Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Vermieter muss den Mietenspiegel nicht zwingend aushändigen

28.04.20091009 Mal gelesen
Eine Mieterhöhung bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist nur durch eine einvernehmliche vertragliche Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter oder in den gesetzlich bestimmten Fällen möglich. Das regeln die §§ 557 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
 
Ein häufiger Fall ist die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Das schriftlich zu formulierende Mieterhöhungsschreiben muss dabei strengen gesetzliche Vorgaben genügen, ansonsten ist die Mieterhöhung nicht rechtens. Der Vermieter muss zudem beweisen, dass die "ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich" höher geworden ist. Das kann und muss der Vermieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel oder eine Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten oder aufgrund der Miete von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.
 
Ist das Mieterhöhungsverlangen formal in Ordnung und eine höhere Vergleichsmiete nachweisbar, muss der Mieter der Mieterhöhung schriftlich zustimmen. Ansonsten kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Hatte der Mieter die Zustimmung rechtswidrig verweigert, kann es für den Mieter teuer werden: Neben den rückständigen Mieten aufgrund des rechtmäßigen Mieterhöhungsverlangens muss er die Gerichts- und Anwaltskosten sowie Verzugszinsen zahlen.
 
In der Rechtsprechung war jedoch unklar, ob der Vermieter seinem Mieterhöhungsschreiben einen Mietspiegel beifügen muss.
 
Diesbezüglich hat jetzt der für Mietrecht zuständige achte Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) für Klarheit gesorgt (Az.: VIII ZR 74/08) und entscheiden, dass der Vermieter nicht zwingend eine Kopie des Mietspiegels zur Verfügung stellen muss, sondern dass eine Bezugnahme auf den Mietspiegel reicht, wenn es dem Mieter zumutbar ist, diesen selbst einzusehen. In dem durch den BGH entschiedenen Fall hatte der Mieter deshalb die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert, weil der Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt war, sondern nur ein Hinweis enthalten war, dass der Mietspiegel in dem Kundencenter des Vermieters eingesehen werden könne.
 
Der BGH entschied jetzt, dass die Mieterhöhung berechtigt war. Denn das Mieterhöhungsschreiben war formal ordnungsgemäß und die ortsübliche Vergleichmiete tatsächlich höher. Der Mieter könne sich nicht darauf berufen, dass der Mietspiegel nicht beigefügt war. Dem Mieter war es aufgrund des Hinweises, dass der Mietspiegel in dem Kundencenter des Vermieters aushängt, zumutbar, diesen einzusehen.
 
Trotz dieser zu begrüßenden Klarstellung durch den BGH birgt eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete viele Risiken. Leistet sich ein Vermieter einen formalen Fehler und klagt zu unrecht auf Zustimmung, wenn der Mieter diese verweigert hat, kann es für den Vermieter sehr teuer werden: Er muss nach einem erfolglosen Gerichtsprozess die Gerichtskosten, die Anwaltskosten seines Anwalts und die des Anwalts des Mieters bezahlen sowie evtl. zusätzlich Schadensersatz leisten. Ähnliches droht natürlich auch - wie in dem durch den BGH entschiedenen Fall - dem Mieter, der trotz einem ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangen seine Zustimmung zu unrecht verweigert. Aus diesem Grund wird dringend empfohlen, rechtzeitig anwaltlichen Rat einzuholen.
 
Hinsichtlich der sonstigen Mieterhöhungsmöglichkeiten bzw. deren Berechtigung weise ich auch auf die diesbezüglichen Fachartikel auf meiner Profilseite hin.
 
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte