I.

Die Klägerin wendet sich gegen einen Widerspruchsbescheid, durch den zwei von ihr erlassene Beitragsbescheide aufgehoben worden sind. Durch diese Bescheide hat die Klägerin die Beigeladenen für ihre beiden Grundstücke Fl.Nrn. 4132 und 4133 zu Erschließungsbeiträgen für die Kosten der erstmaligen endgültigen Herstellung der L.straße herangezogen.

Die beiden Grundstücke der Beigeladenen werden durch die in fremdem Eigentum stehenden Grundstücke Fl.Nrn. 4148/7 und 4148/9 von der L. estraße getrennt und grenzen auf der gegenüberliegenden Seite an die B. Straße. Bei ihrem Erwerb haben die Beigeladenen auch eine Teilfläche von ca. 70 qm aus dem Grundstück Fl.Nr. 4148/7 - das nunmehrige Grundstück Fl.Nr. 4148/9 - durch notariellen Vertrag vom 28. Februar 1977 gekauft. Der so erworbene Anspruch wurde durch eine Auflassungsvormerkung gesichert, die inzwischen wieder gelöscht wurde. Auf dem Grundstück Fl.Nr. 4148/9 steht ein Betriebstor zur Lassallestraße.

Mit Bescheiden vom 24. Juni 1985 veranlagte die Klägerin die Beigeladenen für die Grundstücke Fl.Nrn. 4132 und 4133 mit Blick auf die Herstellungskosten der Lassallestraße zu einem Erschließungsbeitrag, den sie mit Änderungsbescheiden vom 10. November 1986 auf 19.480,62 DM festsetzte. Auf den dagegen eingelegten Widerspruch hob das Landratsamt mit Bescheid vom 23. März 1987 die Heranziehungsbescheide in der Fassung der Änderungsbescheide auf.

Die gegen den Widerspruchsbescheid erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 11. Juli 1989 abgewiesen. Im Laufe des von der Klägerin angestrengten Berufungsverfahrens hat diese gegenüber den Beigeladenen unter dem 7. Januar 1991 erneut Änderungsbescheide erlassen, mit denen sie unter Auflösung der gemeinsamen Veranlagung der Grundstücke Fl.Nrn. 4132 und 4133 diese einzeln mit Beiträgen in Höhe von 11.056,57 DM bzw. 8.424,05 DM belegte.

Mit Beschluß vom 16. April 1991 hat das Berufungsgericht die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und unter ergänzender Bezugnahme auf die Gründe des erstinstanzlichen Urteils ausgeführt, die beiden Hinterliegergrundstücke der Beigeladenen seien durch die L.straße zwar im Sinne des § 131 Abs. 1 BBauG, nicht aber auch im Sinne des § 133 Abs. 1 BBauG erschlossen. Das bayerische Bauordnungsrecht verlange in einem Fall der vorliegenden Art für die Bebaubarkeit eines Hinterliegergrundstücks und damit dessen Erschlossensein im Sinne des § 133 Abs. 1 BBauG selbst im Fall der Eigentümeridentität, daß zu Lasten des trennenden Anliegergrundstücks und zugunsten der Gemeinde oder des Freistaats Bayern eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit des Inhalts bestellt wird, die Benutzung als Zufahrt zu der öffentlichen Anlage zu dulden. Nur so sei nämlich dauerhaft gesichert, daß der jeweilige Eigentümer des Hinterliegergrundstücks das Anliegergrundstück überfahren dürfe. Entsprechendes gelte, wenn Anlieger- und Hinterliegergrundstück - wie im vorliegenden Fall - unterschiedlichen Eigentümern gehörten. Da Dienstbarkeiten für die Benutzung der Anliegergrundstücke Fl.Nrn. 4148/7 und 4148/9 bisher nicht bestellt seien, fehle es den Hinterliegergrundstücken der Beigeladenen derzeit noch am Erschlossensein im Sinne des § 133 Abs. 1 BBauG.

