Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 16.06.1989, Az.: BVerwG 8 C 92.86

I.

Die Kläger wenden sich gegen die Heranziehung zu Geldleistungen durch den Beklagten wegen ihnen zur Last gelegter Verstöße gegen die Belegungsbindung öffentlich geförderter Wohnungen. Sie sind seit dem 21. Januar 1976 Eigentümer eines mit einem Wohngebäude bebauten Grundstücks in K..., das sie aufgrund notariellen Kaufvertrages vom 26. November 1975 erwarben. Das Gebäude enthält mehrere öffentlich geförderte Mietwohnungen. Drei dieser Wohnungen hatte der Voreigentümer vor dem Verkauf des Hauses an die Kläger Wohnungssuchenden ohne Übergabe einer Wohnberechtigungsbescheinigung vermietet. Der Beklagte forderte die Kläger durch Schreiben vom 27. September 1976 und 31. Mai 1979 auf, die bei Belegungskontrollen festgestellten Fehlbelegungen der Wohnungen zu bereinigen. Eine förmliche Kündigungsanordnung erließ er nicht. Einer der drei nichtwohnberechtigten Mieter zog zum 31. März 1979 aus. Die Fehlbelegung der beiden weiteren Wohnungen endete am 29. März 1988 bzw. 28. Februar 1989.

Mit Bescheid vom 4. August 1980 setzte der Beklagte monatliche Geldleistungen in Höhe von 2 DM pro qm Wohnfläche der drei Wohnungen gegen die Kläger fest. Auf ihren Widerspruch änderte er zu Ihren Gunsten die Zeitpunkte für den Beginn der Geldleistungsforderungen. Dabei stellte er darauf ab, die Kläger hätten nach Erlangung der Kenntnis von den Fehlbelegungen durch sein Schreiben vom 27. September 1976 den Mietern innerhalb von vierzehn Tagen kündigen müssen, so daß die Wohnungen bei Zugrundelegung der gesetzlichen Kündigungsfristen zum 28. Februar, 31. März und 31. Mai 1977 hätten frei sein können. Im übrigen blieb der Widerspruch erfolglos.

Die Kläger haben Anfechtungsklage erhoben und zur Begründung im ersten sowie im zweiten Rechtszug geltend gemacht: Sie hätten die Fehlbelegungen nicht verursacht, geschweige denn verschuldet. Ohne eine Kündigungsanordnung des Beklagten seien sie zu einer Kündigung nicht verpflichtet gewesen. Erst eine förmliche Kündigungsanordnung gemäß § 4 Abs. 8 WoBindG begründe ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB und ermögliche es ihm, erfolgreich auf Räumung der Wohnung zu klagen.

Der Beklagte hat entgegnet: Die Kläger hätten den Mietern die Wohnungen unter schuldhaftem Verstoß gegen die Belegungsbindung belassen. Einer Kündigungsanordnung habe es nicht bedurft, um ihre Pflicht zur Beendigung der Fehlbelegungen zu begründen.

Das Verwaltungsgericht hat der Klage stattgegeben. In der Berufungsinstanz hat der Beklagte die monatlichen Geldleistungen auf einen Satz von 1,50 DM ermäßigt. Hinsichtlich dieser Ermäßigung haben die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Insoweit hat das Oberverwaltungsgericht das Verfahren eingestellt. Im übrigen hat es die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt (BBauBl. 1987, 538 ff.): Die Kläger könnten nach § 25 Abs. 1 WoBindG nicht zu Geldleistungen herangezogen werden. Eine möglicherweise durch einen schuldhaften Verstoß des Voreigentümers gegen § 4 Abs. 2 WoBindG begründete Geldleistungspflicht sei ebensowenig wie die Verstoßbeseitigungspflicht des Voreigentümers im Wege der Einzelrechtsnachfolge auf sie übergegangen. Mangels einer Kündigungsanordnung des Beklagten seien die Kläger auch in ihrer Eigenschaft als neue Verfügungsberechtigte nicht verpflichtet gewesen, den vom Voreigentümer herbeigeführten gesetzwidrigen Belegungszustand durch Kündigungen zu beseitigen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten mit der Rüge der Verletzung materiellen Rechts.

Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil.

