Mehrere Mieter – Wem gegenüber muss gekündigt werden?

Mehrere Mieter – Wem gegenüber muss gekündigt werden?
15.01.20152309 Mal gelesen
Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, in dem die Kündigung des Vermieters nur an eines der beiden Kinder einer verstorbenen Mieterin gerichtet war. Die Vorinstanzen sahen die Kündigung als unwirksam an, der BGH widersprach.

BGH, Urteil v. 10.12.2014 – VIII ZR 25/14

Der Vermieter nahm eine Tochter der verstorbenen Mieterin gerichtlich auf Räumung und Herausgabe in Anspruch. Die Beklagte, die tatsächlich unter der Anschrift der Mutter erreichbar war, und ihre Schwester hatten dem Vermieter zuvor mitgeteilt, dass sie beide mit der Mutter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben und deshalb auch beide in das Mietverhältnis eingetreten sind. Der Vermieter sandte daraufhin eine Kündigung mit handschriftlichem Vermerk: „Diese Kündigung wird umgehend an die Schwester, Frau … weitergeleitet“, an die Beklagte und die Beklagte unterzeichnete den Vermerk. Eine weitere Kündigung erfolgte dann an beide Schwestern. Mit der Räumungsklage hatte der Vermieter vor dem BGH einen Zwischenerfolg.

Nach dem Tod des Mieters: §§ 563 und 564 BGB

Stirbt der Mieter und ist sein bei ihm lebender Ehepartner oder Lebenspartner nicht Mietvertragspartei, so rückt er in den Mietvertrag nach, § 563 Abs. 1 BGB. Kinder und andere Familienangehörige, die mit dem verstorbenen Mieter zusammengelebt haben, treten ebenfalls in den Mietvertrag ein, wenn es keinen überlebenden Ehegatten gibt. Leben in der Wohnung Mitbewohner, die im Mietvertrag aufgeführt sind, ändert sich nichts: Die Mitbewohner bleiben Mieter, § 563a BGB. Setzen weder der Ehegatte oder Lebenspartner noch Kinder oder andere Familienangehörige noch Mitmieter den Mietvertrag fort, so können die Erben in den Vertrag eintreten, § 564 BGB.

Hintergrund: Wer kann nach dem Tod des Mieters kündigen?

Eintretende Ehegatten, Kinder und Familienangehörige können innerhalb eines Monats, nachdem sie von dem Tod des Mieters erfahren haben, den Mieter informieren, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Der Vermieter kann – ebenfalls innerhalb eines Monats – nur ausnahmsweise kündigen, wenn die ansonsten eintretenden Personen ihm nicht zumutbar sind. Überlebende Mitmieter haben innerhalb der Monatsfrist ein außerordentliches Kündigungsrecht mit der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist. Treten Erben in das Mietverhältnis ein, können sowohl die Erben als auch der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats fristgemäß kündigen.

Der BGH stellte fest, dass der Vermieter nach § 564 BGB fristgerecht gekündigt habe. In der ersten Kündigung sei § 563 BGB ausdrücklich genannt und durch den Hinweis, „da Sie nicht im Haushalt Ihrer Mutter gelebt haben“ erkennbar, dass gleichzeitig eine Kündigung nach § 564 BGB ausgesprochen werden sollte. Die unvollständige Nennung der Paragrafen schadet nicht. Auf die zweite Kündigung, die nicht innerhalb der Monatsfrist erfolgt war, kam es nicht mehr an.

Kündigung an alle Mieter richten!

Allerdings hätte die Kündigung eigentlich, da beide Schwestern das Mietverhältnis „geerbt“ hatten, auch an beide gerichtet werden müssen. Die Kündigung muss immer an sämtliche Mieter gerichtet werden, es sei denn, dass sich die Mieter gegenseitig zur Entgegennahme bevollmächtigt haben. Ob eine solche Empfangsvollmacht im Mietvertrag AGB-rechtlich wirksam ist, ist umstritten! Dem BGH gelang hier aber ein Kunstgriff:  Die Auslegung der Kündigung, insbesondere des Vermerks ergebe, dass die Kündigung auch an die Schwester gerichtet sei. Der Vermerk sei sinnlos, wenn er bedeuten würde, dass die Beklagte eine (an sich unwirksame) Kündigung ihrer Schwester mitteilen muss. Vielmehr sei Sinn des Vermerks gewesen, dass die Kündigung gegenüber beiden Erbinnen ausgesprochen werden soll. Das Landgericht Berlin wird jetzt noch zu klären haben, ob die Kündigung nach § 563 oder nach § 564 BGB greift und ob die Kündigung materiell gerechtfertigt ist.

Generell muss von solchen Kunstgriffen dringend abgeraten werden. Wenn auf dem Briefumschlag und im Kündigungsschreiben sämtliche Mieter aufgeführt sind, dann muss über solche Fragen auch kein Rechtsstreit über drei Instanzen geführt werden!

Rechtsanwalt Mathias Münch 
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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