"Kalte Räumung“ einer Wohnung kann teuer werden 

20.07.20151163 Mal gelesen
Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung („kalte Räumung“) durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig haftet.

Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung („kalte Räumung“) durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig haftet. 

Dies hat der BGH durch Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 45/09 entschieden.

Der gegen seinen Vermieter klagende Mieter einer Wohnung war ab etwa Mitte Februar 2005 für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend. Aufgrund einer Vermisstenmeldung wurde seine Wohnung eine Woche später auf polizeiliche Anordnung geöffnet und etwa einen Monat später noch einmal von der Polizei durchsucht.

Die über diese Vorgänge informierte Vermieterin kündigte die Wohnung im April 2005 fristlos, nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt worden waren. Ohne Räumungsklage erhoben zu haben, öffnete die Vermieterin die nach der polizeilichen Durchsuchung wieder verschlossene Wohnung und nahm sie in Besitz. Einen Großteil der Wohnungseinrichtung ließ sie entsorgen, einen Teil davon lagerte sie ein.

Nach seiner Rückkehr erhob der Mieter Schadenersatzklage gegen die Vermieterin in Höhe von etwa 60.000,00 EUR.

Das Amtsgericht sah die eigenmächtige Räumung als rechtswidrig an. Es hielt den geltend gemachten Schaden jedoch nicht für ausreichend dargelegt und wies die Klage bis auf zuerkannter ca. 100,00 EUR ab. Das Berufungsgericht wies die Berufung des Mieters zurück.

Zu Unrecht, so der BGH. Zwar habe das Berufungsgericht der Auffassung des Amtsgerichts zutreffend zugestimmt, dass die Vermieterin durch die eigenmächtige Räumung dem Grunde nach zum Schadenersatz verpflichtet sei. Denn, so der BGH weiter, die eigenmächtige Inbesitznahme und das eigenmächtige Ausräumen einer Wohnung stelle eine verbotene Eigenmacht und unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter sogar verschuldensunabhängig hafte. Dies gelte selbst dann, wenn der Aufenthaltsort des Mieters zur Zeit unbekannt und das Mietverhältnis wirksam gekündigt sei und dadurch ein vertragliches Besitzrecht des Vermieters entfalle. Auch in einem solchen Fall sei der Vermieter verpflichtet, sich im Wege der Räumungsklage einen Räumungstitel zu verschaffen, um hieraus vollstrecken zu lassen.

Den Vermieter, der eine Wohnung eigenmächtig räume, treffe eine Obhutspflicht, welcher einer Entsorgung der ausgeräumten Gegenstände grundsätzlich entgegenstehe. Hieraus folge, dass der Vermieter die in Obhut genommenen Gegenstände dem Mieter vollständig und in nicht schlechterem Zustand als vor der Inhobhutnahme herausgeben muss. Ist dem Vermieter die Herausgabe unmöglich, weil er die Gegenstände entsorgt hat, oder hat sich deren Zustand während der Inobhutnahme verschlechtert, habe sich der Vermieter zu entlasten, dass ihn hieran kein Verschulden treffe. Ihn und nicht den Mieter treffe insoweit die Darlegungs- und Beweislast.

Die Obhutspflicht des Vermieters verpflichte ihn zudem dazu, über die in seinen Gewahrsam genommenen Gegenstände des Vermieters ein aussagekräftiges Verzeichnis zu stellen und den Wert der Gegenstände schätzen zu lassen, um dem Mieter die Sicherung seiner Ansprüche zu ermöglichen. Bei Verletzung dieser Pflicht habe der Vermieter dem Mieter zudem den Schaden zu ersetzen, der darin liege, dass der Mieter hinsichtlich Bestand, Zustand und Wert seiner Gegenstände in Beweisnot gerate. Den Vermieter treffe die Beweislast, wenn er die Angaben des Mieters zu Bestand und Wert seiner Gegenstände bestreitet, sofern die Angaben des Mieters plausibel sind.

Fazit: Will ein Vermieter eine Wohnung räumen lassen, benötigt er hierfür ein Räumungsurteil, welches nach Auftrag vom zuständigen Gerichtsvollzieher vollstreckt wird. Die eigenmächtige Räumung durch den Vermieter stellt hingegen eine verbotene Eigenmacht und unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen er umfassend haftbar gemacht werden kann.

********************************************************************************************

Bei Fragen zu dem obenstehenden Beitrag senden Sie RA Skwar gerne unverbindlich eine E-Mail, er  wird Ihnen schnellstmöglich antworten.