I.

Der Kläger - ein ... - ist Mieter des zweiten Obergeschosses des Gebäudes ... in ... In dem Gebäude wurde früher ein Hotel betrieben, dessen Zimmer sich im zweiten und dritten Obergeschoß befanden. Im Jahre 1961 erwarb das Staatliche Liegenschaftsamt das Anwesen und führte 1962 einen inneren Umbau durch. Noch in diesem Jahr vermietete es die Räume Nr. ... bis ... im zweiten Obergeschoß an die Eheleute V. zu Wohnzwecken. Die übrigen Räume im zweiten und dritten Obergeschoß wurden damals von Instituten der Universität benutzt.

Nach teilweiser Räumung durch die Universität mietete Frau V., deren Ehemann inzwischen verstorben war, zusätzlich das Zimmer Nr. ... Zum 30. September 1974 wurde sie in eine andere Wohnung des Landes umgesetzt, weil seinerzeit die Absicht bestand, das Gebäude in ein Studentenwohnheim umzubauen. Von dieser Zeit an stand die Wohnung leer; das Land verkaufte nach kostenbedingter Aufgabe der Umbauabsicht das Anwesen 1975 an den Bauunternehmer S., der es in der Folgezeit umbaute. Im Bauantrag wurde das Vorhaben als Umbau eines "Wohn- und Geschäftshauses" bezeichnet. Die Planzeichnungen sahen die früher von Frau V. gemieteten Räume (ausgenommen das Zimmer 213) als 3-Zimmer-Wohnung vor; die übrigen Räume des zweiten Geschosses sollten zu einer Zahnarztpraxis umgebaut werden. Dementsprechend ist in der Planzeichnung vermerkt: "Vorher: Wohnung, jetzt: Wohnung; vorher: Büro, jetzt: Zahnarztpraxis".

Der Kläger ist seit Beendigung der 1976 genehmigten Umbaumaßnahmen Mieter des gesamten zweiten Obergeschosses. Er nutzte die "Praxis"-Räume von Anfang an für seine Zahnarztpraxis; die hier streitige "Wohnung" wurde von ihm zunächst an zwei Personen untervermietet, bevor er sie von Mai 1979 bis Mai 1980 selbst bewohnte. Im Anschluß daran richtete er dort ein zahnärztliches Praxislabor ein.

Nachdem die Beklagte hiervon Kenntnis erlangt hatte, forderte sie den Kläger auf, einen Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum zu stellen. Dieser Aufforderung kam der Kläger mit Schreiben vom 21. Dezember 1980 nach. Die Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 27. März 1981 ab und forderte den Kläger auf, die Räume bis zum 1. August 1981 wieder Wohnzwecken zuzuführen.

Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren hat der Kläger Klage erhoben mit dem Hauptantrag festzustellen, daß für die Labornutzung von Räumen im zweiten Obergeschoß eine Genehmigung nach dem Mietrechtsverbesserungsgesetz nicht erforderlich sei, hilfsweise, die angefochtenen Bescheide aufzuheben und die Beklagte zur Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung zu verpflichten.

Mit Urteil vom 22. September 1982 hat das Verwaltungsgericht dem Hauptantrag stattgegeben. Auf die dagegen eingelegte Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht durch Urteil vom 21. März 1983 die erstinstanzliche Entscheidung geändert und die Klage sowohl im Haupt- als auch im Hilfsantrag abgewiesen.

Der Hauptantrag des Klägers sei zwar zulässig, aber unbegründet. Die baden-württembergische Landesregierung habe von der gemäß Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes bestehenden Ermächtigung, durch Rechtsverordnung die Zweckentfremdung von Wohnraum für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei, einer Genehmigungspflicht zu unterwerfen, für die Stadt Tübingen bereits durch die Erste Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 21. März 1972 Gebrauch gemacht. Die Verordnung sei gültig zustandegekommen; Anhaltspunkte für zwischenzeitlich eingetretene Verbesserungen der Wohnungsmarktlage, die zur Ungültigkeit der Verordnung geführt haben könnten, seien weder vorgetragen noch ersichtlich.

Die in Rede stehenden, in den Bauzeichnungen von 1976/1977 als "3-Zimmer-Wohnung im zweiten Obergeschoß" bezeichneten Räume würden von § 1 der jetzt maßgeblichen Dritten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 28. Januar 1975 erfaßt. Es handele sich um Wohnraum im Sinne dieser Vorschrift. Hierunter sei jeder Raum zu verstehen, der dazu bestimmt und, erforderlichenfalls nach Instandsetzung, unter Berücksichtigung der landesrechtlichen Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit geeignet sei, auf Dauer bewohnt zu werden. Die hier streitigen Räume seien im wesentlichen bereits zur Zeit des Inkrafttretens der Ersten Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung zu Wohnzwecken benutzt worden. Bereits 1962 habe das Staatliche Liegenschaftsamt die Räume ... bis ... an die Eheleute V. auf unbestimmte Zeit zu Wohnzwecken vermietet. Damit seien 1972 die Räume 207 bis 213 schon seit langem zu Wohnzwecken bestimmt gewesen. Der Raum ... sei mit seiner 1974 erfolgten Einbeziehung in das Mietverhältnis ebenfalls Wohnraum geworden. Denn das Zweckentfremdungsverbot gelte auch für Räume, die beim Inkrafttreten der Verordnung noch Büro- oder Gewerberäume gewesen seien, unter der Geltung des Zweckentfremdungsverbots aber zeitweilig Wohnzwecken gedient hätten. Eine gewerbliche Nutzung bei Einführung der Genehmigungspflicht schütze in der Folgezeit vor dem Zweckentfremdungsverbot allenfalls bei ununterbrochener Fortsetzung der gewerblichen Nutzung.

Die Räume seien auch - jedenfalls seit dem inneren Umbau 1962 - objektiv zum Wohnen geeignet gewesen. Ihre (etwa) unterdurchschnittliche Beschaffenheit habe das nicht ausgeschlossen. Für die Bewohnbarkeit spreche insbesondere, daß das Mietverhältnis nicht von dem Mieter im Hinblick auf etwaige Mängel beendet worden sei und die vorliegenden Bauakten das Gebäude im Jahre 1976 als im allgemeinen in ordentlichem Zustand befindlich beschrieben.