Der Oberbundesanwalt hält das angefochtene Urteil für zutreffend.

II.

Soweit der Beklagte während des Revisionsverfahrens die für zwei Wohnungen zunächst bis auf weiteres erhobenen Geldleistungen nach Beendigung der Fehlbelegungen zeitlich begrenzt und den angefochtenen Leistungsbescheid in dem Umfang der weitergehenden Festsetzungen für unwirksam erklärt hat, haben die Kläger ausdrücklich und der Beklagte konkludent den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. In diesem Umfang ist das Verfahren einzustellen.

Im übrigen ist die Revision zurückzuweisen, weil nur die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bundesrecht verletzen, die Entscheidung selbst sich aber aus anderen Gründen als richtig darstellt (§ 144 Abs. 4 VwGO).

Nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen unterliegen die drei "neugeschaffenen öffentlich geförderten" Wohnungen in dem von den Klägern erworbenen Gebäude den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes (vgl. § 1 Abs. 1, 2 und 3 Buchst. a WoBindG sowie Urteil vom 10. November 1976 - BVerwG VIII C 78.75 - Buchholz 454.31 § 1 WoBindG 1965 Nr. 1 S. 1 <3 ff.>). Fest steht ferner, daß der Rechtsvorgänger der Kläger die drei Wohnungen unter objektiven Verstößen gegen § 4 Abs. 2 WoBindG vermietet hatte, ohne sich eine Wohnberechtigungsbescheinigung vorlegen zu lassen. Den Mietern ist eine solche Bescheinigung für die in Rede stehenden Zeiträume auch nicht nachträglich erteilt worden. Ob der Voreigentümer schuldhaft im Sinne des § 25 Abs. 1 WoBindG gehandelt hat, läßt das angefochtene Urteil mit Recht offen. Darauf kommt es nicht an, weil eine etwa entstandene Geldleistungspflicht des Voreigentümers nicht auf die Kläger übergegangen ist, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat. § 25 Abs. 1 WoBindG knüpft die Befugnis zur Erhebung von Geldleistungen an ein eigenes schuldhaftes Handeln des Verfügungsberechtigten. Die Vorschrift verlangt Identität des Handelnden und des Zahlenden. Eine Haftung des Sonderrechtsnachfolgers für einen schuldhaften Rechtsverstoß seines Rechtsvorgängers sieht das Wohnungsbindungsgesetz nicht vor. Die durch eine schuldhafte Verletzung des Fehlbelegungsverbots (§ 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG) begründete Geldleistungspflicht des Verfügungsberechtigten nach § 25 Abs. 1 WoBindG geht allein in entsprechender Anwendung der erbrechtlichen Vorschriften im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den Erben über (vgl. Urteile vom 18. September 1981 - BVerwG 8 C 72.80 - Buchholz 454.32 § 25 WoBindG Nr. 4 S. 18 <19> und vom 8. Mai 1987 - BVerwG 8 C 11.85 - Buchholz 454.32 § 25 WoBindG Nr. 8 S. 1 <3>). Der Sonderrechtsnachfolger kann nur in Anspruch genommen werden, wenn ihm selbst ein schuldhafter Wohnungsbindungsverstoß zur Last fällt.

Die Kläger haben jedoch entgegen der Meinung des Oberverwaltungsgerichts die gesetzliche Belegungsbindung in der Begehungsform des Unterlassens verletzt. Ein Wohnungsbindungsverstoß durch Unterlassen steht grundsätzlich einem solchen durch Handeln gleich (vgl. Urteile vom 21. März 1979 - BVerwG 8 C 69.78 - Buchholz 454.32 § 25 WoBindG Nr. 1 S. 1 <4>, vom 18. September 1981, a.a.O. S. 24 und vom 17. Januar 1986 - BVerwG 8 C 90.83 - Buchholz 454.32 § 25 WoBindG 1974 Nr. 7 S. 36 <43>). Rechtserheblich ist ein Unterlassen freilich nur dann, wenn den Unterlassenden eine Rechtspflicht zum Handeln trifft, die Kläger also verpflichtet waren, den von ihrem Voreigentümer geschaffenen rechtswidrigen Belegungszustand der Wohnungen zu beenden (vgl. Urteil vom 18. September 1981, a.a.O. S. 24). Eine derartige Handlungspflicht hat das Oberverwaltungsgericht unter Hinweis auf das Urteil des erkennenden Senats vom 18. September 1981 (a.a.O. S. 21) verneint. Dem vermag der Senat nach erneuter Prüfung aus folgenden Erwägungen nicht beizupflichten:

Die in Übereinstimmung mit dem Urteil vom 18. September 1981 (a.a.O. S. 24) stehende Rechtsansicht des Berufungsgerichts, das Wohnungsbindungsgesetz begründe "keine über die ausdrücklich vorgeschriebenen (vgl. §§ 6 Abs. 6, 7 Abs. 4, 12 Abs. 4 WoBindG) hinausgehenden Pflichten zur Verstoßbeseitigung", verfehlt im Ansatz die richtige Fragestellung. Bei Fallgestaltungen der hier zu beurteilenden Art geht es nicht darum, ob der Rechtsnachfolger in dieser Eigenschaft verpflichtet ist, den von seinem Rechtsvorgänger begangenen Wohnungsbindungsverstoß auszuräumen. Der Rechtsnachfolger verstößt vielmehr selbst als der derzeitige Verfügungsberechtigte (objektiv) unmittelbar gegen die Belegungsbindung, wenn er einem von seinem Rechtsvorgänger aufgenommenen nichtwohnberechtigten Mieter weiterhin den Gebrauch der Wohnung überläßt.

Der in § 4 Abs. 2 WoBindG verwendete Begriff "Überlassung zum Gebrauch" knüpft an die Terminologie des bürgerlich-rechtlichen Mietrechts an. Gemäß § 535 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter "den Gebrauch der vermieteten Sache während des Mietverhältnisses zu gewähren". Der Mieter wiederum ist nach § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, "den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen" (vgl. auch § 549 Abs. 3 BGB). Unter Gebrauch im Sinne des § 4 Abs. 2 WoBindG ist ausschließlich die Nutzung zum Wohnen zu verstehen; eine Überlassung der öffentlich geförderten Wohnung zu anderen als Wohnzwecken ist eine Zweckentfremdung, die § 12 WoBindG in besonderer Weise regelt (vgl. Urteil vom 17. Januar 1986, a.a.O. S. 40). Überlassen der öffentlich geförderten Wohnung zum Gebrauch bedeutet dementsprechend die fortdauernde Gewährung des für die Wohnnutzung erforderlichen unmittelbaren Besitzes (vgl. Urteil vom 17. Januar 1986, a.a.O. S. 40 m. Hinw. auf BGH, Urteil vom 2. Juni 1972 - V ZR 154/70 - BGHZ 59, 51 <54>[BGH 02.06.1972 - V ZR 154/70]; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Bellinger, WoBindG, § 4 Anm. 3.2 <S. 13/Stand: Januar 1983>). Die Besitzüberlassung zum (Wohn-) Gebrauch erschöpft sich nicht in dem einmaligen Vorgang des Besitzverschaffens, sondern schließt das fortwährende Belassen ein (vgl. § 535 Satz 1 BGB "während der Mietzeit"; s. auch § 542 Abs. 1 Satz 1 BGB; Urteil vom 21. März 1979 - BVerwG 8 C 69.78 - Buchholz 454.32 § 25 WoBindG Nr. 1 S. 1 <4>). Dieses Zeitmoment enthält bereits der Begriff "Gebrauch" im Sinne des § 4 Abs. 2 WoBindG. Denn der Gebrauch einer Wohnung zu Wohnzwecken ist naturgemäß auf Dauer angelegt (vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Bellinger, WoBindG, § 4 Anm. 3.2 <S. 15/Stand: Januar 1983>).

Daraus folgt: Mit dem Einräumen des unmittelbaren Besitzes zu Wohnzwecken an den Nichtwohnberechtigten beginnt der Verstoß gegen die Belegungsbindung. Dieser ist damit aber nicht abgeschlossen. Der Wohnungsbindungsverstoß endet vielmehr erst mit dem Auszug des nichtwohnberechtigten Mieters, der nachträglichen Übergabe einer - zum Bezug der Wohnung berechtigenden - Wohnberechtigungsbescheinigung oder einer Freistellung des Verfügungsberechtigten von der Belegungsbindung (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Bellinger, WoBindG, § 25 Anm. 4.2 <S. 16/Stand: Februar 1985>).

