I.

Die Klägerin möchte das auf ihrem Grundstück in Berlin-K., R., stehende fünfgeschossige Vorderhaus nebst Seitenflügel abreißen und durch ein im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus zu errichtendes siebengeschossiges Wohngebäude mit neun Wohnungen und einer Wohnfläche von insgesamt 901,39 qm ersetzen. Sie hat das ca. 800 qm große Grundstück im Jahre 1977 einschließlich der vorhandenen Bebauung für 360.000 DM gekauft. Die Bebauung stammt aus dem Jahre 1886. Sie enthält 21 zum Teil zusammengelegte Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 996,61 qm. Die Wohnungen sind mit Ofenheizung und Innentoilette ausgestattet. Die letzten werterhaltenden Maßnahmen an dem Gebäude wurden im Jahre 1951 durchgeführt.

Die Klägerin suchte im Juni 1979 beim beklagten Land für den beabsichtigten Abriß um eine Zweckentfremdungsgenehmigung nach. Sie machte geltend, daß das vorhandene Gebäude wirtschaftlich sinnvoll nicht mehr erhalten werden könne. Das Land lehnte die Genehmigungserteilung ab. Es begründete dies damit, daß im Hinblick auf den als durchschnittlich zu bewertenden Erhaltungszustand des Hauses die öffentlichen Interessen seine Erhaltung erforderten. Dem stehe ein überwiegendes privates Interesse der Klägerin nicht gegenüber. Die Wohnungen seien ungeachtet ihres niedrigen Wohnstandards zum Bewohnen geeignet und wegen der geringen Mieten sehr gefragt.

Die Klägerin hat nach erfolglosem Widerspruch Verpflichtungsklage auf Erteilung der beantragten Genehmigung erhoben und in den ersten beiden Rechtszügen zur Begründung im wesentlichen folgendes geltend gemacht: Angesichts der geringen Mieterträge und des für eine längerfristige Instandsetzung erforderlichen hohen Aufwands könne ihr die weitere Erhaltung der Bebauung nicht zugemutet werden. Durch die Vermietung der vorhandenen Wohnungen lasse sich eine Rendite nicht erzielen. Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung dürften - zudem Ungewisse - Möglichkeiten öffentlicher Förderung nicht berücksichtigt werden; die Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel könne ihr nicht aufgezwungen werden. Die Ersatzbebauung im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus sei gesichert. Wenn das beklagte Land daran Zweifel habe, stehe es ihm frei, der Abrißgenehmigung eine entsprechende Auflage hinzuzufügen. Sie, die Klägerin, sei bereit, sich einer solchen Auflage zu fügen.

Das beklagte Land hat an den Gründen des ablehnenden Bescheides festgehalten und ergänzend ausgeführt: Die vorhandene Bebauung gewährleiste die der Klägerin nach der Rechtslage zustehende Rendite. Ob sich für den Fall einer anderen Bebauung eine höhere Rendite erzielen lasse, sei belanglos. Auf die Rendite könne überhaupt ausschlaggebend nur dort abgestellt werden, wo der Markt der Regulierung durch Angebot und Nachfrage unterliege. Das treffe in Berlin wegen der bestehenden Mietpreisbindung nicht zu. Sollte mit Rücksicht auf diese Bindung eine angemessene Rendite nicht zu erzielen sein, werfe das Fragen allenfalls zur Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbindung auf. Bei der Beurteilung, ob ein Abriß zugelassen werden müsse, sei die Zumutbarkeit der Mietpreisbindung mit allen ihren Konsequenzen vorauszusetzen. Außerdem könne sich die Klägerin nicht einseitig auf die von ihr tatsächlich erzielten Mieten berufen. Wenn sie nicht alle Möglichkeiten ausschöpfe, aus dem Grundstück Mieteinkünfte zu erzielen, müsse sie sich dies entgegenhalten lassen. Deshalb könne auch nicht einfach die gegenwärtig erzielbare Miete zugrunde gelegt, sondern es müsse im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung alles berücksichtigt werden, was sich an Möglichkeiten gesteigerter Einkünfte abzeichne. Infolgedessen sei zu beachten, daß die Klägerin aufgrund des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 3. August 1982 die Grundmiete für die Dauer der bis zum 31. Dezember 1989 verlängerten Mietpreisbindung bis zu 46 % erhöhen und spätestens ab 1989 die ortsübliche Miete fordern könne. Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausscheiden müßten ferner alle Einbußen, die sich daraus erklärten, daß die Klägerin oder ihre Rechtsvorgängerin in der Vergangenheit gebotene Instandsetzungen unterlassen und auch eine Rücklage für die Deckung der dafür erforderlichen Aufwendungen nicht gebildet hätten.