Die Räumlichkeiten unterlägen aber auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie die Wohnraumeigenschaft erst durch die Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen 1976/1977 erhalten haben und vorher abbruchreif gewesen sein sollten. Insoweit müsse der Kläger als Mieter die vom Vermieter ausweislich der Umbauplanung dokumentierte Bestimmung der fraglichen Räume zu Wohnzwecken gegen sich gelten lassen, zumal auch der zwischen Vermieter und Kläger abgeschlossene Mietvertrag von einer "abgeschlossenen 3-Zimmer-Wohnung" spreche. Die Räume seien nach Durchführung der Baumaßnahmen 1976/1977 zu Wohnzwecken geeignet gewesen. Dies bestätigten behördliche Ortsbesichtigungen im April und September 1981 sowie die anfängliche Untervermietung und die zwischenzeitliche Selbstnutzung durch den Kläger.

Der Hilfsantrag sei ebenfalls unbegründet. Die Ablehnung der begehrten Genehmigung sei rechtmäßig. Eine Genehmigung könne im Ermessenswege nur erteilt werden, wenn besondere schützenswerte andere Interessen - seien es vorrangige öffentliche Belange, sei es ein schutzwürdiges berechtigtes Eigeninteresse des Verfügungsberechtigten - das Interesse am Bestandsschutz des betroffenen Wohnraums ausnahmsweise überwögen. Das sei hier nicht der Fall.

Die Zweckentfremdungsgenehmigung könne nicht wegen eines vorrangigen öffentlichen Interesses erteilt werden. Diese Möglichkeit sei von der Beklagten berücksichtigt, jedoch das Vorliegen eines solchen Interesses verneint worden. Der Kläger habe vorgetragen, die Eingliederung des Labors ermögliche eine lückenlose Verbindung von zahnärztlicher Behandlung und prothetischer Versorgung; dies liege im öffentlichen Interesse ungeachtet der Tatsache, daß bislang solche Verbindungen noch verhältnismäßig selten seien. Eingeholte Stellungnahmen der Bezirkszahnärztekammer Tübingen und des Staatlichen Gesundheitsamts Tübingen bestätigten inhaltlich zwar die Zweckmäßigkeit der vom Kläger vorgesehenen Kombination, qualifizierten sie indessen nicht als unverzichtbar. Dies gelte auch für die Stellungnahme des Staatlichen Gesundheitsamts, obgleich dort verbal von der "Unumgänglichkeit" der Zweckentfremdung die Rede sei. Eine bloße Zweckmäßigkeit der Verbindung von Labor und Praxis reiche nicht aus, ein vorrangiges öffentliches Interesse zu begründen.

Hinzu komme das Fehlen eines zusätzlichen Erfordernisses: Ein vorrangiges öffentliches Interesse setze voraus, daß gewerblicher Raum nicht zur Verfügung stehe und auch aus anderen als finanziellen Gründen nicht bereitgestellt werden könne. Der Kläger habe sich jedoch um andere Räumlichkeiten nicht bemüht; hingegen habe die Beklagte durch ihren Schriftsatz vom 1. Februar 1983 und durch Vorlage entsprechender Annoncen nachgewiesen, daß gewerblicher Raum in angemessener Größe in ... immer wieder zur Verfügung stehe.

Ferner habe die Beklagte zu Recht das Vorliegen eines überwiegenden berechtigten Eigeninteresses des Klägers zur zweckentfremdeten Nutzung verneint. Zwar sei angesichts der vom Kläger praktizierten Behandlungsmethoden und der erwähnten, die Zweckmäßigkeit eines Praxislabors unterstreichenden Stellungnahmen des Staatlichen Gesundheitsamtes und der Bezirkszahnärztekammer ein berechtigtes Interesse des Klägers anzunehmen. Indessen überwiege es nicht das bei der Wohnungslage in ... besondere Interesse am Bestandsschutz des streitigen Wohnraums.

Ein überwiegendes berechtigtes Eigeninteresse sei dem Kläger auch nicht unter Berücksichtigung der vom Bundesverwaltungsgericht entwickelten Grundsätze zur Schaffung von Ersatzwohnraum zuzubilligen. Selbst wenn man davon ausgehe, daß im vorliegenden Fall dem Zweckentfremdungsverbot durch die Schaffung von Ersatzwohnraum Rechnung getragen werden könne, seien hier die insoweit zu stellenden Anforderungen nicht erfüllt: Der vom Kläger zwischen 1979 und 1981 vorgenommene Ausbau des von ihm erworbenen Stockwerkseigentums (1. und 2. Obergeschoß sowie Dachgeschoß) im Gebäude ... in ... reiche hierfür nicht aus. Auch in einer solchen Renovierung könne allerdings die Schaffung von Ersatzwohnraum gesehen werden, sofern der ursprünglich vorhandene Bestand nicht mehr als Wohnraum habe bezeichnet werden können. Dies sei der Fall, wenn die Grenze der Bewohnbarkeit unterschritten werde und sich dieser Mangel bzw. Mißstand mit zumutbaren Mitteln nicht beheben lasse bzw. - was vorliegend keiner weiteren Vertiefung bedürfe - der Raum als Wohnraum vom Markt nicht (mehr) angenommen werde.

Es unterliege Zweifeln, ob hier die Grenze der Bewohnbarkeit unterschritten gewesen sei. Zwar habe das Gebäude ... nach den schriftlichen Äußerungen des die Ausbaumaßnahmen planenden Architekten Mühlich vor dem Ausbau einen derart heruntergekommenen Eindruck gemacht, daß nach seinen Erfahrungen eine bau- und gesundheitspolizeiliche Zulassung der Räume im ersten und zweiten Obergeschoß zu Wohnzwecken höchstwahrscheinlich nicht erteilt worden wäre. Jedoch ergebe sich aus den Bauakten, daß im ersten und zweiten Obergeschoß lediglich die Küche verlegt und ein Bad eingebaut, im zweiten Obergeschoßüberdies noch ein WC eingerichtet worden sei. Da aus diesen Akten nichts für Veränderungen an tragenden Wänden entnommen werden könne, sei die Grenze der Bewohnbarkeit seinerzeit schwerlich unterschritten gewesen. Doch könne das dahinstehen, denn jedenfalls habe sich bei unterstellter Unbewohnbarkeit der Mangel bzw. Mißstand mit zumutbaren Mitteln beheben lassen. Dies folge aus den dargestellten Baumaßnahmen; diese seien - auch bei Berücksichtigung der in der Baubeschreibung von 1978 mit insgesamt 300.000 DM bezifferten Kosten - als noch im Rahmen des Zumutbaren liegende. Modernisierungsmaßnahme anzusehen. Das gelte namentlich auch, wenn man bedenke, daß es sich um Wohnraum in herausgehobener Lage, nämlich der ... der Altstadt von ... handele.