Daß es sich bei dem Überlassen einer Wohnung an einen Nichtwohnberechtigten um einen (nicht mit dem Vorgang des erstmaligen Besitzverschaffens abgeschlossenen, sondern das Belassen einschließenden) Dauerverstoß gegen § 4 WoBindG handelt, bringt auch § 25 Abs. 1 WoBindG mit der Formulierung zum Ausdruck: "Für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte ... gegen die Vorschriften der §§ 4, ... verstößt, ..." (vgl. Urteil vom 21. März 1979, a.a.O. S. 4).

Ebenso wird an anderen Stellen des Wohnungsbindungsgesetzes deutlich, daß unter Überlassen einer Wohnung zum Gebrauch nicht allein der Vorgang des Besitzeinräumens, sondern auch das Belassen des Besitzes zu verstehen ist. So darf gemäß § 4 Abs. 7 Halbsatz 2 WoBindG nach dem Tode des Inhabers der Wohnberechtigungsbescheinigung dessen hausstandszugehörigen Familienangehörigen, die nach § 569 a Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind, und dem Ehegatten die Wohnung ohne (erneute) Übergabe einer Wohnberechtigungsbescheinigung "zum Gebrauch überlassen" (d.h. belassen) werden. Und gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt "zum Gebrauch überlassen", als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Da sich die nach den §§ 8 a und 8 b WoBindG zu ermittelnde Kostenmiete (§ 8 Abs. 1 Satz 2 WoBindG) während der Dauer des Mietverhältnisses infolge einer Änderung der laufenden Aufwendungen erhöhen kann (vgl. § 8 a Abs. 3 und 4 WoBindG), muß das "Überlassen" in einer das "Belassen" zum Gebrauch umfassenden Bedeutung verstanden werden.

Das bestätigt ferner § 4 Abs. 8 WoBindG. Gemäß § 4 Abs. 8 Satz 1 WoBindG hat "der Verfügungsberechtigte, der eine Wohnung entgegen den Absätzen 2 bis 5 und 7 überlassen hat", auf Verlangen der zuständigen Stelle das Mietverhältnis zu kündigen und die Wohnung einem Wohnungsuchenden gemäß den Absätzen 1 bis 7 des § 4 WoBindG zu überlassen. Kann der Verfügungsberechtigte die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung nicht alsbald erreichen, so kann die zuständige Stelle nach § 4 Abs. 8 Satz 2 Halbsatz 1 WoBindG von dem Inhaber der Wohnung, "dem der Verfügungsberechtigte sie entgegen den Absätzen 2 bis 5 und 7 überlassen hat", die Räumung der Wohnung verlangen. Kündigungsanordnung und Räumungsverlangen haben nach dem Gesetzeswortlaut zur Voraussetzung, daß die Wohnung "überlassen" worden ist; die Kündigungsanordnung darf überdies nur an den Verfügungsberechtigten gerichtet werden, der selbst überlassen hat. Wäre der Begriff "überlassen" lediglich im Sinne des einmaligen Vorgangs der Besitzeinräumung zu verstehen, entfiele die Anwendbarkeit des § 4 Abs. 8 WoBindG in den Fällen eines bloßen "Belassens" der Wohnung zum Gebrauch. Die zuständige Stelle könnte also weder eine Kündigungsanordnung noch eine Räumungsanordnung erlassen, wenn der Verfügungsberechtigte die Wohnung nach dem Tode oder dem Auszug des Inhabers der Wohnberechtigungsbescheinigung dessen Haushaltsangehörigen ohne Übergabe einer eigenen Wohnberechtigungsbescheinigung belassen hat (vgl. § 4 Abs. 7 Halbsatz 1 WoBindG). Die ausdrückliche Verweisung auf den Absatz 7 in § 4 Abs. 8 WoBindG verdeutlicht jedoch gerade, daß selbst der Verfügungsberechtigte, der die Wohnung ordnungsgemäß gegen Übergabe einer Wohnberechtigungsbescheinigung überlassen hat, zur Kündigung verpflichtet werden kann, wenn er die Wohnung nach Auszug oder Tod des Inhabers der Bescheinigung dessen Haushaltsangehörigen weiter beläßt, ohne daß eine Ausnahme nach § 4 Abs. 7 Halbsatz 2 WoBindG vorliegt. Ebenso darf aufgrund der ausdrücklichen Verweisung in § 7 Abs. 4 WoBindG die Kündigung nach § 4 Abs. 8 angeordnet werden, wenn der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungsuchenden aufgrund einer befristeten oder auflösend bedingten Freistellung (§ 7 Abs. 3 Satz 1 WoBindG) überlassen hat und nach Ablauf der Frist oder nach dem Eintritt der Bedingung weiter beläßt.