Das Verwaltungsgericht hat dem Beklagten aufgegeben, zum allgemeinen baulichen Zustand des Hauses, zu den in der Vergangenheit unterlassenen Instandhaltungsmaßnahmen und zu den Kosten der notwendigen Instandsetzungsarbeiten näher Stellung zu nehmen. Das beklagte Land hat daraufhin ein Gutachten der B. gesellschaft ... m.b.H. eingereicht. Nach diesem Gutachten ist der allgemeine bauliche Zustand des Vorderhauses als durchschnittlich einzustufen. Der Instandsetzungsbedarf für einen Zeitraum von zehn Jahren wird auf 375.000 DM geschätzt. Darin sollen 90.000 DM an Kosten für die Beseitigung solcher Schäden enthalten sein, die auf in der Vergangenheit unterlassene Instandsetzung zurückzuführen sind.

Das Verwaltungsgericht hat durch Urteil vom 24. Mai 1982 der Klage stattgegeben. Es hat dies so begründet: Der bauliche Zustand des Hauses und der Wohnungen sei nicht so schlecht, daß die Abrißgenehmigung schon deshalb erteilt werden müsse. Ebensowenig greife um seiner selbst willen durch, daß die Klägerin bereit sei, für das abzureißende Gebäude Ersatz zu schaffen. Die Klage müsse jedoch deshalb Erfolg haben, weil bei einem jährlichen Mietaufkommen von 20.958 DM die in den nächsten zehn Jahren anfallenden Mieterträge hinter dem zurückblieben, was - auch nach Abzug der nicht berücksichtigungsfähigen Aufwendungen für in der Vergangenheit unterlassene Instandsetzungen - in dieser Zeit mit schätzungsweise 285.000 DM für Instandsetzungen aufgewendet werden müsse. Wenn das beklagte Land die dauerhafte Erhaltung des vorhandenen Gebäudes erzwingen wolle, müsse es von den Handhaben des § 39 e BBauG Gebrauch machen.

Das Oberverwaltungsgericht hat auf die Berufung des Beklagten durch Urteil vom 14. Januar 1983 die erstinstanzliche Entscheidung geändert und die Klage abgewiesen. Seine Entscheidung beruht auf folgenden Erwägungen: Der in Rede stehende Abriß bedürfe der Zweckentfremdungsgenehmigung. Diese sei zu Recht versagt worden. Das für den Abriß sprechende private Interesse überwiege nicht das für die Erhaltung des Gebäudes sprechende öffentliche Interesse. Die erforderliche Interessenabwägung habe sich an den Wertentscheidungen des Art. 14 GG auszurichten. Die Sozialgebundenheit des Eigentums schließe das Gebot einer Rücksichtnahme auf die Belange solcher Mitbürger ein, die auf die Nutzung des Eigentumsgegenstandes angewiesen seien. Das werde gerade bei Mietwohnungen praktisch und führe bei der hier gegebenen Sachlage auf öffentliche Interessen von besonderem Gewicht. Die Augenscheinseinnahme des Senats habe bestätigt, daß die in dem Hause der Klägerin vorhandenen Wohnungen zu Wohnzwecken geeignet seien. Ihr Zustand genüge den Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse. Dem entspreche es, daß die vom Beklagten eingeschaltete Beratungsgesellschaft den allgemeinen baulichen Zustand des Hauses als durchschnittlich eingestuft habe. Allerdings weise das Gebäude einen niedrigen Wohnstandard auf. Im Rahmen der starken Nachfrage nach Altbauwohnungen erstrecke sich das Interesse der Wohnungssuchenden jedoch auch auf schlecht ausgestattete Wohnungen. Das sich aus diesen Tatsachen ergebende öffentliche Interesse an der Erhaltung der Wohnungen werde entgegen der vom Verwaltungsgericht vertretenen Ansicht durch das auf den Abriß gerichtete Interesse der Klägerin nicht aufgewogen. Auszugehen sei freilich davon, daß bauliche Maßnahmen, die infolge der Versagung einer Abrißgenehmigung notwendig würden, den Verfügungsberechtigten nicht so belasten dürften, daß ihm auf längere Sicht aus dem Eigentum keine Vorteile erwüchsen. Die Höhe der dem Eigentümer abverlangten Aufwendungen müsse in einem wirtschaftlich vertretbaren Verhältnis zu den zu erwartenden Mieterträgen stehen. Dieser Anforderung sei jedoch im vorliegenden Fall genügt. Um dies feststellen zu können, bedürfe es keiner exakten Analyse. Gegen die Klägerin greife nämlich durch, daß in der Vergangenheit die gebotene Instandhaltung des Hauses unterblieben sei. Sowohl der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als auch der Berlin-Wohnungsmarktanalyse der GEWOS GmbH - Institut für Stadtforschung - vom März 1982 könne entnommen werden, daß die Rechtslage dem Vermieter einer Berliner Altbauwohnung eine Miete sichere, die auch die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung decke. Das gelte um so mehr, als mit der Aufhebung der Mietpreisbindung zum 1. Januar 1990 auch in den schlechten Wohnlagen und Wohnungsbeständen - über die bis dahin ohnehin zulässigen Mieterhöhungen hinaus - größere Mietsteigerungen zu erwarten seien. Die erwähnte Wohnungsmarkt-Analyse bestätige weiter, daß es zu Schwierigkeiten nur kommen könne, wenn der Eigentümer die laufende Instandhaltung vernachlässige. Das jedoch müsse er sich - und damit im vorliegenden Fall die Klägerin - anrechnen lassen. Wer dreißig Jahre lang werterhaltende Maßnahmen unterlasse, betreibe Raubbau an der Wohnsubstanz. Ihm geschehe kein Unrecht, wenn er so behandelt werde, als verfüge er über die der Instandhaltung in der Vergangenheit entzogenen Beträge. Deshalb müsse er sich zumuten lassen, seine Eigenmittel voll auszuschöpfen, evtl. auf dem Kapitalmarkt Mittel aufzunehmen und erforderlichenfalls die öffentliche Förderung der Wohnungsmodernisierung in Anspruch zu nehmen. Diesen Konsequenzen könne sich die Klägerin nicht mit einem Hinweis darauf entziehen, daß sie das Grundstück erst 1977 erworben habe. Der bestehende Nachholbedarf an Instandsetzungen gehe nämlich jedenfalls deshalb zu ihren Lasten, weil er sich in einem (vom 10,3 fachen auf das 6,9 fache der Jahresmiete) reduzierten Kaufpreis niedergeschlagen habe.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin, mit der sie unter Rüge einer Verletzung sowohl formellen als auch materiellen Rechts beantragt,

