Mythen des Mietrechts: Der Nachmieter

25.01.20101568 Mal gelesen
Der Irrtum ist weitverbreitet: Mit Stellung eines Nachmieters muss einen der Vermieter kurzfristig aus dem Mietverhältnis entlassen. Besonders bei zeitlich befristeten Mietverhältnissen, in denen ein Kündigungsrecht ausgeschlossen wird, scheint dies die beste Möglichkeit zu sein um aus dem Mietverhältnis "rau zu kommen". Nachfolgend wird erläutert, wann eine Nachmieterstellung Erfolg haben kann.

Es gibt Fragestellungen, die im Rahmen der Täigkeit als Mietrechtler immer wieder auftauchen. Oft dabei: "der Nachmieter?. Tatsächlich spielt der Nachmieter seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 (generelle Kündigungsfrist bei Wohnraum: 3 Monate) und der darauffolgenden Änderung hinsichtlich der Kündigungsfristen bei Altverträgen nur noch bei  befristeten Mietverträgen eine Rolle.   Seltsamerweise hält sich trotzdem seit langer Zeit die Volksweisheit, dass der Mieter einen ? gesetzlichen ? Anspruch auf Beendigung des Mietverhältnis hat, sobald er einen (oder mehrere) Nachmieter vorschlägt.

Leider ist diese Weisheit falsch.

Einen Anspruch auf Beendigung des Mietverhältnis bei Gestellung eines Nachmieters gibt es grundsätzlich nicht. Hiervon gibt es zwei Ausnahmen:

  • Es ist vertraglich vereinbart. Soweit bereits im Mietvertrag oder in einer späteren Vereinbarung mit dem Mieter eine Nachmietergestellung vereinbart wurde kann der Mieter sich darauf berufen. Liegt nur eine "mündliche Vereinbarung? mit dem Vermieter vor, ist der Mieter beweispflichtig. Ein solcher Nachweis ist  daher nur schwer zu führen, insbesondere wenn eine solche Zusage nur am Telefon oder im Gespräch zwischen Mieter und Vermieter erfolgte.
  • Es ist dem Mieter unzumutbar an dem Mietvertrag festzuhalten. In diesen ? äußerst seltenen ? Fällen soll der Vermieter nach § 242 BGB verpflichtet sein, einen Nachmieter zu akzeptieren. In derartigen Fällen dürfte aber auch die Kündigung des Mietvertrages wegen Wegfall der Geschätsgrundlage greifen, so dass man diese Fälle als nachrangig bezeichnen kann.

Nur wenn eine vertragliche Vereinbarung vorhanden ist, hat man das Recht einen Nachmieter anzugeben. Erfüllt der Nachmieter die vereinbarten Kriterien (die meist nicht vereinbart werden, so dass es nur um die "Zumutbarkeit? geht), dann wird der Mieter aus dem Mietvertrag entlassen, auch wenn der Vermieter nicht einen Folgevertrag mit dem gestellten Nachmieter schließt. Daher geht es in entsprechenden Prozessen meist darum, ob der Mieter den vereinbarten Kriterien entspricht.

Ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung braucht sich der Mieter erst gar nicht um einen Nachmieter kümmern. Also: Erst den Vermieter Ansprechen, dann die Vereinbarung schriftlich festhalten, und dann einen Nachmieter suchen. Nur so wirds was mit dem vorzeitigen Wohungswechsel bei befristeten Mietverträgen ohne Kündigungsmöglichkeit.