Eine Kündigungsanordnung kann auch in diesen Fällen an den Verfügungsberechtigten gerichtet werden, weil das Belassen der Wohnung zum Gebrauch gegen § 4 Abs. 2 bis 5 oder 7 WoBindG verstößt und der Verfügungsberechtigte schon von Gesetzes wegen verpflichtet ist, den bindungswidrigen Belegungszustand zu beenden. Die Kündigungsanordnung, ein Verwaltungsakt der zuständigen Stelle (vgl. § 24 WoBindG), enthält die an den Verfügungsberechtigten gerichtete Aufforderung, seine gesetzliche Verpflichtung zu erfüllen, den dem Wohnungsbindungsgesetz entsprechenden Zustand herzustellen und die Wohnung einem durch eine Wohnberechtigungsbescheinigung ausgewiesenen Wohnungsuchenden zu überlassen (vgl. Urteil vom 25. Oktober 1972 - BVerwG VIII C 112.71 - BVerwGE 41, 106 <109 f. [BVerwG 25.10.1972 - VIII C 112/71] und 112>). Die Kündigungsanordnung konkretisiert die Rechtspflicht nur und macht sie im Wege des Verwaltungszwangs vollzugsfähig (vgl. § 24 WoBindG). An dieser bereits in dem Urteil des Senats vom 25. Oktober 1972 (a.a.O.) dargelegten Rechtslage hat das Wohnungsbauänderungsgesetz 1973 nichts geändert. Es hat die Rechtslage vielmehr lediglich im Sinne der Rechtsprechung des Senats klargestellt (vgl. die Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 7/855, S. 9 f.).

Ebenfalls aus diesem Grunde bestimmt § 26 Abs. 1 Nr. 2 WoBindG, ordnungswidrig handele, wer eine Wohnung "entgegen § 4 Abs. 2 bis 5 oder entgegen den nach § 5 a erlassenen Vorschriften zum Gebrauch überläßt oder beläßt". In den in Bezug genommenen §§ 4 Abs. 2 bis 5 und 5 a WoBindG ist ausnahmslos nur von dem "Überlassen" der Wohnung zum Gebrauch die Rede. Gleichwohl setzt § 26 Abs. 1 Nr. 2 WoBindG voraus, daß sich auch die Gesetzeswidrigkeit eines (bloßen) "Belassens" unmittelbar aus diesen Vorschriften ergibt ("entgegen"). Das zwingt zu der - ersichtlich der Zielsetzung des Wohnungsbindungsgesetzes insgesamt entsprechenden - Annahme, daß § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG (nicht nur die Besitzeinräumung, sondern) auch das Belassen einer ohne Übergabe einer Wohnberechtigungsbescheinigung überlassenen öffentlich geförderten Wohnung zum Gebrauch verbietet. Davon ist auch der Gesetzgeber ausgegangen, als er durch das Wohnungsbauänderungsgesetz 1973 in § 26 Abs. 1 Nr. 2 WoBindG die Worte "und beläßt" eingefügt hat. Mit der ausdrücklichen Einbeziehung des "Belassens" sollte die Rechtslage in diesem Sinne "klargestellt" werden; eine materielle - etwa nur für § 26 WoBindG bedeutsame - Änderung war nicht beabsichtigt (vgl. die Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucks. 7/855, S. 17).