Das beklagte Land beantragt die Zurückweisung der Revision. Es verteidigt das angefochtene Urteil durch weitere Rechtsausführungen.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Revisionsverfahren. Er mißbilligt das angefochtene Urteil sowohl im Ergebnis als auch in der Begründung.

II.

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Zurückverweisung der Sache an das Oberverwaltungsgericht. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht; zur abschließenden Entscheidung bedarf es weiterer Sachaufklärung (vgl. §§ 137 Abs. 1, 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

Die Klage richtet sich auf die Erteilung einer (sogen. Zweckentfremdungs-)Genehmigung im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung des Senats von Berlin über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Fassung vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421 - Zweckentfremdungsverbot-Verordnung; ZwVbVO); Gegenstand dieser Genehmigung soll der von der Klägerin beabsichtigte Abriß des Hauses in der Reichenberger Straße 63 a sein. Verwaltungs- wie Oberverwaltungsgericht haben angenommen, daß dieser Abriß ohne die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung unzulässig ist, es also für seine Zulässigkeit in der Tat einer Genehmigung nach § 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVbVO bedarf. Dagegen ist unter dem Blickwinkel des Bundesrechts nichts zu erinnern.

Das Genehmigungserfordernis als solches ergibt sich aus § 1 ZwVbVO. Das steht irrevisibel fest (§ 137 Abs. 1 VwGO). § 1 ZwVbVO seinerseits beruht auf Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745/GVBl. S. 2042 - Mietrechtsverbesserungsgesetz; MRVerbG). Die dort den Landesregierungen erteilte Ermächtigung ist gültig (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348 <357 ff.>[BVerfG 04.02.1975 - 2 BvL 5/74] in Verbindung mit § 31 Abs. 2 BVerfGG). Ihren tatbestandlichen Anforderungen - daß nämlich "die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet" sein muß - ist in Berlin genügt. Das bedarf keiner weiteren Darlegung. Der beabsichtigte Abriß erfüllt auch den Tatbestand der Zweckentfremdung. Die vom Oberverwaltungsgericht - irrevisibel - so ausgelegte Verbotsnorm in § 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVbVO stimmt in dieser Auslegung mit Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG überein. Auch das hat das Bundesverfassungsgericht bereits in seinem Beschluß vom 4. Februar 1975 (a.a.O. S. 364 ff.) entschieden. Nicht zu beanstanden ist schließlich auch die Annahme des Oberverwaltungsgerichts, daß es sich bei den zum Abriß bestimmten Räumen um "Wohnraum" im Sinne des Zweckentfremdungsrechts handelt. Die Räume erreichen allerdings, wie das Oberverwaltungsgericht - für den erkennenden Senat bindend (§ 137 Abs. 2 VwGO) - festgestellt hat, nur einen niedrigen Wohnstandard. Das hebt jedoch ihre Qualität als "Wohnraum" nicht auf. Nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats liegt bei Vorhandensein baulicher Mängel oder Mißstände "Wohnraum" im Sinne von Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG (und folgeweise auch im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 ZwVbVO) nur dann nicht vor, wenn entweder "die Grenze der Bewohnbarkeit unterschritten wird und sich dieser Mangel bzw. dieser Mißstand (s. dazu § 39 e Abs. 2 und 3 BBauG) mit zumutbaren Mitteln nicht beheben läßt", oder wenn "ein Raum aus sonstigen Gründen ... vom Markt als Wohnraum nicht (mehr) angenommen wird" (Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7 S. 1 <3>). Daß die damit bezeichnete Grenze nicht überschritten ist, ergeben die Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts. Die gegen sie gerichtete Verfahrensrüge - das Oberverwaltungsgericht habe ein vom beklagten Land selbst erstattetes "Gutachten" wie das Gutachten eines Sachverständigen behandelt, es unbesehen der Entscheidung zugrunde gelegt und damit seine Pflicht zur Sachaufklärung verletzt (§ 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO) - ist unbegründet. Das Oberverwaltungsgericht hat das fragliche "Gutachten" insoweit nicht tragend, sondern allenfalls bestätigend ("Dem entspricht es ...") herangezogen.