Umfängliche Baumaßnahmen seien allerdings im Dachgeschoß vorgenommen worden. Doch habe der Kläger dadurch nicht in beachtlicher Weise Ersatzwohnraum geschaffen. Denn bei den zweckentfremdeten Räumen habe es sich um eine selbständige Wohnung mit 107 qm gehandelt, während durch den Ausbau des Dachgeschosses keine selbständige Wohnung geschaffen worden sei. Vielmehr sei dadurch lediglich die Wohnung im zweiten Obergeschoß um ca. 55 qm erweitert worden.

Sonstige Anhaltspunkte für einen Anspruch auf eine Genehmigungserteilung oder für behördliche Ermessensfehler seien nicht ersichtlich. Keinen rechtlichen Bedenken begegne schließlich die weiter in den angefochtenen Bescheiden enthaltene und nach Landesrecht zu beurteilende Aufforderung an den Kläger, die zweckentfremdeten Räume wieder Wohnzwecken zuzuführen.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Revision des Klägers. Der Kläger rügt die Verletzung formellen und materiellen Bundesrechts und begehrt die Aufhebung des angefochtenen Urteils sowie die Zurückweisung der Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil, hilfsweise beantragt er, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils und der Bescheide der Beklagten diese zu verpflichten, ihm die Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen.

Die Beklagte tritt der Revision entgegen.

II.

Die Revision ist hinsichtlich des Feststellungsantrags unbegründet. Insoweit entspricht das Berufungsurteil der Rechtslage. Hingegen hat die Revision mit dem Hilfsantrag Erfolg. Insoweit verletzt das angefochtene Urteil Bundesrecht und führt die Revision zur Aufhebung des angefochtenen Urteils sowie zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht; zur abschließenden Entscheidung bedarf es weiterer Sachaufklärung (vgl. §§ 137 Abs. 1, 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

A.

Das Berufungsgericht hat es abgelehnt, die vom Kläger in erster Linie begehrte Feststellung zu treffen, daß er für die derzeitige gewerbliche Nutzung der früheren 3-Zimmer-Wohnung (bestehend aus den Räumen ... bis ...) im Obergeschoß des Gebäudes ... einer Zweckentfremdungsgenehmigung nicht bedarf. Das ist bundesrechtlich nicht zu beanstanden.

1.

Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, der Kläger als Mieter der von ihm als zahntechnisches Praxislabor genutzten Räume im zweiten Obergeschoß des Gebäudes ... sei Adressat des durch § 1 der Dritten Verordnung der Landesregierung Baden-Württemberg vom 28. Januar 1975 (GBl. BaWü S. 149) für Tübingen landesrechtlich begründeten Zweckentfremdungsverbots und deshalb legitimiert, die Feststellung zu begehren, er bedürfe zur gewerblichen Nutzung der in Rede stehenden Räume keiner Zweckentfremdungsgenehmigung. Das begegnet keinen bundesrechtlichen Bedenken. Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745 - Mietrechtsverbesserungsgesetz - MRVerbG) ermächtigt die Landesregierungen, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, daß Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf. Was unter dem in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG angeführten Begriff des "Zuführens" von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken zu verstehen ist, ist in Art. 6 § 2 MRVerbG mit den Worten "verwenden" und "überlassen" für andere als Wohnzwecke näher ausgeführt, wenn es dort heißt, "ordnungswidrig handelt, wer ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke im Sinne des § 1 Abs. 1 verwendet oder überläßt". Eine zweckentfremdete Verwendung liegt danach auch vor, wenn die Art der Benutzung des Raums ungeachtet der vom Eigentümer vorgenommenen Zweckbestimmung als Wohnraum geändert wird, d.h. ein Wohnraum vom Mieter z.B. ausschließlich zu gewerblichen Zwecken benutzt wird. Die Ermächtigung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG erstreckt sich demnach darauf, das landesrechtliche Zweckentfremdungsverbot an Eigentümer (Verbot der Änderung der Zweckbestimmung) und Mieter als Inhaber der tatsächlichen Gewalt (Verbot der Änderung der Benutzungsart) zu richten.

2.

Das Berufungsgericht hat Ausführungen darüber gemacht, daß das in § 1 der Ersten Verordnung der Landesregierung Baden-Württemberg vom 21. März 1972 (GBl. BaWü S. 155 - ZweckentfremdungsVO 1972 -) und in § 1 der Dritten Verordnung der Landesregierung Baden-Württemberg vom 28. Januar 1975 (a.a.O.) enthaltene Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zu Recht auch für Tübingen verhängt worden und nachfolgend nicht (automatisch) wieder außer Kraft getreten sei. Dem ist unter Hinweis auf die Urteile des Senats vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - (Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9) und vom 2. Dezember 1983 - BVerwG 8 C 155.81 - (Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 10) zu folgen; das Revisionsvorbringen der Beteiligten gibt keinen Anlaß, das zu vertiefen.

3.

