Mietminderung bei Legionellen, AG Leipzig: 10% bereits bei bloßer Befürchtung angemessen

Mietminderung bei Legionellen, AG Leipzig: 10% bereits bei bloßer Befürchtung angemessen
11.02.2016569 Mal gelesen
Eine Minderung wegen Legionellen ist bereits dann gerichtfertigt, wenn die Wohnung nur in Befürchtung der Gefahr genutzt werden kann (Urteil AG Leipzig vom 8. Februar 2016, Az.: 165 C 6611/15). Bei einer bloßen Gefährdung sei nach Ansicht des Gerichts jedoch eine Minderungsquote von 10% ausreichend

Sachverhalt

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Hausverwaltung der Vermietung teilte eine Legionellenbelastung mit und informierte gleichzeitig über empfohlene Vorgehensweisen zur Reduzierung bzw. Beseitigung der Legionellen. Die Klägerin forderte die Beklagte wiederum auf, ihr die Messergebnisse für ihre Wohnung mitzuteilen.

Die Klägerin erhielt zwar Post vom Rechtsanwalt der Beklagten dieser teilte jedoch nur mit, dass die Legionellenkonzentration im Trinkwasser den Grenzwert nicht überschreite. Ein Untersuchungsergebniss oder gar Unterlagen übermittelte dieser allerdings nicht. Dieses wurde erst im Prozess zugänglich gemacht.

Nach den beiden Untersuchungsergebnissen wurden bei der ersten Beprobung in der Wohnung der Klägerin Legionellen festgestellt – allerdings nicht über den Grenzwert (technischer Maßnahmewert) von 100 KBE/100 ml. Bei der zweiten Untersuchung wurden dagegen keine Legionellen mehr festgestellt.

Mit der Klage wird Feststellung der Minderung und daneben Schadensersatz für Wasserfilter, Duschkopf und einen Brauseschlauch im Wert von mehr als 500,00 EUR begehrt.  

Entscheidung

Das Leipziger Amtsgericht gewährte der Klägerin eine 10%-ige Minderung ab dem Zeitpunkt der Mitteilung der Legionellenbelastung bis einschließlich zu dem Tag, an dem die Untersuchungsergebnisse im Prozess vorgelegt worden sind. Ein Minderungsrecht begründete das AG Leipzig wie folgt:

„Ein Mietmangel im Sinne von § 536 BGB liegt nicht nur vor, wenn tatsächlich eine gesundheitliche Beeinträchtigung besteht, sondern auch schon deshalb, wenn das Mietobjekt nur in der Befürchtung der Gefahr genutzt werden kann. Auch eine nur befürchtete Gefahr beeinträchtigt den ungestörten Gebrauch der Sache (vgl. OLG Hamm, Entscheidung vom 13.02.2002, Az.:  30 U 20/01)“(AG Leipzig, Urteil vom 08.02.2016, Az.: 165 C 6611/15)

Legionellen im Mehrfamilienhaus als auch in der Wohnung der Klägerin wurden festgestellt.

„Es kommt nicht darauf an, ob Grenzwerte überschritten wurden. Allein das Vorhandensein der Legionellen beeinträchtigt schon den Mietgebrauch, weil dies den Mieter verunsichert und dieser nicht mehr wie sonst unbeschwert Wasser entnehmen kann…“(AG Leipzig, Urteil vom 08.02.2016, Az.: 165 C 6611/15)

Diese subjektive Gefährdung war erst beendet, nachdem die Beklagte im Prozess die Untersuchungsergebnisse auch der zweiten Beprobung eingereicht hat.

Bei einer bloßen Gefährdung sei nach Ansicht des Gerichts eine Minderungsquote von 10% ausreichend bemessen.

 

Die Klägerin hat gleichfalls einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 2 BGB. Der Vermieter befand sich zum Zeitpunkt der Anschaffung der Filter, des Duschschlauchs und des Brausekopfes mit der Beseitigung des Mangels im Verzug und es bestand auch eine Gefährdungslage aufgrund der Legionellenbelastung. Die Beklagte war daher zur Mangelbeseitigung verpflichtet. Zum Zeitpunkt des Kaufs der weiteren Filter bestand zwar keine objektive Gefahr mehr, jedoch eine subjektive Gefährdungslage. Die Anschaffung der weiteren Ersatzfilter beruhte zudem auf den verweigerten Informationen zu den Untersuchungsergebnissen durch die Beklagte. Der Schaden ist hierdurch entstanden und von der Beklagten zu ersetzen, so hat die Vermieterseite weder die Informationen übermittelt noch hat sie selbst für Filter gesorgt.

 

Fazit

Für eine Minderung wegen Legionellen genügt es dem Amtsgericht Leipzig, dass eine subjektive Gefährdung besteht. Eine objektive Gefährdung wegen Überschreitung bestimmter Grenzwerte oder gar wegen Gesundheitsgefährdung sei nach Ansicht des Gerichts nicht erforderlich. Ebenso entschied bereits das AG Dresden mit Urteil vom 11. November 2013 (Az.: 148 C 5353/13), dass bereits eine latent befürchtete Gefahr den ungestörten Gebrauch der Mietsache beeinträchtige.   

Anders sieht es das Amtsgericht München (Urteil vom 25.06.2014, Az.: 452 C 2212/14), nach dessen Rechtsansicht ist ein Legionellenbefall in einer Wohnung erst dann ein Mangel und rechtfertigt ein Minderungsrecht, wenn der Grenzwert für eine Gesundheitsgefährdung erreicht wird.

Die rein subjektive Wahrnehmung einer Gefahr oder Angst durch den Beklagten, die aus der Sicht des Gerichts unbegründet ist, führe nicht zur Mangelhaftigkeit der Wohnung. (Urteil vom 25.06.2014, Az.: 452 C 2212/14 – Pressemitteilung des AG München 02/15 vom 9. Januar 2015),

 

Daniel Baumgärtner

Rechtsanwalt 

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