Das Oberverwaltungsgericht hält die Versagung der Abrißgenehmigung für rechtmäßig. Es legt den einschlägigen Tatbestand in § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbVO dahin aus, daß die Genehmigung erteilt werden müßte, wenn am Abbruch des Hauses "ein das öffentliche Interesse an der Nutzung zu Wohnzwecken ... überwiegendes berechtigtes Interesse" bestünde; es verneint ein derart überwiegendes Interesse. Auch das ist im Ansatz irrevisibel, führt jedoch sogleich zu revisibles Recht betreffenden Fragestellungen, weil sich die Regelung in § 3 Abs. 2 Satz 1 ZwVbVO in den Grenzen der Ermächtigung des Art. 6 § 1 MRVerbG halten, ferner und vor allem aber den Anforderungen genügen muß, die sich für diesen Zusammenhang aus der grundgesetzlichen Gewährleistung des Eigentums (Art. 14 GG) ergeben. Das ist zutreffend auch der Ausgangspunkt der Würdigung des Oberverwaltungsgerichts.

Die Verhinderung des Abrisses eines Bauwerks beeinträchtigt die Verfügungsbefugnis des Eigentümers. Diese Verfügungsbefugnis wird durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt (vgl. etwa BVerfG, Beschluß vom 12. Juni 1979 - 1 BvL 19/76 - BVerfGE 52, 1 <30>[BVerfG 12.06.1979 - 1 BvL 19/76] mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts); sie umfaßt grundsätzlich auch das Recht "veralteten Wohnraum durch neuen zu ersetzen" (BVerfG, Beschluß vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436, 437/78 - BVerfGE 55, 249 <257>). Dieses Recht unterliegt jedoch - wie es für alle Rechte aus dem Eigentum zutrifft - der Sozialgebundenheit (Art. 14 Abs. 2 GG). Die Sozialgebundenheit wirkt sich gerade beim Eigentum an Mietwohnungen - dies zumal in unterversorgten Großstädten - im Vergleich zu anderen Eigentumsgegenständen handgreiflich verstärkt aus. Denn das "Maß und der Umfang der dem Eigentümer von Verfassungs wegen zugemuteten und vom Gesetzgeber zu realisierenden Bindung hängt ... davon ab, ob und in welchem Ausmaß das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht. ... Je stärker der einzelne auf die Nutzung fremden Eigentums angewiesen ist, um so weiter ist der Gestaltungsbereich des Gesetzgebers" (BVerfG, Beschluß vom 12. Juni 1979 a.a.O. S. 32 mir weiteren Nachweisen). Sofern und solange nicht überwiegende (private) Interessen zugunsten der Zweckentfremdung von Wohnraum durchgreifen, muß sich der Eigentümer den Verzicht auf eine Zweckentfremdung als Ausdruck der Sozialgebundenheit seines Eigentums zumuten lassen. Diese Zumutbarkeit schließt - in Richtung auf die gleichfalls verfassungsrechtlich gewährleistete Privatnützigkeit des Eigentums (vgl. Art. 14 Abs. I Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 GG sowie BVerfG, Beschluß vom 12. Juni 1979 a.a.O. S. 30 mit weiteren Nachweisen) - ein, sich mit dem Ertrag zufrieden geben zu müssen, der sich deshalb ergibt, weil der Raum zu für den Eigentümer "zumutbaren - nicht notwendig optimalen - Bedingungen als Wohnraum vermietet werden kann" (Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9 S. 13 <18> unter Hinweis auf BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 a.a.O. S. 371).