Das Berufungsgericht hat entschieden, es habe sich bei den Räumen ... bis ... schon vor Inkrafttreten der ZweckentfremdungsVO 1972, bei dem Raum 206 seit seiner Vermietung zu Wohnzwecken im Jahre 1974 um "Wohnraum" im Sinne der Zweckentfremdungsverordnungen gehandelt; die Räume hätten die Wohnraumqualität auch bis zur Zweckentfremdung durch den Kläger im Jahre 1980 nicht verloren. Das ist im Ergebnis ebenfalls zu billigen. Zwar beruht diese Ansicht im unmittelbaren Ansatz auf einer irrevisiblen Auslegung des Tatbestandsmerkmals "Wohnraum" in § 1 der beiden genannten Zweckentfremdungsverordnungen. Die Revisibilität folgt jedoch daraus, daß das Berufungsgericht die Verordnungen als durch die Ermächtigung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG gedeckt angesehen hat, eine auf diese Ermächtigung gestützte landesrechtliche Verordnung aber mit dem, was sie als "Wohnraum" unter ein Zweckentfremdungsverbot stellt, nicht über das hinausgehen kann, was die zugrundeliegende Ermächtigung als "Wohnraum" unter ein solches Verbot zu stellen gestattet (vgl. u.a. Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7 S. 1 <3>).

In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. u.a. Urteil vom 18. Mai 1977 - BVerwG VIII C 44.76 - BVerwGE 54, 54 <60>[BVerwG 18.05.1977 - VIII C 44/76]) hat das Berufungsgericht angenommen, bei Wohnraum müsse es sich um Räume handeln, die bestimmt und, erforderlichenfalls nach Instandsetzung, unter Berücksichtigung landesrechtlicher Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit geeignet sind, auf Dauer bewohnt zu werden. Es hat sodann hinsichtlich der Räume ... bis ... ausgeführt, sie seien - nach einer Umbaumaßnahme 1962 - seit dem 30. November 1962 bis zum 30. September 1974 aufgrund eines entsprechenden Mietvertrags bewohnt worden und im Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZweckentfremdungsVO 1972 vom damaligen Eigentümer sowohl zur Wohndauernutzung bestimmt als auch dazu geeignet gewesen.

Gegen die letztere Annahme wendet sich der Kläger mit der Rüge, sie beruhe auf einer unzureichenden Aufklärung des Sachverhalts. Das Berufungsgericht habe es versäumt, seinem Vorbringen im Berufungsverfahren nachzugehen, die in Rede stehende "Wohnung" liege in einem engen Hinterhof, der Abstand zur Wand des Nachbarhauses betrage nur vier Meter und der Dachfirst liege acht Meter über den Fenstern dieser Räume. Diese Rüge ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat den diesbezüglichen Tatsachenvortrag als wahr hingenommen und überdies unterstellt, daß die angeführten Umstände ein "familiengerechtes" Wohnen ausschlossen. Damit entfalle noch nicht die Eignung der Räume, auf Dauer bewohnt zu werden. Auf dem Boden dieser Folgerungsweise hatte das Berufungsgericht zu einer weiteren Sachaufklärung keinen Anlaß. Gegen die dem zugrunde liegende materiell-rechtliche Auffassung des Berufungsgerichts ist ebenfalls nichts zu erinnern. Denn die Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt einem Raum erst dann, wenn er einen Mangel oder Mißstand (vgl. hierzu § 39 e Abs. 2 und 3 BBauG) aufweist, der zur Folge hat, daß ein Bewohnen auf Dauer entweder unzulässig oder unzumutbar ist (vgl. u.a. Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - a.a.O. S. 4). Dafür, daß die vom Kläger geschilderten Umstände zur Unzulässigkeit einer Dauerwohnnutzung geführt haben könnten, ist nichts ersichtlich. Sie vermögen auch nicht die Ansicht zu begründen, eine Dauerwohnnutzung sei im Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZweckentfremdungsVO 1972 unzumutbar gewesen. Dies gilt nicht zuletzt deshalb, weil der langjährigen Vermietung dieser Räume eine gegen die Unzumutbarkeit sprechende Indizwirkung zukommt. Die Wohnraumeigenschaft ist ferner nicht dadurch entfallen, daß die Räume nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zwischen 1974 und 1976 längere Zeit leerstanden und erst nach einem Eigentumswechsel und einem umbau in den Jahren 1976/1977 an den Kläger vermietet wurden (vgl. Urteil vom 12. Dezember 1979 - BVerwG 8 C 2.79 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 5 S. 30 <35>).

Bundesrechtlich nicht zu beanstanden ist weiter die Ansicht des Berufungsgerichts, das landesrechtlich begründete Zweckentfremdungsverbot erstrecke sich auch auf den Raum 206, der bei Inkrafttreten der ZweckentfremdungsVO 1972 noch gewerblichen Zwecken gedient habe; er sei durch seine spätere Vermietung zu Wohnzwecken zum Wohnraum umgewidmet worden (vgl. in diesem Zusammenhang u.a. Urteil vom 7. September 1984 - BVerwG 8 C 48.83 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 11 S. 29 <31 ff.>). Dabei kann dahingestellt bleiben, ob - wie das Berufungsgericht meint - eine Umwidmung schon durch die (nur relativ) kurze Vermietung im Jahre 1974 erfolgt ist oder - wozu der Senat neigt - erst durch den Abschluß des Mietvertrags mit dem Kläger nach dem Umbau 1976/1977, durch den diesem der Raum 206 als Teil der so bezeichneten "3-Zimmer-Wohnung" zeitlich nicht begrenzt zu Wohnzwecken überlassen worden ist.

