Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 20.01.1972, Az.: BVerwG III C 98.70

I.

Der Kläger macht u.a. Vertreibungsschäden an Grundvermögen geltend, und zwar an dem gemischtgenutzten Grundstück in O., ... Dieses Grundstück gehörte bis zum Ausbruch des zweiten Weltkrieges einer polnischen Bank. Es wurde dann treuhänderisch verwaltet von der Provinzial-Genossenschafts-Bank O., von der der Kläger das Grundstück im Jahre 1940 für einen Kaufpreis von 40.000 RM erwarb.

Das Ausgleichsamt lehnte den Schadensfeststellungsantrag mit Teilbescheid vom 8. Juli 1968 mit der Begründung ab, es sei erwiesen, daß der Einheitswert 42.000 RM betragen habe und deshalb der Kaufpreis von 40.000 RM für das erworbene Nationalitätenvermögen nicht angemessen sei. Nach erfolglosem Beschwerdeverfahren hat das Verwaltungsgericht den Beklagten unter Aufhebung der angefochtenen Bescheide verpflichtet, für den Kläger einen Vertreibungsschaden an dem Grundvermögen in O., ... nach der Rechtsauffassung des Gerichts festzustellen. Zur Begründung ist angeführt: Dem früheren Eigentümer sei das Grundstück gemäß § 1 Abs. 1 der 7. FeststellungsDV entzogen worden. Der Kläger sei aber nicht nach § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV von der Schadensfeststellung ausgeschlossen. Für die Angemessenheit des Erwerbspreises sei der Verkehrswert maßgebend. Die Annahme des Ausgleichsamtes, der Einheitswert für das Grundstück habe 42.000 RM betragen, sei durch nichts bewiesen. Als einzige brauchbare Berechnungsgrundlage biete sich der von dem Zeugen Riegner genannte Verkehrswert im Zeitpunkt der Vertreibung in Höhe von 65.000 RM an. Dieser Betrag sei von keinem Beteiligten bestritten worden, und es sei auch allgemein unbestritten geblieben, daß der Kläger in das Anwesen einen Betrag von rund 20.000 RM investiert habe. Bei einer Investierung in Höhe dieses Betrages habe sich das Anwesen nicht nur um den Wert von 20.000 RM gesteigert, sondern um einen sicher gerechtfertigten Betrag von 25.000 RM, dies zwar nicht als Einheitswert, aber als echter Verkehrswert. Sei der Verkehrswert gezahlt worden, so habe der Kläger einen Anspruch auf Schadensfeststellung.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Senat zugelassene Revision des Beteiligten mit dem Antrag,

das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen.

Es wird Verletzung materiellen und formellen Rechts geltend gemacht, insbesondere Verletzung der §§ 2 Abs. 2, 8 Abs. 1-4 der 7. FeststellungsDV.

Der Kläger beantragt,

Er hält das Urteil im Ergebnis für richtig und meint, der vom Verwaltungsgericht festgestellte Verkehrswert werde bestätigt durch den nach der Ertragswertmethode aus den ihm bekannten Mieten abzuleitenden gemeinen Wert.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt § 2 Abs. 2 und § 8 Abs. 1 der 7. FeststellungsDV.

Dem Verwaltungsgericht ist zwar darin beizupflichten, daß die Frage, ob eine angemessene Gegenleistung im Sinne des § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV erbracht worden ist, nach objektiven Maßstäben zu beurteilen ist und daß es deshalb darauf ankommt, den Wert des hier in Rede stehenden Grundstücks für den Zeitpunkt zu ermitteln, in dem der Kläger es von der Provinzial-Genossenschafts-Bank O. erworben hat. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, daß sich dieser Wert aus den Angaben des Zeugen R. ableiten lasse, ist rechtlich aber nicht haltbar.

Nach der Rechtsprechung des Senats ist bei Anwendung des § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV vom Verkehrswert auszugehen oder es ist bei einem Grundstückserwerb auf den im Zeitpunkt des Erwerbs preisrechtlich zulässigen Höchstpreis abzustellen (Urteil vom 10. April 1970 - BVerwG III C 3.69 - [BVerwGE 35, 135 = Buchholz 427.207 § 2 Nr. 10]). Der preisrechtlich zulässige Höchstpreis ist im vorliegenden Falle nicht bekannt. Die Erwägungen, die das Verwaltungsgericht in einem anderen Zusammenhang zur Frage der preisbehördlichen Genehmigung angestellt hat, sind hier nicht einschlägig. Deshalb ist zu ermitteln, welchen Verkehrswert das vom Kläger im Jahre 1940 erworbene Grundstück hatte. Durch die in § 15 Abs. 2 Sätze 3 und 4 RepG getroffenen Regelungen ist, wie der Senat u.a. in dem vorstehend zitierten Urteil dargelegt hat, klargestellt, daß angemessen im Sinne des § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV eine Leistung nur dann ist, wenn sie mindestens 90 v.H. des gemeinen Werts (Verkehrswert) betragen hat. Nach der hier einschlägigen Vorschrift des § 10 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre; dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind hingegen nicht zu berücksichtigen.