Gegen diesen Beschluß richtet sich die Revision der Klägerin, mit der sie die Verletzung von Bundesrecht rügt.

Der Beklagte und die Beigeladenen treten der Revision entgegen.

II.

Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Sie fuhrt zur Aufhebung des angegriffenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO). Die Entscheidung des Berufungsgerichts beruht auf einer Verletzung von Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO). Die abschließende Beurteilung erfordert weitere tatsächliche Feststellungen. Das nötigt zur Zurückverweisung.

Die Heranziehungsbescheide der Klägerin vom 24. Juni 1985 und der von ihr angegriffene Widerspruchsbescheid vom 23. März 1987 sind unter Geltung des Bundesbaugesetzes in seiner Fassung durch Art. 1 des Beschleunigungsgesetzes vom 6. Juli 1979 (BGBl. I, S. 949) ergangen. Zutreffend meint das Berufungsgericht, daß auf diese Rechtslage ungeachtet dessen abzustellen sei, daß am 1. Juli 1987 das Gesetz über das Baugesetzbuch vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I, S. 2191) in Kraft getreten ist (vgl. u.a.Urteil vom 24. September 1987 - BVerwG 8 C 75.86 - BVerwGE 78, 125 <126>).

Das Berufungsgericht nimmt entscheidungstragend an, die angefochtenen Heranziehungsbescheide seien deshalb rechtswidrig, weil die beiden Hinterliegergrundstücke der Beigeladenen Fl.Nrn. 4132 und 4133 durch die L.straße zwar im Sinne des § 131 Abs. 1 BBauG, nicht aber auch im Sinne des § 133 Abs. 1 BBauG erschlossen seien. Dafür müßten sie nämlich gerade dieser Straße wegen bebaubar sein. Das setzte voraus, daß auch die einschlägigen bauordnungsrechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen erfüllt seien. Nach dem hier maßgebenden bayerischen Bauordnungsrecht hänge die Bebaubarkeit eines Hinterliegergrundstücks von der Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu Lasten des von der Anbaustraße trennenden Anliegergrundstücks und zugunsten der Gemeinde oder des Freistaats Bayern des Inhalts ab, eine Benutzung als Zufahrt zu der öffentlichen Anlage zu dulden. Das gelte sowohl, wenn Anlieger- und Hinterliegergrundstück im Eigentum derselben Person stehen, als auch wenn sie - wie hier - unterschiedlichen Eigentümern gehören. Eine derartige Dienstbarkeit sei bisher nicht bestellt worden; daran scheitere die Anwendung des § 133 Abs. 1 BBauG. Diese Auffassung verletzt Bundesrecht.

Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß ein im Sinne des § 131 Abs. 1 BBauG erschlossenes Hinterliegergrundstück durch eine Anbaustraße im Sinne des § 133 Abs. 1 BBauG erschlossen ist, wenn angenommen werden darf, es sei - das etwaige Erschlossensein durch eine andere Anlage hinweggedacht - gerade ihretwegen bebaubar. Beizupflichten ist ihm auch, wenn es meint, diese Bebaubarkeit stelle auf die Voraussetzungen ab, unter denen das (bundesrechtliche) Bebauungsrecht und das (landesrechtliche) Bauordnungsrecht eine entsprechende Nutzung des Grundstücks erlauben. Richtig ist ferner, daß zu diesen Voraussetzungen eine hinreichende Sicherung der wegemäßigen Erreichbarkeit eines Hinterliegergrundstücks von der abzurechnenden Anbaustraße zählt. Bundesrechtlich nichts zu erinnern ist schließlich auch gegen die Ansicht des Berufungsgerichts, das bayerische Landesrecht fordere für die Bebaubarkeit eines Hinterliegergrundstücks in einem Fall der vorliegenden Art unabhängig davon, ob dieses Grundstück und das von der Anbaustraße trennende Anliegergrundstück im Eigentum derselben Person stehen oder - wie hier - unterschiedlichen Eigentümern gehören, zu Lasten des Anliegergrundstücks die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit des Inhalts, die Benutzung als Zufahrt zu dulden. Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht indes in der Auffassung, bebaubar im Sinne des § 133 Abs. 1 BBauG sei ein solches Hinterliegergrundstück erst dann, wenn eine Dienstbarkeit tatsächlich bestellt wurde. § 133 Abs. 1 BBauG verlangt mit seinen Tatbestandsmerkmalen "bebaut oder gewerblich genutzt werden dürfen" (Satz 1) bzw. "Bauland" mit der Folge, daß die "Grundstücke ... zur Bebauung anstehen" (Satz 2) nicht, daß allen Erreichbarkeitsanforderungen namentlich des landesrechtlichen Bauordnungsrechts bereits vollauf aktuell genügt ist und angesichts dessen der Aufnahme der baulichen (oder gewerblichen) Nutzung nichts mehr im Wege steht. Vielmehr reicht aus, daß lediglich noch "Hindernisse" bestehen, die - wie z.B. auch das Fehlen einer (mangels eines Antrags bisher nicht erteilten) Baugenehmigung - durch entsprechende Schritte des Eigentümers des Hinterliegergrundstücks ausgeräumt werden können, so daß es - mit anderen Worten - allein in seiner Verfügungsmacht steht, die für eine im engsten Sinne "aktuelle" Bebaubarkeit des Grundstücks aufgestellten - bundesrechtlichen wie landesrechtlichen - Voraussetzungen zu erfüllen. Sofern der erkennende Senat mit dieser Rechtsauffassung von seiner früheren Rechtsprechung etwa in den Urteilenvom 14. Januar 1983 (BVerwG 8 C 81.81 - Buchholz 406.11 § 133 BBauG Nr. 85 S. 32) undvom 15. Januar 1988 (BVerwG 8 C 111.86 - BVerwGE 79, 1) abweichen sollte, hält er an jener Rechtsprechung nicht mehr fest.

Der erkennende Senat hat bereits in seinemUrteil vom 29. Mai 1991 (BVerwG 8 C 67.89 - BVerwGE 88, 248 <252 f.>) mit Blick auf - wie hier - Fälle der Zweiterschließung ausgesprochen, daß das Erschlossensein im Sinne des § 133 Abs. 1 BBauG nicht davon abhängt, ob ein der erforderlichen wegemäßigen Erreichbarkeit entgegenstehendes (ausräumbares) Hindernis bereits beseitigt worden ist oder nicht, sofern die Beseitigung dieses Hindernisses nur entweder allein in der Verfügungsmacht des jeweiligen Eigentümers steht oder - was auf dasselbe hinauskommt - ausschließlich an dessen nach Lage der Dinge gebotener, aber bisher verweigerter Mitwirkung scheitert. Denn es könne nicht im Belieben des Anliegers stehen, durch eine (ihn für die Folgezeit nicht bindende) Verweigerung zu "entscheiden", daß sein Grundstück nicht erschlossen ist und daher der sachlichen Beitragspflicht nicht unterliegt. An dieser Wertung ist festzuhalten. Nichts anderes als das muß dann aber auch gelten, wenn die Erfüllung der Voraussetzungen, unter denen das (bundesrechtliche) Bebauungsrecht und das (landesrechtliche) Bauordnungsrecht die Bebauung eines im Sinne des § 131 Abs. 1 BBauG erschlossenen Hinterliegergrundstücks erlauben, in der Hand des Grundeigentümers liegt. Diese Gleichbehandlung gebietet die übereinstimmende Interessenlage. In dem einen wie dem anderen Fall greift durch, daß die Gemeinden nach dem Willen des Gesetzgebers die ihnen durch die Herstellung von beitragsfähigen Erschließungsanlagen entstandenen Kosten möglichst uneingeschränkt durch Beiträge auf die Eigentümer der im Sinne des § 131 Abs. 1 BBauG erschlossenen Grundstücke sollen umlegen können (vgl. etwaUrteil vom 23. Februar 1990 - BVerwG 8 C 75.88 - BVerwGE 85, 1 <4>), und das, was von diesen Kosten endgültig zu ihren Lasten gehen soll, abschließend in den §§ 128 Abs. 3 (ausgeschlossene Kosten), 129 Abs. 1 Satz 1 (nicht erforderliche Aufwendungen), 129 Abs. 1 Satz 3 (Gemeindeanteil) und 135 Abs. 5 BBauG (Erlaß) bestimmt ist (vgl. Urteil vom 29. Mai 1991 - a.a.O.).