Die Wohnraumeigenschaft der (nunmehr aus den Räumen ... bis ...) bestehenden Wohnung war schließlich im Zeitpunkt der vom Kläger vorgenommenen Zweckentfremdung im Jahre 1980 noch nicht entfallen. Dieser Gesichtspunkt ist deshalb von Belang, weil der Kläger nicht gehindert gewesen wäre, die Räume als Praxislabor gewerblich zu nutzen, wenn in diesem Zeitpunkt das Genehmigungserfordernis nachträglich weggefallen wäre, weil die Räume ihre Wohnraumqualität verloren hatten. Das Berufungsgericht ist darauf nicht eingegangen. Der Kläger rügt dies und macht geltend, das Berufungsgericht habe unter Verletzung der ihm obliegenden Pflicht zur hinreichenden Sachaufklärung keine Feststellungen dazu getroffen, ob die durch den Publikumsverkehr der Praxis im zweiten Obergeschoß des Gebäudes ... neben der Wohnung ausgelösten Lärmimmissionen die zum Wegfallen der Bewohnbarkeit führende Grenze des Zumutbaren überschritten, zumal zwischen den in Rede stehenden Räumen und der Zahnarztpraxis keine wirkliche Abtrennung bestehe. Diese Rüge ist unbegründet. Da der Kläger im Berufungsverfahren keinen entsprechenden Beweisantrag gestellt hat, könnte diese Aufklärungsrüge nur Erfolg haben, wenn sich dem Berufungsgericht die Notwendigkeit einer entsprechenden Sachaufklärung hätte aufdrängen müssen. Davon kann indes keine Rede sein. Weder das Vorbringen des Klägers noch sonstige Umstände mußten dem Berufungsgericht Anlaß zu der Erwägung geben, das Bewohnen der Räume könnte durch die von dem Publikumsverkehr der Zahnarztpraxis ausgelösten Geräusche unzumutbar geworden, die Grenze des für ein Bewohnen zumutbaren Lärms könnte überschritten sein (vgl. zu dieser Grenze im einzelnen Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - a.a.O. S. 4 ff.). Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil die "3-Zimmer-Wohnung" nach der Umbaumaßnahme 1976/1977 und der zugleich erfolgten Einrichtung der Praxis nach den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts zunächst vom Kläger an zwei Personen untervermietet und von Mai 1979 bis Mai 1980 von ihm selbst bewohnt worden ist.

B.

Das Berufungsgericht hat den Antrag des Klägers, die Beklagte zu verpflichten, ihm die begehrte Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen, als unbegründet angesehen. Diese Entscheidung beruht - wie noch darzulegen ist - im Zusammenhang mit der Frage, ob der Kläger Ersatzwohnraum geschaffen hat, auf einer Verletzung von Bundesrecht; sie ist ohne weitere tatsächliche Feststellungen auch nicht im Ergebnis zu halten.

Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, der Kläger sei als Mieter legitimiert, eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu beantragen und sie im Wege der Verpflichtungsklage zu verfolgen; das ergibt sich aus den zum Feststellungsantrag dargelegten Erwägungen.

1.

In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. etwa Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 - BVerwGE 65, 139 <143 ff.>[BVerwG 12.03.1982 - 8 C 23/80]) hat das Berufungsgericht erkannt, daß - erstens - unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Erteilung einer (auflagenfreien) Zweckentfremdungsgenehmigung durch die Schaffung von Ersatzwohnraum begründet werden kann, weil eine Gefährdung bzw. Schwächung des Wohnungsmarktes dann nicht eintritt, wenn die Zweckentfremdung zwar zu einem Verlust führt, dieser Verlust aber durch den Ersatzwohnraum als "ausgeglichen" angesehen werden muß, und daß - zweitens - ausnahmsweise nicht in rechtlich beachtlicher, einen Anspruch auf Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung begründender Weise Ersatzwohnraum geschaffen werden kann, wenn es aus besonderen Gründen des öffentlichen Interesses geboten ist, daß ganz bestimmter bestehender (gleichsam "individueller") Wohnraum nicht zweckentfremdet wird. Es hat offengelassen, ob ein solcher Ausnahmefall - wie die Beklagte im Hinblick auf die Altstadtlage des Gebäudes ... vorgetragen hat - hier gegeben sein könnte, weil es der Ansicht war, der Kläger habe durch den Ausbau des von ihm erworbenen Stockwerkseigentums (erstes und zweites Obergeschoß sowie Dachgeschoß) im Gebäude ... in ... in den Jahren 1979 bis 1981 aus anderen Gründen nicht in rechtlich beachtlicher Weise Ersatzwohnraum geschaffen. Sollte sich letztere Auffassung auf der Grundlage seiner noch vorzunehmenden weiteren tatsächlichen Feststellungen als nicht zutreffend erweisen, müßte das Berufungsgericht auch der Frage nachgehen, ob das öffentliche Interesse eine Zweckentfremdung der Räume im zweiten Obergeschoß im Gebäude ... schlechthin verbietet.

a)

Das Berufungsgericht hat sich mit Blick auf den Ausbau namentlich des ersten und zweiten Obergeschosses im Gebäude ... der Ansicht des Klägers angeschlossen, Ersatzwohnraum könne nicht nur durch einen Neubau, sondern auch durch die Sanierung eines Gebäudeteils geschaffen werden. Das setzte - so hat es ausgeführt - allerdings voraus, daß der vor der Sanierung vorhandene Bestand nicht mehr als Wohnraum habe bezeichnet werden können. Dieser materiell-rechtliche Ansatz ist richtig. Gleiches gilt für die weitere Annahme des Berufungsgerichts, um Wohnraum handele es sich zum einen nicht, wenn die Grenze der Bewohnbarkeit unterschritten werde und sich dieser Mangel bzw. Mißstand mit zumutbaren Mitteln nicht beheben lasse, und um Wohnraum handele es sich zum anderen nicht, wenn ein Raum aus sonstigen Gründen - also nicht wegen eines zur Unbewohnbarkeit führenden Mangels oder Mißstands - vom Markt als Wohnraum nicht (mehr) angenommen werde (vgl. etwa Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - a.a.O. S. 3).

