Kein Anspruch auf überhöhte Mieten – Rechte bei „Mietwucher“

15.10.2009486 Mal gelesen

Sowohl bei Mietverträgen über Wohnraum als auch bei solchen über Büro-/Geschäftsräume (Gewerberaummieterecht) gibt es Grenzen der höchstens zulässigen Mieten.

Zwar steht es den Parteien eines Mietevertrages frei, die Höhe der Miete vertraglich zu vereinbaren. Jedoch gibt es gesetzliche Höchstgrenzen. Verlangt ein Vermieter eine deutlich überhöhte Miete, kann er sich sogar strafbar machen bzw. eine Ordnungswidrigkeit begehen.
 
So darf nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG) die vereinbarte Miete nicht die „üblichen Entgelte“ – also die Mieten vergleichbarer Objekte – um mehr als 20% überschreiten. Hinzu kommen muss jedoch ein geringes Angebot vergleichbarer Räume, was der Mieter im Streitfall beweisen muss. Außerdem liegt kein Verstoß gegen § 5 WiStrG vor, wenn der Vermieter nachweist, dass die überhöhte Miete für die Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist.
 
Eine weitere Grenze für höchstens zulässige Mieten bei Wohnraum ist § 291 des Strafgesetzbuches (StGB). Dafür muss ein „auffälliges Missverhältnis“ zwischen der vereinbarten Miete und der Miete vergleichbarer Wohnungen („ortsübliche Vergleichsmiete“) vorliegen, was die Rechtsprechung bei einer Miete bejaht, die 50% über der Vergleichsmiete liegt. Zusätzlich muss der Vermieter z.B. die „Zwangslage“ oder „Unerfahrenheit“ des Mieters ausgebeutet haben. Liegen diese Voraussetzungen vor, ist die überhöhte Miete nach § 134 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nichtig.
 
Die 50%-Grenze gilt ebenfalls für § 138 BGB. Der Mieter muss jedoch nachweisen, dass er in einer „Zwangslage“ o.ä. war und dass ihn der Vermieter „ausgebeutet“ hat.
 
Folge eines Verstoßes gegen eine der oben genannten Vorschriften (§ 5 WiStrG bzw. §§ 291 StGB, 134 BGB bzw. § 138 BGB) ist, dass der Vermieter keinen Anspruch auf die überhöhte Miete hat. Der Mieter schuldet dann nur die „ortsübliche“ Miete. Diese ist i.d.R. durch den Mietenspiegel der jeweiligen Stadt oder durch ein Sachverständigengutachten bzw. durch mindestens drei vergleichbare Wohnungen zu ermitteln. Hier gelten also die gleichen Kriterien, die auch bei einer Mieterhöhung (wenn die vereinbarte Miete niedriger als die „ortsübliche“ Miete ist) heranzuziehen sind (vgl. §§ 557 ff. BGB).
 
Allerdings muss der Mieter i.d.R. beweisen, dass eine Wohnungsknappheit vorlag bzw. dass die Miete um (mindestens) 20 bzw. 50% überhöht war. Außerdem muss der Mieter auch beweisen, dass er sich z.B. in einer „Zwangslage“ befand und dass ihn der Vermieter „ausgebeutet“ hat. Hier gibt es jedoch Beweiserleichterungen, wenn es um die Miete von Wohnraum geht. Bei gewerblichen Mietern ist die Rechtsrechung strenger, da der Mieter von Büro-/oder Geschäftsräumen häufig auch Kaufmann oder Unternehmer ist, also eher einschätzen kann, ob die vereinbarte Miete angemessen ist oder nicht.
 
Einige Gerichte bürden jedoch dem Vermieter die Beweislast auf, wenn die Miete um mindestens 100% (also doppelt so hoch wie die „ortsübliche Vergleichsmiete“) überhöht ist. Wird diese 200%-Grenze überschritten, dann muss in einem Rechtsstreit also der Vermieter vor Gericht beweisen, dass die Miete nicht überhöht war, der Wohnraum nicht knapp war bzw. dass er den Mieter nicht „ausgebeutet“ hat.
 
Rechtsfolge eines Verstoßes gegen eine der Vorschriften, die den Mieter vor „Mietwucher“ schützen, ist, dass der Mieter die überhöhte Miete (auch für die Vergangenheit) zurück fordern kann.
 
Zudem ist der Mieter auch vor einer überhöhten Kaution geschützt. Diese darf nämlich gesetzlich (vgl. § 551 Abs. 1 BGB) höchstens das Dreifache der (zulässigen) Netto-Miete („Kalt-Miete“) betragen. Hat der Vermieter also das Dreifache der (überhöhten) Miete verlangt, kann der Mieter die Differenz hiervon mit dem Dreifachen der ortsüblichen Miete zurück verlangen.
 
Außerdem wird der Mieter bei überhöhten Mieten auch bei Kündigungen geschützt. Hier ist vor allem die „fristlose“ Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monats-Mieten relevant (vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine Kündigung des Vermieters wäre dann nämlich unberechtigt, wenn die Miete überhöht war.
 
 
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
 
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