Stehen das Anlieger- und das Hinterliegergrundstück im Eigentum derselben Person (Eigentümeridentität), gewährleistet das Eigentum eine aus bundesrechtlicher Sicht hinreichende Sicherung der verkehrlichen Erschließung des Hinterliegergrundstücks durch die Straße, von der es durch das Anliegergrundstück getrennt ist; sie vermittelt ihm das an verkehrlicher Erschließung, was das Bundesrecht für seine Bebaubarkeit verlangt (vgl. Urteil vom 15. Januar 1988, a.a.O., S. 8 f.). Überdies hat es der Grundeigentümer regelmäßig in der Hand, durch geeignete Maßnahmen die Erreichbarkeitsvoraussetzungen zu erfüllen, unter denen das einschlägige Bauordnungsrecht eine Bebauung auch des Hinterliegergrundstücks gestattet. Nach der für den erkennenden Senat bindenden Auslegung des hier einschlägigen bayerischen Bauordnungsrechts durch das Berufungsgericht macht dieses Recht die Bebaubarkeit eines Hinterliegergrundstücks in einer Konstellation der hier gegebenen Art abhängig von der Bestellung einer beschränkten persönlichen Grunddienstbarkeit zu Lasten des trennenden Anliegergrundstücks und zugunsten der Gemeinde oder des Freistaats Bayern des Inhalts, die Benutzung als Zufahrt zu der betreffenden öffentlichen Anbaustraße zu dulden. Kraft seines Eigentums liegt es in der Verfügungsmacht des Eigentümers des Hinterliegergrundstücks, der Gemeinde oder dem Freistaat eine derartige Dienstbarkeit zu Lasten seines Anliegergrundstücks zu bestellen. Zwar setzt dies eine Einigung (§ 873 Abs. 1 BGB) und damit eine Mitwirkung des Begünstigten voraus. Die Verweigerung der Abgabe der erforderlichen Erklärung durch die beitragserhebende Gemeinde kann jedoch als lediglich theoretische Alternative vernachlässigt werden.

Im vorliegenden Fall stehen allerdings das Anlieger- und das Hinterliegergrundstück nicht im Eigentum derselben Person; die Beigeladenen sind zwar Eigentümer der Hinterliegergrundstücke Fl.Nrn. 4132 und 4133, nicht aber auch Eigentümer eines oder beider trennender Anliegergrundstücke Fl.Nrn. 4148/7 und 4148/9. Auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts stellt das indes nicht in Frage, daß die beiden Hinterliegergrundstücke durch die L.straße im Sinne des § 133 Abs. 1 BBauG erschlossen sind. Die Beigeladenen haben kraft Vertrages einen jederzeit realisierbaren Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Anliegergrundstück Fl.Nr. 4148/9. Angesichts dessen liegt es in ihrer Verfügungsmacht, das Eigentum an diesem Flurstück zu erlangen und dadurch mit Blick auf ihre beiden Hinterliegergrundstücke den Weg zur Erfüllung sowohl der bundes- als auch der landesrechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen zu eröffnen, daß heißt, den Anforderungen zu genügen, von denen die Bebaubarkeit dieser Grundstücke der L.straße wegen abhängt.