Daran anknüpfend hat das Berufungsgericht gemeint, es könne dahinstehen, ob der Zustand der Räume im ersten und zweiten Obergeschoß des Gebäudes ... vor dem Ausbau in den Jahren 1979 bis 1981 die Grenze der Bewohnbarkeit unterschritten habe. Selbst wenn dies zugunsten des Klägers unterstellt werde, schließe nämlich die Tatsache, daß ausweislich der Bauakten im ersten und zweiten Obergeschoß lediglich jeweils die Küche verlegt sowie ein Bad eingebaut und im zweiten Obergeschoßüberdies ein WC eingerichtet worden sei, die Annahme aus, der seinerzeit bestehende Mangel bzw. Mißstand habe sich nicht mit zumutbaren Mitteln beheben lassen. Damit hat das Berufungsgericht die Auffassung vertreten, für die Beantwortung der Frage, ob ein zur Unbewohnbarkeit führender Mangel oder Mißstand habe mit zumutbaren Mitteln behoben werden können, sei ausschlaggebend abzustellen auf den Umfang der dazu jeweils erforderlichen Baumaßnahmen. Das verletzt Bundesrecht. Maßgebend ist insoweit nicht der (technische) Umfang der zur Mangel- bzw. Mißstandsbeseitigung erforderlichen Baumaßnahmen als solcher. Im Anschluß an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist entscheidend vielmehr, ob der Mangel bzw. Mißstand "mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbarem Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand" beseitigt werden kann (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348 <364>[BVerfG 04.02.1975 - 2 BvL 5/74]). Zu fragen ist, ob es sich um einen objektiv wirtschaftlichen, einem "Normalbürger" zumutbaren Aufwand handelt. Das ist - erstens - nicht der Fall, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel nicht innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können (vgl. zu diesem Ansatz Urteil vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 12 S. 37 <45>), und es ist unabhängig davon - zweitens - nicht der Fall, wenn die aufzuwendenden Mittel die Kosten des Abbruchs zuzüglich der Neuerrichtung eines vergleichbaren Gebäudes erreichen. Ob der - wie das Berufungsgericht bisher zugunsten des Klägers nur unterstellt hat - zu einer Unbewohnbarkeit der Räume im ersten und zweiten Obergeschoß des Gebäudes ... führende Mangel bzw. Mißstand nicht mit in dem bezeichneten Sinne zumutbaren Mitteln zu beseitigen war, läßt sich gegenwärtig nicht beurteilen. Dazu wird das Berufungsgericht weitere Ermittlungen anzustellen haben. Sollte sich auf deren Grundlage ergeben, daß dies zutrifft, wird das Berufungsgericht überdies die von ihm bisher offengelassene Frage zu beantworten haben, ob die in Rede stehenden Räume vor der Ausbaumaßnahme tatsächlich unbewohnbar waren. Denn wenn das zu verneinen sein sollte, d.h. die Räume seinerzeit noch Wohnraumqualität besessen haben sollten, wäre es unter dem hier behandelten rechtlichen Ansatz ausgeschlossen anzunehmen, der Kläger habe durch die Beseitigung eines bestehenden, nicht zur Unbewohnbarkeit führenden Mangels bzw. Mißstands Ersatzwohnraum geschaffen.

Auf die demnach offenen Fragen würde es allerdings nicht ankommen, wenn die Räume vor der Ausbaumaßnahme deshalb keine Wohnqualität besessen haben sollten, weil sie aus sonstigen Gründen - also nicht wegen eines zur Unbewohnbarkeit führenden Mangels oder Mißstands - vom Markt als Wohnraum nicht (mehr) angenommen wurden. Das Berufungsgericht ist auf diese ("Markt"-)Alternative nur kurz eingegangen und hat zum Ausdruck gebracht, die Wohnraumeigenschaft sei nicht mangels Vermietbarkeit entfallen. Dem ist auf der Grundlage seiner tatsächlichen Feststellungen beizupflichten. Zwar sind in diesem Zusammenhang zwei unterschiedliche Konstellationen voneinander zu trennen, nämlich - erstens - der eher typische Fall, daß es sich um bewohnbaren Raum handelt, der gleichwohl vom Markt nicht (mehr) angenommen wird, und - zweitens - der eher untypische Fall, daß sich ein Vermietungshindernis aus einem Mangel oder Mißstand ergibt, der nicht derart gravierend ist, daß er zu einer Unbewohnbarkeit und deshalb zu einem Verlust der Qualität "Wohnraum" führt (vgl. dazu Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 80.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 8 S. 7 <10>). Doch ist nichts dafür ersichtlich, daß die Voraussetzungen für die eine oder andere dieser beiden Konstellationen hier erfüllt sein könnten.

b)

Im übrigen hat das Berufungsgericht erkannt, der Kläger habe zwar im Dachgeschoß des Gebäudes ... neue Wohnflächen hergerichtet, doch habe er damit keinen Ersatzwohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts geschaffen, weil es sich insoweit nicht um eine selbständige Wohnung, sondern lediglich um eine Erweiterung der Wohnräume des zweiten Obergeschosses um 54,94 qm handele. Das ist zu billigen. Als Ersatzwohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts kommt nur solcher Wohnraum in Betracht, der die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglicht. Die Räume im Dachgeschoß erfüllen diese Anforderungen schon deshalb nicht, weil auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts ein Bad und vor allem ein WC fehlen. Die im Dachgeschoß errichtete Wohnfläche könnte somit zweckentfremdungsrechtlich ausschließlich von Belang sein, wenn auch die Wohnung im zweiten Obergeschoß als vom Kläger geschaffener Ersatzwohnraum anzusehen sein sollte. Ob das zutrifft, läßt sich - wie gesagt - gegenwärtig nicht abschließend beurteilen.

Im Zusammenhang mit dem Gesichtspunkt der Schaffung von Ersatzwohnraum rügt der Kläger, das Berufungsgericht habe unter Verletzung der ihm obliegenden Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 VwGO) sein Vorbringen im Berufungsverfahren unberücksichtigt gelassen, er habe sich in den Jahren 1980/1981 an der Errichtung eines neuen Wohnhauses in ... beteiligt, dort eine 2-Zimmer-Wohnung gekauft und diese durch Vermietung ab September 1981 dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt. Wäre das Berufungsgericht diesem Vorbringen nachgegangen, hätte es festgestellt, daß jedenfalls dieser Wohnraum zusammen mit der im Dachgeschoß des Gebäudes ... neu geschaffenen Wohnfläche seinen Anspruch begründe, die begehrte Zweckentfremdungsgenehmigung zu erhalten. Auch diese Rüge ist ungerechtfertigt. Der Kläger hat im Berufungsverfahren einen entsprechenden Beweisantrag nicht gestellt. Da er nach der materiellrechtlichen Auffassung des Berufungsgerichts im Dachgeschoß des Gebäudes ... keinen Ersatzwohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts geschaffen hat und da die 2-Zimmer-Wohnung in ... mangels hinreichender Größe allein selbst nach dem Vortrag des Klägers nicht geeignet ist, einen angemessenen Ausgleich für den von ihm zweckentfremdeten Wohnraum zu bieten (vgl. dazu, daß neu geschaffener Wohnraum - um als zweckentfremdungsrechtlich beachtlicher Ersatzwohnraum in Betracht zu kommen - grundsätzlich nicht die zweckentfremdete Wohnfläche unterschreiten darf u.a. Urteil vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - a.a.O., S. 44), ist nicht erkennbar, warum sich dem Berufungsgericht die Notwendigkeit der nunmehr vom Kläger vermißten Aufklärung hätte aufdrängen müssen.

