Gem. § 556 Abs. 3 BGB muss ein Vermieter von Wohnraum nach spätestens 12 Monaten über die Betriebskosten (Nebenkosten) abrechnen. Die Frist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Konkret: wird über den Zeitraum 01.01. - 31.12.2004 abgerechnet, muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum 31.12.2005 mitgeteilt werden. Ist dies nicht der Fall, verliert der Vermieter Ansprüche auf eventuelle Nachzahlungen, es sei denn, er hat die verspätete Abrechnung nicht verschuldet.
Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB gilt allerdings nach der gesetzlichen Regelung nur für Wohnraummietverträge und nicht für gewerbliche Mietverträge z.B. über Geschäftsräume.
Anders nun das AG Wiesbaden (Urt. V. 10.10.2005, AZ 93 C 349/05): die Regelung des § 556 Abs. 3 BGB sei entsprechend auch auf Gewerbemietverhältnisse anzuwenden. Auch bei gewerblichen Mietverträgen müsse innerhalb eines überschaubaren Zeitraums Klarheit darüber bestehen, ob der Mieter noch mit Nachforderungen zu rechnen habe. Die Interessenlage sei vergleichbar.
Die Entscheidung des AG Wiesbaden führt, wenn sich diese Auffassung durchsetzen sollte, zu erheblichen Einschnitten für Vermieter von gewerblich genutzten Räumen: diese müssten dann nicht mehr - wie bisher - lediglich die Verjährungsfrist beachten, welche weitaus großzügiger bemessen ist. Hinzu kommt, dass nach der Rechtsprechung der Mieter bereits geleistete Betriebskosten-Nachzahlungen grundsätzlich sogar zurückfordern kann, wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist nicht eingehalten hat (BGH, Urt. v. 18.01.2006, AZ: VIII ZR 94/05).
Dr. Finzel
Rechtsanwalt
