Taktisches Mietrecht bei nicht zahlenden Mietern

11.06.2015412 Mal gelesen
Darstellung von Handlungsoptionen für Vermieter bei nicht zahlenden Mietern

Mieter, welche die vereinbarte Miete nicht zahlen können schnell zu einem finanziellen Problem ersten Rangs werden. In der Regel haben Vermieter keineRechtsschutzversicherung für die jeweilige Wohnung abgeschlossen, weil sich dies nicht rentiert.

 

Wer aber einmal zwischen die langsamen Mahlsteine der Justiz gekommen ist und feststellen muss, wieviel es ihn kostet einen vertragsuntreuen Mieter loszuwerden (Gerichts-, Anwalts- und Gerichtsvollzieherkosten), daneben Mietausfall und ggf. sogar noch Renovierungskosten, der verzweifelt schlichtweg am System.

 

Deshalb ist eine Räumungsklage taktisch zu planen.

 

Bei nicht zahlenden Mietern ist die Räumungsklage zulässig, wenn der Rückstand 2 Monatsmieten erreicht. Der Vermieter sollte umgehend reagieren, wenn dieser Grenzbereich erreicht ist.

Bei der Abwägung des richtigen Vorgehens muss das Mietausfallrisiko (anlaufende Monatsmieten) bei einem normalen Prozessverlauf mit den anstehenden Gerichts- und Anwaltskosten ins Verhältnis gesetzt werden. Dann muss sich der Vermieter für einen Weg entscheiden.

 

Drei Wege sollten besonders beachtet werden:

 

1. Es wird nur auf Räumung geklagt. Vorteilhaft ist, dass damit die Gerichts- und Anwaltskosten verhältnismäßig gering bleiben. Der Streitwert berechnet sich nach der Jahresnettomiete.

Nachteilig ist, dass das Verfahren dauern kann, obwohl § 272 Abs. 4 der Zivilprozessordnung (ZPO) bestimmt, dass Räumungsverfahren vorrangig geführt werden müssen. Wird das Verfahren aber nicht beschleunigt geführt, dann wird es trotzdem schwer später dem jeweiligen Bundesland daraus einen Amtshaftungsanspruch zu unterstellen.

 

2. Es wird auf Räumung und Zahlung rückständiger Miete geklagt.

Vorteilhaft ist sicherlich, dass jetzt auch der Zahlungsanspruch durch Urteil festgestellt wird und daraus vollstreckt werden kann. Im ersten Fall verjähren die monatlichen Mietansprüche innerhalb von drei Jahren und können dann in der Regel nicht mehr durchgesetzt werden.

Nachteilig ist aber, dass Gerichts- und Anwaltskosten steigen. Und umso ärgerlicher ist es, dass man später bei einem mittellosen Mieter nichts mehr zurückholen kann.

 

3. Der Mieter wird auf Räumung, Zahlung rückständiger Miete und künftiger Nutzungsentschädigung verklagt. Problematisch ist sicherlich, dass die Gerichts- und Anwaltskosten steigen, weil der Streitwert größer wird. Aber in einem solchen Fall kann man eine so genannte » Sicherungsanordnung « beantragen. Mit der Sicherungsanordnung wird der Mieter verpflichtet für die Monat für Monat anlaufende Nutzungsentschädigung in Höhe dieser Nutzungsentschädigung - also in Höhe der ursprünglichen Miete - Sicherheit zu leisten.

 

Erbringt der Mieter die Sicherheitsleistung nicht, dann kann er auf Antrag dazu gezwungen werden (zuerst Ordnungsgeld, dann Beugehaft). Zudem kann im Wege des Eilrechtsschutzes ein Räumungstitel erwirkt werden, was in der Regel nur wenige Tage dauert.

 

Gewinnt der Vermieter den Prozess, dann kann er sich aus der Sicherheit bedienen.

 

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