarbeiten aufwenden mußten, ist in diesem Zusammenhang rechtlich unerheblich, da sie gegebenenfalls zu einer entsprechenden Werterhöhung des Objekts geführt haben. Falls das gemischt genutzte Grundstück so verwohnt gewesen war, daß die Jahresrohmiete wegen dieses Zustandes seit dem 1. Januar 1935 (letzter Feststellungszeitpunkt) nur noch 15 300 RM betrug, hätte der Einheitswert nur auf das siebenfache der Jahresrohmiete, also auf 107 100 RM fortgeschrieben werden können. Dieser Betrag wäre dann als der Mindestverkehrswert der Anwendung des § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV zugrunde zu legen. Der Kaufpreis hat aber ausweislich der von dem Verwaltungsgericht berücksichtigten Urkunden nur 86 200 RM betragen. Selbst wenn zugunsten der Klägerin zwei weitere Hypotheken mit einer Gesamthöhe von 10 000 RM dem Kaufpreis hinzugerechnet werden, weil sie diese Belastungen habe übernehmen müssen, ergibt sich unter Berücksichtigung der in diesem Fall nur mit 5 000 RM anzusetzenden Ausgleichsabgabe ein Kaufpreis von insgesamt 101 200 RM, der um mehr als 5 000 RM unter dem oben errechneten Mindestverkehrswert liegt. Auch die fiktiv zugunsten der Klägerin vorgenommene Fortschreibung des Einheitswertes führt somit nicht zu der Feststellung, daß die Erwerber für das entzogene Wirtschaftsgut eine angemessene Gegenleistung erbracht haben.

Soweit die Revision unter Berufung auf den § 108 VwGO einen Widerspruch in dem Urteil des Verwaltungsgerichts sieht, kann ihr nicht gefolgt werden. Das Verwaltungsgericht hat einerseits die Unangemessenheit des Kaufpreises bejaht, andererseits aber der Klägerin bestätigt, sie habe bei dem Kaufabschluß nicht sittenwidrig gehandelt. Ein Widerspruch liegt hierin nicht. In Fällen vorliegender Art kommt es auf die Feststellung der Sittenwidrigkeit nicht an. Wird die Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung, wie in diesem Fall zu Recht verneint, braucht dieses Ergebnis nicht einen persönlichen Vorwurf gegen die Erwerber zu enthalten.

Schließlich greift auch die Rüge der Revision nicht durch, das Verwaltungsgericht habe den Sachverhalt unzureichend aufgeklärt und der Vorsitzende habe es unterlassen, auf sachdienliche Beweisanträge der nicht durch einen rechtskundigen Prozeßbevollmächtigten vor dem Verwaltungsgericht vertretenen Klägerin hinzuwirken. Der in diesem Zusammenhang maßgebliche Vervielfältiger ergibt sich aus der Verordnung über die Bewertung bebauter Grundstücke im Gebiet des Landesfinanzamts Schlesien vom 17. Dezember 1934 (RStBl. 1934 S. 1667). Selbst wenn das Verwaltungsgericht den nach dieser Verordnung maßgeblichen Vervielfältiger seiner Entscheidung nicht zugrunde gelegt hat und deswegen zu einem überhöhten Einheitswert gekommen ist., ergibt sich aus den vorstehenden Darlegungen, daß das Urteil des Verwaltungsgerichts nicht auf diesem Mangel beruht. Es kann daher auf sich beruhen, ob hier nicht eine im Gewande des Verfahrensmangels gekleidete unzulässige Rüge der unrichtigen materiellen Rechtsanwendung vorliegt.

Die Kostenentscheidung folgt aus dem § 154 Abs. 2 VwGO.