Das Oberverwaltungsgericht hat auf dieser Grundlage angenommen, daß ausschließlich die Beschränkung auf eine unzumutbar geringe Rendite die vorliegende Klage als begründet erscheinen lassen könnte, und daß - zum anderen - ein Fall derart unzumutbar geringer Rendite hier nicht vorliege. Das ist auf dem Boden der vom Oberverwaltungsgericht bisher getroffenen Feststellungen weder im ersten (B.) noch im zweiten Aussageteil (A.) zu billigen.

A.

Das Oberverwaltungsgericht halt, was die (von ihm einzig näher erörterte) vermeintliche Erreichbarkeit einer zumutbaren Rendite anlangt, der "konkreten", zugunsten der Klägerin ausgegangenen Berechnung des Verwaltungsgerichts ausschlaggebend folgende Überlegung entgegen: Auch bei der Vermietung von Wohnungen, die - wie hier - mietpreisgebunden sind, lasse sich eine eigentumsrechtlich noch zumutbare Rendite erzielen. Das ergebe sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. Februar 1979 - III ZR 167/77 - (NJW 1979, 2559) sowie der Wohnungsmarktanalyse der GEWOS (Anbieteranalyse, Band 2, S. 310). Wenn im Einzelfall dennoch wegen erhöhten Investitionsbedarfs eine zumutbare Rendite nicht erreicht werde, müsse dies daran liegen, daß der Eigentümer in der Vergangenheit notwendige Investititonen unterlassen und damit "Raubbau" an der Wohnungssubstanz betrieben habe. Das aber könne er nicht zur Rechtfertigung eines Anspruchs auf Zweckentfremdungsgenehmigung geltend machen. Diese Überlegung ist nicht tragfähig. Sie übersieht - erstens -, daß im Zusammenhang mit einem erhöhten Investitionsbedarf die Folgerung, die so eintretende Schmälerung der Rendite finde im Unterbleiben notwendiger Investitionen ihre Erklärung, nur eine (ausnahmefähige) Regel sein kann. Einzig das läßt sich auch dem erwähnten Urteil des Bundesgerichtshofs sowie der Wohnungsmarktanalyse der GEWOS entnehmen. Angesichts dessen wäre die vom Oberverwaltungsgericht gegebene Begründung nur dann schlüssig, wenn es durch entsprechende Feststellungen das Vorliegen eines Regelfalles abgesichert hätte. Daran fehlt es. Es kommt jedoch - zweitens - hinzu, daß das Oberverwaltungsgericht insoweit nicht nur auf absichernde Feststellungen verzichtet, sondern sich außerdem über das seiner Folgerungsweise entgegenstehende eigene Vorbringen des beklagten Landes hinweggesetzt hat. Denn die Zahlen des vom beklagten Land eingereichten "Gutachtens" der Beratungsgesellschaft zwingen zu dem - vom Verwaltungsgericht rechnerisch näher aufgearbeiteten - Schluß, daß im vorliegenden Fall der anstehende Bedarf nicht allein auf das Unterbleiben notwendiger Investitionen zurückgeht und eine gewichtige Minderung der Rendite auch dann noch zu erwarten ist, wenn (zu Lasten der Klägerin) die Aufwendungen für unterbliebene Investitionen außer Betracht bleiben. Angesichts dessen ist nicht haltbar, wenn das Oberverwaltungsgericht meint, sich mit seiner im Abstrakten verharrenden Folgerungsweise einer - wie das angefochtene Urteil sinngemäß formuliert - "exakten Liquiditätsanalyse" enthalten zu können.

B.

Als so nicht zutreffend erweist sich aber zudem die Ansicht des Oberverwaltungsgerichts, daß der Prozeßerfolg oder -mißerfolg ausschließlich von der Beantwortung der Frage nach der Zumutbarkeit einer derart reduzierten Rendite abhänge. Die Klägerin beruft sich ferner (und sogar in erster Linie) auf zwei andere Argumente, nämlich darauf, daß - erstens - ihr bei einem nahezu hundert Jahre alten Gebäude Erhaltungsinvestitionen schon aus diesem Grunde nicht mehr abverlangt werden dürfen (1), und - zweitens - dies jedenfalls deshalb gelte, weil sie entschlossen sei, die abzubrechende Bausubstanz durch im sozialen Wohnungsbau zu errichtende Wohnungen zu ersetzen (2). Die vom Oberverwaltungsgericht getroffenen Feststellungen räumen weder für die eine noch für die andere dieser Argumentationen aus, daß der Klage stattgegeben werden muß.