Das angefochtene Urteil enthält keine tatsächlichen Feststellungen, aus denen sich nach § 10 Abs. 2 BewG der gemeine Wert des Grundstücks im Jahre 1940 ermitteln ließe. Dahingestellt bleiben kann es, ob auch durch eine Rückrechnung der gemeine Wert ermittelt werden kann, wenn dieser für einen späteren Zeitpunkt bekannt ist. Durch die Aussage des Zeugen Riegner ist nämlich auch zu keinem späteren Zeitpunkt der Verkehrswert im Sinne des § 10 Abs. 2 BewG glaubhaft gemacht worden. Der Zeuge hat keine ausreichenden Umstände genannt, aus denen sich der gemeine Wert ermitteln ließe. Er hat über den bautechnischen Zustand nichts gesagt und ausdrücklich erklärt, daß ihm die besonders relevanten Umstände wie Baujahr und umbauter Raum nicht mehr erinnerlich seien. Die Nennung eines Reichsmarkbetrages als ein Schätzungsergebnis ohne tatsächliche Grundlage kann rechtlich nicht dazu führen, diesen Reichsmarkbetrag als gemeinen Wert im Sinne des § 10 Abs. 2 BewG anzusehen. Schon deshalb kann aus dem vom Zeugen genannten Reichsmarkbetrag in Höhe von 65.000 RM keine Rückrechnung mit dem Ziel vorgenommen werden, den Verkehrswert des Grundstücks zu dem Zeitpunkt zu bestimmen, in dem die Investitionen noch nicht werterhöhend gewirkt haben. Im übrigen hat die Revision zu Recht geltend gemacht, daß die Annahme des Verwaltungsgerichts, Investitionen in Höhe von 20.000 RM könnten eine Erhöhung des gemeinen Werts in einem Umfang von 25.000 RM bewirken, regelmäßig nicht zutrifft. Ob in Einzelfällen Investitionen zu einer Werterhöhung führen können, die über den Investitionsbetrag hinausgehen, kann offenbleiben. Das Verwaltungsgericht hat keine Tatsachen festgestellt, die einen solchen Schluß rechtfertigen könnten.

Da das Verwaltungsgericht andererseits festgestellt hat, daß ein. Einheitswert für das hier in Rede stehende Grundstück nicht bekannt ist, kann nach den bisher getroffenen - tatsächlichen Feststellungen weder bejaht noch verneint werden, daß § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV zu Lasten des Klägers anzuwenden ist. Sein Sachvortrag in der mündlichen Verhandlung, nach dem aus den Mieten für das Jahr 1940 der Verkehrswert ermittelt werden könne, kann schon deshalb nicht zu einer ihm günstigen Entscheidung im Revisionsrechtszug führen, weil es sich bei diesen Darlegungen um neues tatsächliches Vorbringen handelt, das in der Revisionsinstanz nicht berücksichtigt werden kann. Andererseits kann aber auch nicht ausgeschlossen werden, daß die Frage, ob der Kläger für das Grundstück eine angemessene oder nicht angemessene Gegenleistung erbracht hat, noch geklärt werden kann. Deshalb ist das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen.

