Bereits im Jahre 2008 hatte der BGH über eine Farbwahlklausel in einem Wohnraummietvertrag zu entscheiden. Neben der Abwälzung der Durchführungspflicht für Schönheitsreparaturen auf den Mieter sah die Klausel vor, diese "spätestens im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzung entsprechend während der Mietzeit nach einem Fristenplan auszuführen."
Nachdem der BGH in der Vergangenheit bereits die starren Fristen für Schönheitsreparaturen gekippt hatte, kommt er in dieser Entscheidung zu dem Ergebnis, dass auch die Farbvorgaben für die Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen (BGH, NJW, 2008, 2499).
Bestimmungen in Mietverträgen stellen allgemeine Geschäftsbedingungen dar und unterliegen den Einschränkungen der §§ 305 ff. BGB. Der BGH führte bereits in diesem Urteil aus, dass der Mieter während der Mietzeit in der farblichen Gestaltung seiner Wohnräume frei sein müsse. Es bestehe kein schützenswertes Vermieterinteresse, die dekorative Gestaltung der Mieträume während der Mietzeit zu regeln. Ein solches Interesse kann der Vermieter allenfalls zum Ende des Mietverhältnisses, für die Rückgabe der Mietsache geltend machen (BGH, a.a.O.).
Nunmehr hat der BGH diese Rechtsprechung auch auf Fälle ausgeweitet, in den sich der Mieter formularmäßig zum regelmäßigen "weißen" auch während der Mietzeit verpflichten musste. (BGH, NJW, 2009, 3716)
Unter weißen ist - jedenfalls auch - zu verstehen, dass der Mieter in weiß streichen muss. Weißen ist nicht lediglich Synonym für Streicharbeiten im Allgemeinen. Der Durchschnittskunde wird diese Formulierung als Verpflichtung zum streichen in weißer Farbe verstehen. Während der Mietzeit besteht jedoch kein nachvollziehbarer Grund, den Mieter in der Nutzung der Mietsache derart einzuengen. (BGH, a.a.O.)
In beiden Entscheidungen kommt der BGH zu dem Ergebnis, das die Klausel gemäß § 307 BGB unwirksam ist. Eine Dekorationsvorgabe für den Mieter während der Mietzeit ist also durch allgemeine mietvertragliche Regelungen nicht möglich. Die klauselmäßige Farbvorgabe ist nur für den Zeitpunkt der Rückgabe möglich.
Folge war in beiden Fällen die Unwirksamkeit der kompletten Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel bezüglich der Farbvorgaben auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache findet nicht statt. (BGH, NJW, 2009, 3717)
Für den Mieter bedeutet dies konkret, dass er von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gänzlich befreit ist.
Vermieter müssen bei der Anwendung solcher Klauseln in Zukunft deutlich trennen; eine bestimmte Farbwahl kann jedenfalls nur für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung und nicht für die Mietzeit beansprucht werden.
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