Ist das bloße Belassen des unberechtigten Gebrauchs einer öffentlich geförderten Wohnung selbst dann ein objektiver Gesetzesverstoß, wenn die ursprüngliche Überlassung des Gebrauchs rechtmäßig erfolgt ist, so gilt für den Erwerber einer bindungswidrig belegten Wohnung insoweit nichts anderes als für seinen Rechtsvorgänger, der dem Nichtwohnberechtigten den Besitz der Wohnung verschafft hat. Der Rechtsnachfolger setzt vielmehr den objektiven Verstoß seines Rechtsvorgängers ebenso fort, wie wenn er eine von diesem festgesetzte überhöhte Miete weiterhin entgegennimmt (vgl. § 25 Abs. 1 in Verb, mit § 8 Abs. 1 und 3 WoBindG).

Freilich verstößt der Erwerber einer bindungswidrig belegten Wohnung nur dann rechtserheblich in der Begehungsform des Belassens gegen die gesetzliche Wohnungsbindung, wenn die Beendigung des Fehlbelegungszustandes erforderlich ist, der Erwerber die Beendigung bewirken kann und ihm dies zuzumuten ist (vgl. Urteile vom 18. September 1981, a.a.O. S. 24 und vom 17. Januar 1986, a.a.O. S. 43). Die Erforderlichkeit der Beendigung des Fehlbelegungszustandes ist jedoch bei der hier gegebenen Sachlage nicht zu bezweifeln. Die Kläger waren auch tatsächlich und rechtlich in der Lage, die Fehlbelegung zu beenden. Die Mietverträge waren nach den im angefochtenen Urteil getroffenen Feststellungen nicht auf bestimmte, sondern unbestimmte Zeit geschlossen worden, konnten also gekündigt werden. Eine Kündigung war auch nicht mangels eines berechtigten Interesses der Kläger aussichtslos (vgl. § 564 b Abs. 1 BGB). Denn dem Vermieter einer öffentlich geförderten Wohnung, die der Rechtsvorgänger des Vermieters unter Verstoß gegen die Belegungsbindung an einen Nichtwohnberechtigten vermietet hat, steht entgegen der Rechtsansicht der Kläger ein berechtigtes Interesse an der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses (vgl. § 564 b Abs. 1 BGB) schon dann zu, wenn die zuständige Stelle ihn - wie es hier gegenüber den Klägern geschehen ist - unter Mitteilung des Sachverhalts auffordert, den Fehlbelegungszustand zu beenden. Einer förmlichen Kündigungsanordnung (§ 4 Abs. 8 Satz 1 WoBindG) bedarf es nicht. Zwar ist in den verfügbaren einschlägigen Gesetzesmaterialien nur der Fall eines Kündigungsverlangens ausdrücklich erwähnt (vgl. die Begründung zu § 4 Abs. 8 WoBindG, a.a.O. S. 10, die Stellungnahme des Bundesrates zum Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011, Anlage 2, S. 15, und den Bundestagsausschußbericht, BT-Drucks. 7/2638, S. 2). Ebenso befassen sich die Rechtsentscheide des Oberlandesgerichts Hamm vom 14. Juli 1982 - 4 REMiet 4/82 - (NJW 1982, 2563) und des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 23. Juli 1985 - RE-Miet 3/85 - (ZMR 1985, 335) mit Fällen, in denen eine behördliche Kündigungsanordnung ergangen war. Beide Gerichte leiten jedoch das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung des Mietverhältnisses mit einem Nichtwohnberechtigten zutreffend nicht formal aus der gegen den Vermieter gerichteten vollziehbaren Kündigungsanordnung, sondern aus dem bei der Fehlbelegung von öffentlich gefördertem Wohnraum zu berücksichtigenden erheblichen öffentlichen Interesse an der Kündigung her (vgl. OLG Hamm, a.a.O. S. 2563 f. und BayObLG, a.a.O. S. 336). Ob die zuständige Stelle die Kündigung durch Verwaltungsakt angeordnet oder den Vermieter lediglich durch Schreiben ohne Verwaltungsaktsqualität zur Kündigung angehalten hat, ist für die Annahme eines die privaten Belange des nichtwohnberechtigten Mieters überwiegenden öffentlichen Interesses nicht ausschlaggebend. Ebenso ist es bedeutungslos, ob die zuständige Stelle dem Verfügungsberechtigten "wirtschaftliche Nachteile" - namentlich die Kündigung des öffentlichen Baudarlehens, die Erhebung von Geldleistungen oder die Festsetzung eines Bußgeldes - angedroht hat. Für die Annahme eines berechtigten Interesses des Verfügungsberechtigten an der Kündigung genügt allein die Möglichkeit, daß diese Nachteile eintreten (so zutreffend: BayObLG, a.a.O. S. 335 f.).