Das Verwaltungsgericht wird zunächst zu prüfen haben, ob der Kläger oder sonstige Personen oder die Heimatauskunftstelle über den tatsächlichen Zustand des Grundstücks im Zeitpunkt des Kaufabschlusses Auskünfte erteilen können, die ausreichen, um durch ein Sachverständigengutachten den Verkehrswert im Sinne des § 10 Abs. 2 BewG zu ermitteln. Sollte dieser Weg mangels ausreichender tatsächlicher Unterlagen verschlossen sein, so ist zu prüfen, ob die tatsächlichen Feststellungen es gestatten, den Ersatzeinheitswert nach den Vorschriften der 5. FeststellungsDV ermitteln zu lassen; hier könnte das Vorbringen des Klägers über das Mietaufkommen von Bedeutung sein. Die Wertbestimmung eines Grundstücks nach den Vorschriften dieser Verordnung ist bei Anwendung des § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV allerdings die Ausnahme. Bei Betriebsvermögen hat der Senat jedoch eine solche Ermittlung des Ersatzeinheitswertes nach den Vorschriften der 6. FeststellungsDV bereits für zulässig gehalten (Urteil vom 12. November 1970 - BVerwG III C 123.69 -); er hat ferner dahin erkannt, daß bei Grundstücken der Einheitswert als "Mindestverkehrswert" in Betracht kommen kann (Urteil vom 26. Januar 1967 - BVerwG III C 108.65 - [Buchholz 427.207 § 2 Nr. 4]). Der Ersatzeinheitswert ist - wie im Rahmen der Schadensberechnung - auch bei Anwendung des § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV dem Einheitswert gleichzusetzen. Bei Grundstücken kommt der Einheitswert oder Ersatzeinheitswert als unterste Grenze des Verkehrswerts in Betracht; im Sinne des § 15 Abs. 2 Sätze 3 und 4 RepG ist deshalb der durch den Einheitswert oder Ersatzeinheitswert ausgewiesene Betrag in der Regel als 90 v.H. des gemeinen Werts anzusehen (vgl. Beschluß vom 2. Juli 1970 - BVerwG III B 44.70 - [Buchholz 427.207 § 2 Nr. 11]).

Ergibt die erneute Verhandlung, daß der Kaufpreis nicht angemessen war, so ist die Klage abzuweisen. Stellt sich hingegen heraus, daß der Kaufpreis in Höhe von 40.000 RM eine angemessene Gegenleistung war, so wird das Verwaltungsgericht die Schadensberechnung vorzunehmen haben; dasselbe gilt, wenn sich nicht feststellen läßt, ob der entrichtete Kaufpreis eine angemessene Gegenleistung war. Auch dann erweisen sich insoweit die angefochtenen Bescheide als fehlerhaft. § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV ist eine die Schadensfeststellung ausschließende Vorschrift. Die Feststellungslast, daß die Voraussetzungen dieser Vorschrift vorliegen, muß die Ausgleichsbehörde tragen. Soweit gilt nichts anderes als in den Fällen des § 6 Abs. 2 und § 6 Abs. 4 Satz 1 der 7. FeststellungsDV (Urteil vom 1. Oktober 1970 - BVerwG III C 48.69 - [Buchholz 427.207 §.6 Nr. 6]).

Ist der Kläger gemäß § 2 Abs. 2 der 7. FeststellungsDV nicht von der Schadensfeststellung ausgeschlossen, so wird das Verwaltungsgericht zu prüfen haben, ob der Kläger eine Schadensfeststellung am Objekt oder nur eine Schadensfeststellung am Kaufpreis verlangen kann. Das hier in Rede stehende Grundstück ist in den zur Zeit unter fremder Verwaltung stehenden deutschen Ostgebieten gelegen und einer Person wegen ihrer Nationalität entzogen worden. In einem solchen Falle sind - obwohl grundsätzlich bei Wegnahme von Nationalitätenvermögen § 9 der 7. FeststellungsDV einschlägig ist - § 8 Abs. 1 bis 4 der Verordnung anzuwenden; das ist in § 8 Abs. 5 der 7. FeststellungsDV ausdrücklich bestimmt. Nach § 8 Abs. 1 der 7. FeststellungsDV kann der Geschädigte - hier der Kläger - jedoch nur eine Entschädigung aus dem Objekt erhalten, wenn die Voraussetzungen des Absatzes 1 Nrn. 1 oder 2 erfüllt sind. Insoweit fehlt es an den tatsächlichen Feststellungen, ob und in welchem Umfang der frühere Eigentümer (die polnische Bank) den Kaufpreis zur freien Verfügung erhalten hat (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 der 7. FeststellungsDV) und ferner an einer Feststellung darüber, in welchem Umfang der nach den Vorschriften des Feststellungsgesetzes in Verbindung mit den §§ 43 und 245 LAG berechnete Wert des Grundstücks im Zeitpunkt der Vertreibung den Wert im Zeitpunkt der Entziehung überstiegen hat (§ 8 Abs. 1 Nr. 2 der 1. FeststellungsDV). Sind die Voraussetzungen des § 8 Abs. 1 der 7. FeststellungsDV nicht erfüllt, so kann der Kläger wegen des von ihm entrichteten Kaufpreises nur eine Schadensfeststellung gemäß § 8 Abs. 2 der Vorschrift begehren.

Die Kostenentscheidung war der Schlußentscheidung vorzubehalten.