1.

Die Klägerin wehrt sich gegen den von der Versagung der Abrißgenehmigung ausgehenden Zwang, ein bereits "abgeschriebenes" Bauwerk durch weitere beträchtliche Investitionen erhalten zu sollen. Was sie dazu vorträgt, läßt sich nicht schon um seiner selbst willen von der Hand weisen. Es verschlägt auch nicht entscheidend, daß das beklagte Land entgegnend darauf hinweist, das Gebäude sei in einem durchschnittlichen Erhaltungszustand und allenfalls darüber sei eventuell noch weiterer Beweis zu erheben. Ansatz für die in Rede stehenden Einwände der Klägerin ist nicht, daß von ihr Investitionen in ein "festgestelltemaßen" abgängiges Gebäude verlangt würden; Ansatz ist vielmehr, daß bei einem so alten Gebäude alle sachverständige Begutachtung nicht ein dem Alter korrespondierendes Risiko beseitige, nach kurzer Zeit einsehen zu müssen, daß mit den Erhaltungsinvestitionen nicht mehr durchgreifend zu helfen war. Gegen die Zumutung dieses Risikos wendet sich die Klägerin, und das ist nicht schon aus sich ungerechtfertigt.

Der diesem Vorbringen der Klägerin gerecht werdende Rahmen ist folgender: Es braucht nicht weiter ausgeführt zu werden, daß die Klägerin der Zumutung von Erhaltungsinvestitionen nicht erfolgreich mit der Erklärung entgegentreten kann, sie habe gleichsam keine Lust, das damit zusammenhängende "Existenzrisiko" zu tragen. Wenn die Klägerin meint, daß sich Erhaltungsinvestitionen nicht lohnen, mag sie das Grundstück mit der vorhandenen Bebauung veräußern. Dieser "Druck" ist zumutbar und in seiner eigentumsbelastenden Wirkung verfassungsrechtlich unbedenklich. Das gilt indes nur, solange es gewissermaßen lediglich die Meinung der Klägerin ist, daß wegen der Gefahr des Mißerfolgs Erhaltungsinvestitionen nicht mehr sinnvoll sind. Trifft das hingegen "objektiv" zu, und der Gradmesser dessen ist: Hat ein Grundstück mit einer so alten Bebauung keinen auf die Erhaltung zielenden Markt mehr, kann also ein solches Grundstück mit der vorhandenen Bebauung nurmehr "auf Abbruch" veräußert werden, fehlt es an einer Rechtfertigung, die Klägerin durch Versagung der Zweckentfremdungsgenehmigung am Abriß zu hindern und sie damit zu einer Veräußerung zu nötigen, die ihrerseits praktisch nur noch eine solche "auf Abbruch" sein könnte. Das Oberverwaltungsgericht wird daher, wenn der hier abgehandelte Einwand der Klägerin widerlegt werden soll, Feststellungen darüber treffen müssen, ob bebaute Grundstücke von der Beschaffenheit des Grundstücks in der Reichenberger Straße 63 a - und zwar, wie zur Vermeidung von Mißverständnissen bemerkt sei, von der Beschaffenheit, die bestünde, wenn in der Vergangenheit notwendige Erhaltungsmaßnahmen nicht unterblieben wären - noch einen allgemeinen, d.h. einen nicht nur "auf Abbruch" beschränkten Markt haben oder nicht.

Dem ist hinzuzufügen: Die Klägerin macht zusätzlich geltend, sie könne nicht genötigt werden, durch Investitionen einen Zustand aufrechtzuerhalten, dessen Schaffung das geltende (Bauordnungs-)Recht verbiete. Dieses Vorbringen ist ohne selbständige Bedeutung. Entweder handelt es sich bei den fraglichen - von der Klägerin nicht näher dargelegten - (bauordnungsrechtlichen) Anforderungen um solche, die in nicht ausnahme- und nicht befreiungsfähiger Weise auch an diesen Altwohnraum gestellt (und allenfalls wegen Bestandsschutzes nicht durchsetzbar) sind. Dann greift der Einwand der Klägerin zwar, aber er greift in diesem Fall mit der Konsequenz, daß es an "Wohnraum" im Sinne des Zweckentfremdungsrechts fehlt und es deshalb einer Zweckentfremdungsgenehmigung gar nicht bedarf (s. Urteil vom 2. Dezember 1983 - BVerwG 8 C 155.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 10 S. 20 <26 f.>). Oder es handelt sich um Anforderungen, denen alter Wohnraum nicht oder doch jedenfalls nicht unabwendbar ausgesetzt ist. Dann spielt die Tatsache, daß die vorhandene Bebauung nicht in allem den an Neubauten gestellten Anforderungen entspricht, eine Rolle nur insofern, als sie unter Umständen dazu beizutragen vermag, daß Grundstücke mit Häusern von solcher Beschaffenheit allein noch "auf Abbruch" gehandelt werden.