Demgegenüber hatte allerdings das für die Kläger zuständige Landgericht Köln in einem Beschluß vom 24. September 1975 - 1 T 262/75 - (MDR 1976, 143) die Rechtsansicht vertreten, wer eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung einem nichtwohnberechtigten Mieter überlassen habe, könne ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht daraus herleiten, daß die Behörde ihm Strafzinsen und den Entzug der öffentlichen Mittel angedroht habe; das Interesse des konkreten nichtwohnberechtigten Mieters habe namentlich auch gegenüber den Interessen "einer größeren anonymen Gruppe" von Nutzungsberechtigten den Vorrang. Diese - durch die Rechtsentscheide des Oberlandesgerichts Hamm und des Bayerischen Obersten Landesgerichts (jeweils a.a.O.) überholte - Rechtsprechung des Landgerichts K... vermag jedoch (nicht ein berechtigtes Interesse der Kläger an einer Kündigung, sondern) allenfalls die Zumutbarkeit einer Kündigung bis zum Bekanntwerden des Rechtsentscheides des Oberlandesgerichts Hamm auszuschließen. Für die Zeit danach steht hingegen auch die Zumutbarkeit außer Frage.

Das angefochtene Urteil erweist sich gleichwohl im Ergebnis als richtig, weil die Festsetzung von Geldleistungen in subjektiver Hinsicht voraussetzt, daß der Verfügungsberechtigte schuldhaft gegen die Belegungsbindung verstoßen hat, und den Klägern kein Verschulden zur Last fällt. Sie durfte ohne Verletzung der ihnen obliegenden Sorgfalt den der bisher herrschenden Meinung entsprechenden und insbesondere vom Oberverwaltungsgericht gebilligten Rechtsstandpunkt einnehmen, ohne eine Kündigungsanordnung des Beklagten seien sie nicht verpflichtet, die Mietverhältnisse mit ihren nichtwohnberechtigten Mietern durch Kündigungen und Räumungsklagen zu beenden:

Das in § 25 Abs. 1 WoBindG geforderte Verschulden ist nicht im strafrechtlichen Sinne zu verstehen (vgl. Urteil vom 30. Mai 1979 - BVerwG 8 C 70.78 - BBauBl. 1980, 38 <39>; <insoweit in Buchholz 454.32 § 25 WoBindG 1974 Nr. 2 S. 7 ff. nicht abgedruckt>). Maßgebend ist vielmehr der zivilrechtliche Verschuldensbegriff, da die Geldleistungen "Schadensersatz im abgabenrechtlichen Gewande" sind (vgl. Urteil vom 26. Juni 1987 - BVerwG 8 C 6.85 - Buchholz 454.32 § 25 WoBindG Nr. 9 S. 3 <6>). Für die Festsetzung von Geldleistungen genügt bereits "jede auch im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit" (vgl. Urteile vom 21. März 1979, a.a.O. S. 4 und vom 30. Mai 1979, BBauBl. 1980, 38 <40>). An die Entschuldigung eines Rechtsirrtums ist auch im Rahmen des § 25 Abs. 1 WoBindG ein strenger Maßstab anzulegen. Die Sorgfaltsanforderungen dürfen aber nicht dahin überspannt werden, daß eine dem Betroffenen ungünstige Entscheidung der Rechtsfrage undenkbar gewesen sein muß (vgl. auch BGH, Urteil vom 7. März 1972 - VI ZR 169/70 - NJW 1972, 1045 <1046>[BGH 07.03.1972 - VI ZR 169/70]). Dies würde die Entschuldigung eines Rechtsirrtums praktisch ausnahmslos ausschließen. Der Verfügungsberechtigte trägt zwar das sich aus einer zweifelhaften Rechtslage ergebende Risiko. Er begeht jedoch noch keinen Sorgfaltsverstoß, wenn er sich eine Rechtsansicht zu eigen macht, die der im Schrifttum und in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung entspricht (vgl. auch BGH, Urteil vom 7. März 1972, a.a.O. S. 1046). Überdies findet der im Schadensersatzrecht zur Amtshaftung entwickelte Grundsatz, "Rechtsunkenntnis" dann als entschuldigt anzusehen, wenn ein mit mehreren Berufsrichtern besetztes Kollegialgericht das der Schadensersatzforderung zugrunde gelegte Verhalten als objektiv rechtmäßig beurteilt hat (vgl. Urteile vom 3. Juni 1983 - BVerwG 8 C 183.81 - Buchholz 310 § 113 VwGO Nr. 131 S. 23 <24> m. weit. Nachw., vom 4. Mai 1984 - BVerwG 8 C 93.82 - Buchholz 310 § 113 VwGO Nr. 141 S. 32 (n.L.>, vom 15. November 1984 - BVerwG 2 C 56.81 - Buchholz 310 § 113 VwGO Nr. 145 S. 44 <46>, vom 17. Oktober 1985 - BVerwG 2 C 42.83 - Buchholz 310 § 113 VwGO Nr. 155 S. 56 <59> und vom 25. August 1988 - BVerwG 2 C 62.85 - Buchholz 237.6 § 8 NdsLBG Nr. 4 S. 3 <7>), auch hier Anwendung (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Bellinger, WoBindG, § 25 Anm. 4.3.2. <S. 22 f./Stand: Februar 1985> m. weit. Hinw.). Das gilt insbesondere bei einer zwar objektiv unrichtigen Gesetzesauslegung, durch die jedoch eine schwierige Rechtsfrage in sachlich vertretbarer Weise so beantwortet wird, wie dies ein mit mehreren Rechtskundigen besetztes Kollegialgericht getan hat (vgl. Urteil vom 9. Oktober 1984 - BVerwG 1 C 22.83 - Buchholz 310 § 113 VwGO Nr. 144 S. 41 <42> m. weit. Nachw.). Die kollegialgerichtliche Billigung muß nicht schon in einem Vorprozeß erfolgt sein, um ein Verschulden auszuschließen (so zumindest mißverständlich: Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender/Bellinger, WoBindG, § 25 Anm. 4.3.2. <S. 22 f.>). Es genügt, daß in dem Rechtsstreit, in dem über die Rechtmäßigkeit eines bestimmten Handelns oder Unterlassens gestritten wird, ein mit mehreren Berufsrichtern besetztes Kollegialgericht nach sorgfältiger Prüfung zu einer nicht handgreiflich unrichtigen Rechtsauffassung gelangt ist (vgl. Urteile vom 3. Juni 1983, a.a.O. S. 25, vom 4. Mai 1984, a.a.O., vom 15. November 1984, a.a.O. S. 46 und vom 17. Oktober 1985, a.a.O. S. 59).

Im vorliegenden Fall hat das Oberverwaltungsgericht mit eingehenden Erwägungen die Auffassung vertreten: Bereits ein objektiver Verstoß der Kläger gegen das Wohnungsbindungsgesetz - insbesondere dessen § 4 - sei nicht gegeben, weil sie ohne eine Kündigungsanordnung des Beklagten nicht verpflichtet gewesen seien, den von ihrem Rechtsvorgänger geschaffenen rechtswidrigen Belegungszustand zu beenden. Die Rechtsansicht des Berufungsgerichts - ohne Kündigungsanordnung der zuständigen Stelle bestehe keine Handlungspflicht des Erwerbers - wurde und wird auch im einschlägigen Fachschrifttum vertreten (vgl. Schade/Schubart/Kohlenbach, WoBindG, § 25 Anm. 2 <S. C 216 b/ Stand: Februar 1989>; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/ Bellinger, WoBindG, § 4 Anm. 9.2 <S. 42/Stand: Januar 1983>). Damit entfällt das für die Festsetzung von Geldleistungen erforderliche Verschulden der Kläger, so daß sich das angefochtene Urteil aus diesem Grunde im Ergebnis als richtig darstellt.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 2, 161 Abs. 2 VwGO.