Gleichwohl könnte die Auffassung des Berufungsgerichts, § 133 Abs. 1 BBauG sei nicht erfüllt, richtig sein. Das wäre nämlich der Fall, wenn angenommen werden müßte, die Flurstücke 4132 und 4133 würden schon im Sinne des § 131 Abs. 1 BBauG nicht durch die L.straße erschlossen. Denn die Frage, ob ein (Hinterlieger-)Grundstück nach § 133 Abs. 1 BBauG der Beitragspflicht unterliegt, kann sich erst stellen, wenn feststeht, daß dieses Grundstück im Sinne des § 131 Abs. 1 BBauG erschlossen ist und deshalb an der Verteilung des für die betreffende Erschließungsanlage entstandenen umlagefähigen Aufwands teilnimmt. Auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts ist indes seiner Meinung zu folgen, die beiden Hinterliegergrundstücke seien durch die Lassallestraße im Sinne des § 131 Abs. 1 BBauG erschlossen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtsim Urteil vom 7. Oktober 1977 (BVerwG IV C 103.74 - Buchholz 406.11 § 131 BBauG Nr. 25 S. 35 <36 f.>) ist ein Hinterliegergrundstück, das durch einen schmalen, im fremden Eigentum stehenden Grundstücksstreifen derart von einer Anbaustraße getrennt wird, daß es bei räumlich-natürlicher Betrachtungsweise - gerade auch aus der Sicht der anderen Anlieger - als in den Kreis der durch diese Anlage erschlossenen Grundstücke gehörend anzusehen ist, von ihr im Sinne des § 131 Abs. 1 BBauG dann erschlossen, wenn - sofern nicht bereits ein Zugang bzw. eine Zufahrt über das Anliegergrundstück angelegt worden ist - etwaige tatsächliche oder rechtliche Hindernisse, die einer solchen Zugänglichkeit derzeit entgegenstehen, ausräumbar sind. Diese Voraussetzungen sind nach den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts hier erfüllt. Danach wird das Grundstück Fl.Nr. 4132 von der L.straße durch den nicht den Beigeladenen gehörenden, schmalen, insgesamt ca. 70 qm großen Grundstücksstreifen (Grundstück Fl.Nr. 4148/9) getrennt, auf dem ein Betriebstor steht. Die geringe Tiefe dieses Grundstücks und das Vorhandensein des Betriebstors zur L.straße vermitteln den Eindruck, das Flurstück 4132 und das sich - aus der Sicht dieser Straße - teils daran anschließende, teils neben ihm liegende Flurstück 4133 zählten zum Kreis der durch die L.straße im Sinne des § 131 Abs. 1 BBauG erschlossenen Grundstücke. Eine Zufahrt über den Grundstücksstreifen zu den Grundstücken der Beigeladenen ist zwar noch nicht angelegt, doch stehen einer solchen Anlegung keine tatsächlichen Hindernisse entgegen. Da die Beigeladenen - wie gesagt - einen jederzeit durchsetzbaren Anspruch auf Übertragung des Eigentums an diesem Grundstücksstreifen haben, ist das sich aus dem Eigentum des Dritten ergebende Hindernis, eine Zufahrt zur Lassallestraße anzulegen, ausräumbar. Die unter dem Blickwinkel des § 131 Abs. 1 BBauG gleiche Behandlung der beiden Hinterliegergrundstücke rechtfertigt sich aus ihrer einheitlichen Nutzung und ihrer grenzüberschreitenden Überbauung (vgl. dazu Urteil vom 15. Januar 1988 - a.a.O., S. 7).

Da das Berufungsgericht ein Erschlossensein im Sinne des § 133 Abs. 1 BBauG verneint hat, hat es verständlicherweise davon abgesehen, tatsächliche Feststellungen zu treffen, die eine abschließende Beurteilung erlauben, ob die angefochtenen Heranziehungsbescheide - abgesehen vom Erschlossensein - dem Grunde und der Höhe nach rechtmäßig sind. Das wird das Berufungsgericht im Rahmen seiner erneuten Verhandlung und Entscheidung nachzuholen haben.