2.

Die Klägerin beruft sich zur Rechtfertigung ihres vermeintlichen Anspruchs auf die Erteilung der Abrißgenehmigung ferner auf ihren Entschluß, ersatzweise Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus zu errichten. Auch das kann geeignet sein, die Klage zum Erfolg zu bringen.

Erwägungen zur Erheblichkeit eines Ersatzbauangebots müssen - selbstverständlich - voraussetzen, daß es sich um ein verläßliches Angebot handelt. Fehlt es an der Verläßlichkeit, verbieten sich derartige Erwägungen ohne weiteres. Dazu bedarf es mithin entsprechender tatsächlicher Feststellungen, an denen es bisher fehlt.

Für den Fall eines in diesem Sinne verläßlichen Ersatzbauangebots kommt es vor allem darauf an, wie sich unter dem Blickwinkel der Sozialgebundenheit die einen - abzubrechenden - und die anderen - zu schaffenden - Räume zueinander verhalten. Bleibt der objektive (allgemeine) Bedarf für die zu schaffenden Räume weder quantitativ noch qualitativ hinter dem objektiven (allgemeinen) Bedarf für die abzubrechenden Räume deutlich zurück, kann das beklagte Land nicht gleichwohl die Zweckentfremdungsgenehmigung mit der Begründung verweigern, daß es, das beklagte Land, das Fortbestehen von Räumen der zu beseitigenden Art bevorzuge. Wird nämlich - wie es dann der Fall ist - die Sozialgebundenheit sozusagen "per saldo" nicht wesentlich tangiert, ist es als Ausdruck der verfassungsrechtlichen Gewährleistung des Eigentums Sache der Klägerin zu entscheiden, ob sie Eigentümerin von Räumen der einen oder der anderen Art zu sein wünscht (vgl. dazu - für die ähnliche Konstellation eines sogen. Freibaus - das Urteil vom 12. März 1982 - BVerwG 8 C 23.80 - BVerwGE 65, 139 <143 f.>[BVerwG 12.03.1982 - 8 C 23/80]). Wenn das beklagte Land dies abwenden möchte, muß es, wie schon das Verwaltungsgericht zutreffend hervorgehoben hat, von den ihm durch § 39 e BBauG zur Verfügung gestellten Handhaben Gebrauch machen. Maßstab des demnach anzustellenden "Bedarfsvergleichs" hat - das sei ausdrücklich klargestellt - nicht etwa zu sein, wie sich gerade in dieser Gegend oder gar dieser Straße Nachfrage und Nachfrage zueinander verhalten; die Differenzierung hat sich vielmehr an das zu halten, was das Bauplanungsrecht mit dem Gebietskatalog in § 1 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung vorgibt. Diese Festlegung rechtfertigt sich - im Anschluß an die überzeugenden Ausführungen des Oberbundesanwalts - deshalb, weil das Zweckentfremdungsrecht den Zielen des Städtebaurechts Rechnung zu tragen und dementsprechend mitzuwirken hat, daß sich nicht Gebietsentwicklungen verfestigen, die aus städtebaulicher Sicht unerwünscht (geworden) sind.

Die Beachtlichkeit eines Ersatzbauangebots kann auch daran scheitern, daß die neue Bebauung wegen ihres Umfangs nicht das ausgleicht, was dem allgemeinen Wohnungsmarkt durch die Zweckentfremdung (bzw. den Abriß) des alten Wohnraums verlorengeht. Im Grundsatz muß gefordert werden, daß der Ausgleich die zweckentfremdete Wohnfläche nicht unterschreitet (vgl. Urteil vom 12. März 1982 a.a.O. S. 145) und daß nach Möglichkeit auch die Zahl der geschaffenen Wohnungen nicht hinter dem zurückbleibt, was die Zweckentfremdung (bzw. der Abriß) dem Markt entzieht. Das gilt jedoch nur im Grundsatz. Bestandsverminderungen fallen nicht ins Gewicht, wenn und soweit sie im Wechsel der Art (bzw. des "Typs") der Bebauung und in diesem Zusammenhang insbesondere darin begründet sind, daß für die ersetzende Bebauung andere Vorschriften gelten.

C.