c)

Die Entscheidung des Berufungsgerichts über den Hilfsantrag könnte trotz der festgestellten Verletzung von Bundesrecht im Ergebnis richtig und die Revision deshalb auch insoweit zurückzuweisen sein (§ 144 Abs. 4 VwGO), wenn - zugunsten des Klägers unterstellt, er habe im Gebäude ... Ersatzwohnraum geschaffen - eine der sechs Voraussetzungen nicht erfüllt sein sollte, von denen die zweckentfremdungsrechtliche Beachtlichkeit (des Angebots, Ersatzwohnraum zu schaffen, bzw.) geschaffenen Ersatzwohnraums nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats abhängt (vgl. dazu im einzelnen Urteil vom 11. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 - a.a.O., S. 145). Das ist jedoch nicht der Fall. Auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts ergibt sich, daß hier sämtliche dieser sechs Voraussetzungen erfüllt sind.

Entgegen der Ansicht der Beklagten gilt dies auch insoweit, als nach der bezeichneten Rechtsprechung des Senats "in der Verfügungsberechtigung (über den zweckentfremdeten Wohnraum und über den Ersatzraum) Übereinstimmung bestehen" muß (a.a.O.). Diese Anforderung zielt darauf ab, daß - erstens - gerade der durch das Zweckentfremdungsverbot Belastete die "Ausgleichsleistung" erbringen muß, und sie will - zweitens - verhindern, daß er in beachtlicher Weise für zweckentfremdeten Wohnraum Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen kann, in bezug auf den seine Rechtsstellung gleichsam qualitativ "geringerwertiger" ist, wie es z.B. zutrifft, wenn jemand eine in seinem Eigentum stehende Wohnung zweckentfremdet und als Ausgleich dafür eine neugeschaffene, im fremden Eigentum stehende Wohnung anbietet, die er gemietet hat. Bei diesem Verständnis der in Rede stehenden Anforderung bestehen keine Bedenken, daß ihr im vorliegenden Fall genügt ist. Denn der Kläger ist als Mieter Belasteter des Zweckentfremdungsverbots und er bietet als "Ausgleich" für die von ihm vorgenommene Zweckentfremdung qualitativ gleichsam ein "Mehr" an, nämlich einen in seinem Eigentum stehenden Ersatzwohnraum. Auch steht dieser Ersatzwohnraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung, wie vorher der zweckentfremdete Wohnraum. Denn letzterer wurde vor der Zweckentfremdung vom Kläger selbst bewohnt, so daß es unschädlich ist, daß er jedenfalls die Wohnung im zweiten Obergeschoß und im Dachgeschoß nunmehr ebenfalls selbst bewohnt.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts über den Hilfsantrag wäre ferner im Ergebnis richtig, wenn - wie die Beklagte meint - das Entstehen eines Anspruchs auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung wegen Schaffung von Ersatzwohnraum davon abhinge, daß dieser Raum in der (hier fehlenden) Absicht geschaffen wurde, einen Ersatz für (bestimmten) zweckentfremdeten Wohnraum zur Verfügung zu stellen (sogenannter intentionaler Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und Neuschaffung von Wohnraum). Das trifft jedoch nicht zu. Im Hinblick auf den Zweck des Zweckentfremdungsverbots besteht nach Auffassung des Senats kein Anlaß, über die von ihm aufgestellten sechs Anforderungen hinaus noch eine derartige siebente Anforderung an die zweckentfremdungsrechtliche Beachtlichkeit geschaffenen Wohnraums zu stellen. Denn dem Zweck, "die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen" (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG) zu sichern, ist hinreichend gedient, wenn, ein durch die Zweckentfremdung eingetretener Verlust für den Wohnungsmarkt unter Beachtung der nach Ansicht des Senats maßgeblichen sechs Voraussetzungen durch die Schaffung von Ersatzwohnraum ausgeglichen wird. Dem Anliegen, der im allgemeinen, Interesse nicht erträglichen Gefahr zu begegnen, daß mit dem Neubau von Wohnungen generell und sozusagen auf Vorrat Ansprüche auf die Genehmigung von Zweckentfremdungen begründet werden könnten, ist namentlich durch die zweite dieser sechs Voraussetzungen ausreichend Rechnung getragen, wonach "der Ersatzwohnraum in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden oder geschaffen worden sein" muß (a.a.O.).

2.

Das Berufungsgericht hat schließlich die Auffassung vertreten, der Kläger habe auch nicht aus sonstigen Gründen einen Anspruch auf die Erteilung der beantragten Zweckentfremdungsgenehmigung. Die Beklagte habe zutreffend entschieden, daß dem Kläger - erstens - kein vorrangiges öffentliches Interesse an der von ihm vorgenommenen Umwandlung der früheren 3-Zimmer-Wohnung im Gebäude ... in Labor räume zur Seite stehe und daß - zweitens - sein berechtigtes Eigeninteresse an der Zweckentfremdung das öffentliche Interesse am Bestandsschutz der Wohnung nicht überwiege. Auf der Grundlage seiner tatsächlichen Feststellungen läßt diese Annahme des Berufungsgerichts eine Verletzung von Bundesrecht nicht erkennen.

Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, erst das Vorliegen eines vorrangigen öffentlichen Interesses oder eines schutzwürdigen berechtigten Eigeninteresses eröffne den Verwaltungsbehörden den Weg, nach ihrem Ermessen darüber zu befinden, ob ein solches Interesse das öffentliche Interesse am Bestandsschutz von dem Zweckentfremdungsverbot unterliegendem Wohnraum überwiegt (vgl. etwa BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - a.a.O., S. 368).

a)

Vor diesem Hintergrund hat das Berufungsgericht nach Einholung und Würdigung von Stellungnahmen der Bezirkszahnärztekammer Tübingen und des Staatlichen Gesundheitsamtes Tübingen erkannt, die Eingliederung des zahntechnischen Labors in die Zahnarztpraxis des Klägers sei zweckmäßig, nicht aber zwingend geboten; eine solche Zweckmäßigkeit begründe jedoch kein vorrangiges öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung. Das begegnet keinen bundesrechtlichen Bedenken. Zwar ist anzuerkennen, daß grundsätzlich an der Einrichtung einer (zahn-)ärztlichen Praxis ebenso wie an deren Erweiterung z.B. durch Hinzufügen eines zahntechnischen Labors in bestimmten Räumen (neben privaten Interessen) auch ein öffentliches Interesse besteht. Doch ist dieses öffentliche Interesse - zumindest in der Regel - gegenüber dem öffentlichen Interesse am Bestandsschutz von dem Zweckentfremdungsverbot unterliegendem Wohnraum als untergeordnet zu qualifizieren (vgl. Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 80.81 - a.a.O. S. 12). Das widerspricht entgegen dem Vortrag des Klägers nicht der Auffassung des Bundesverfassungsgerichts im Beschluß vom 4. Februar 1975 (a.a.O., S. 362), wenn es ausführt, daß "im Einzelfall ausnahmsweise neben dem Bestandsschutz andere öffentliche Interessen ins Spiel kommen können, z.B. ... wenn es um die Einrichtung einer Arztpraxis geht". Denn damit ist nicht zum Ausdruck gebracht, insoweit handele es sich im Verhältnis zum öffentlichen Bestandsschutzinteresse um ein vorrangiges öffentliches Interesse.

Der Kläger meint, durch die Regelung des § 368 g Abs. 5 a Satz 1 zweiter Halbsatz RVO habe der Gesetzgeber im Interesse der Kostendämpfung grundsätzlich der Integration zahntechnischer Labors in die Zahnarztpraxen eine Priorität eingeräumt und auf diese Weise ein vorrangiges öffentliches Interesse gerade an der Einrichtung eines praxisintegrierten zahntechnischen Labors begründet. Dem kann nicht gefolgt werden; für diese Ansicht läßt sich weder aus dem Wortlaut des § 368 g Abs. 5 a Satz 1 zweiter Halbsatz RVO noch aus seiner Entstehungsgeschichte etwas herleiten. Zwar trifft es zu, daß diese Vorschrift ihre Fassung durch das Gesetz zur Ergänzung und Verbesserung der Wirksamkeit kostendämpfender Maßnahmen in der Krankenversicherung vom 22. Dezember 1981 (BGBl. I S. 1578) erhalten hat (vgl. Art. 1 Nr. 15 c). Doch zielte der hier in Rede stehende zweite Halbsatz nicht in erster Linie auf die Kostendämpfung, sondern auf den Abbau von betrieblichen Vorteilen der praxiseigenen zahntechnischen Labors. Dies ergibt sich zweifelsfrei aus der Stellungnahme des Bundesrates (vgl. BT-Drucks. 9/845, S. 19), in der er zur Begründung seines Vorschlags, den zweiten Halbsatz in den Satz 1 des § 368 g Abs. 5 a RVO einzufügen, ausgeführt hat, "die Begrenzung unterhalb der ortsüblichen Preise der Zahntechniker ist geboten, weil der Zahnarzt mit Praxislabor grundsätzlich nicht auf Fremdaufträge angewiesen ist und daher betriebliche Vorteile hat". Angesichts dessen kann keine Rede davon sein, daß der Gesetzgeber den praxiseigenen Labors eine Priorität eingeräumt habe. Schon deshalb ist der Schluß nicht tragfähig, § 368 g Abs. 5 a Satz 1 zweiter Halbsatz RVO begründe ein zweckentfremdungsrechtlich relevantes vorrangiges öffentliches Interesse an der Einrichtung eines praxisintegrierten zahntechnischen Labors.

Ferner hat das Berufungsgericht angenommen, die Anerkennung eines vorrangigen öffentlichen Interesses an einer Zweckentfremdung von Wohnraum setze voraus, daß gewerblicher Raum in der betreffenden Gemeinde nicht zur Verfügung stehe und auch aus anderen als finanziellen Gründen nicht bereitgestellt werden könne. Dieser materiell-rechtlichen Auffassung des Berufungsgerichts ist ebenfalls beizupflichten. Auf der Grundlage seiner tatsächlichen Feststellungen ist überdies die Ansicht des Berufungsgerichts bundesrechtlich nicht zu beanstanden, diese Voraussetzung sei im vorliegenden Fall nicht erfüllt.

b)

Abschließend hat das Berufungsgericht - zu Recht - ein berechtigtes Eigeninteresse des Klägers an der von ihm vorgenommenen Zweckentfremdung anerkannt. Ohne die Schutzwürdigkeit dieses Interesses zu untersuchen, hat es im Ergebnis die entsprechende Ermessensentscheidung der Beklagten gebilligt, dieses berechtigte Eigeninteresse überwiege angesichts der in der Universitätsstadt Tübingen bestehenden Wohnsituation, die auch vom Kläger als "aufs Äußerste angespannt" (BU S. 25) bezeichnet worden sei, nicht das öffentliche Interesse am Bestandsschutz des in Rede stehenden Wohnraums. Auch das geht in Ordnung. Entgegen der Ansicht des Klägers gibt Art. 12 GG nichts für eine andersartige Bewertung her. Die Handhabung der zweckentfremdungsrechtlichen Vorschriften durch die Beklagte führt, wie keiner Ausführung bedarf, nicht zu Einschränkungen der Berufswahl, sondern berührt unter bestimmten Voraussetzungen allenfalls die Berufsausübung. Das gibt jedoch nicht zu verfassungsrechtlichen Bedenken Anlaß. Für die Zweckentfremdungsverbote und ihre Durchsetzung sprechen vernünftige Erwägungen des Gemeinwohls, die ihren Ausdruck in der ihrerseits verfassungsrechtlich unbedenklichen Ermächtigungsnorm des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG gefunden haben. Die damit verbundenen Einschränkungen hier namentlich für die Therapiefreiheit des Klägers gehen nicht weiter, als der Schutzzweck reicht, dem diese Norm dient, d.h. dem Bestandsschutz von Wohnraum.