Sollte die Klage weder unter dem Gesichtspunkt der nicht mehr zumutbaren Investition in ein überaltertes Gebäude noch unter dem Gesichtspunkt des ausgleichenden Ersatzbauangebots begründet sein, würde sich die von den Vorinstanzen abgehandelte Frage stellen, ob ihr nicht dennoch stattgegeben werden muß, weil die Klägerin mit der Versagung der Abrißgenehmigung auf einen Zustand festgelegt wird, bei dem sie "längerfristig nicht mehr mit einer Rendite aus dem Grundstück ... rechnen" kann (Urteil vom 18. Mai 1977 - BVerwG VIII C 44.76 - BVerwGE 54, 54 <62 f.>[BVerwG 18.05.1977 - VIII C 44/76]). Da es insoweit bislang an eingehenderen Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts fehlt, hält der erkennende Senat für nicht angezeigt, vorgreifend auch dies bereits jetzt in allen seinen Möglichkeiten und Alternativen durchzuprüfen. Veranlaßt sind nach Meinung des Senats allerdings folgende Hinweise:

Der Gedankengang, dem das Verwaltungsgericht bei seiner Berechnung folgt, entspricht der Rechtslage. Die angesetzten Zahlen sind dem erkennenden Senat freilich nicht in allen Teilen nachvollziehbar. Das trifft namentlich etwa für die Aufteilung von Ertrag und Aufwendungen auf das Vorderhaus und den Seitenflügel zu.

Die vom Verwaltungsgericht in Auslegung des im Urteil vom 18. Mai 1977 a.a.O. verwendeten Wortes "längerfristig" angesetzten Frist von zehn Jahren hält der erkennende Senat für einleuchtend. Andererseits ist allerdings richtig, wenn das beklagte Land geltend macht, daß alles das als Ertrag berücksichtigt werden müsse, was an künftigen Mieteinnahmen in seiner Erzielbarkeit hinreichend verläßlich in Aussicht steht. Das gilt freilich auch für sich etwa hinreichend abzeichnende Veränderungen in der Nachfrage.

In Übereinstimmung mit den Vorinstanzen für unbedenklich hält der erkennende Senat endlich, daß bei der Berechnung der erzielbaren Rendite der Wert derjenigen Investitionen außer Betracht bleibt, die am Maßstab dessen, was an Erhaltungs- und Unterhaltungsmaßnahmen objektiv geboten war, in der Vergangenheit unterblieben sind. Dabei macht keinen Unterschied, ob diese Investitionen von der Klägerin oder von ihrer Rechtsvorgängerin unterlassen wurden. Ob die Annahme des Berufungsgerichts, die von der Rechtsvorgängerin unterlassenen Investitionen hätten sich als eine Minderung des von der Klägerin entrichteten Kaufpreises ausgewirkt, zutrifft, mag dahinstehen. Darauf kommt es nicht an. Das (Investitions-)Unterlassen der Rechtsvorgängerin schlüge auch dann zu Buch, wenn es für den Kaufpreis keine Rolle gespielt haben sollte. Die Klägerin wehrt sich gegen diese "Anrechnung" zu Unrecht mit dem Argument, es fehle die Rechtfertigung, daß sie für ihre Rechtsvorgängerin "einstehen" solle, zumindest setze dies ein "schuldhaftes" Verhalten der Rechtsvorgängerin voraus, für das bisher nichts festgestellt sei. Dieser Einwand trifft die entscheidende Frage nicht. Wenn der Klägerin bei der Ermittlung der erzielbaren Rendite rechnerisch ohne Einschränkung zur Last gelegt wird, was in der Vergangenheit an Erhaltung und Unterhaltung des Gebäudes hätte erfolgen sollen, dann ist das nicht Ausdruck eines gleichsam personalen Einstehenmüssens für das Fehlverhalten eines anderen. Tragend ist vielmehr der Gesichtspunkt der "Dinglichkeit", wie er insbesondere auch die sogen. Zustandshaftung im Ordnungsrecht prägt (s. dazu Urteil vom 22. Januar 1971 - BVerwG IV C 62.66 - Buchholz 11 Art. 14 GG Nr. 114 S. 135 <138>). Es geht nicht darum, ob irgendwem "Vorwürfe" zu machen sind, sondern es geht um die - insoweit nicht "personale" - Sozialgebundenheit der Bebauung dieses Grundstücks zugunsten dessen, was sie der Allgemeinheit zu "leisten" hat. Dieser Ansatz führt zur Zumutbarkeit des an den Eigentümer - wer immer das sein oder geworden sein mag - gerichteten Verlangens, den Eigentumsgegenstand in dem Zustand zu erhalten bzw. ihn in den Zustand zu versetzen, der ihn (altersgemäß) geeignet macht, diese "Leistung" an die Allgemeinheit zu erbringen.