Mietvertragliche Vereinbarung erforderlich
Betriebs- bzw. Mietnebenkosten sind nur dann vom Mieter zu zahlen, wenn und soweit die Zahlungspflicht eindeutig vereinbart ist. Hier gilt die Faustformel: Was nicht im Mietvertrag vereinbart ist, muss nicht bezahlt werden.
Ein pauschaler Hinweis auf "sonstige Betriebskosten" reicht grundsätzlich nicht aus. Andererseits müssen die Positionen im Mietvertrag nicht einzeln aufgeführt sein. Ein Hinweis auf die aktuelle Betriebskostenverordnung bzw. die bis zum 01.01.2004 geltende II. Berechnungsverordnung ist nach h.M. ausreichend, sofern es sich nicht um "sonstige Betriebskosten" handelt.
Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale
Nachzahlungen oder Gutschriften kann die jeweilige Partei nur geltend machen, wenn im Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung festgesetzt ist.
Bei sog. Betriebskostenpauschalen sind die Betriebskosten mit Zahlung einer monatlichen Pauschale abgegolten. Eine Abrechnung erfolgt hierbei nicht. Eine Ausnahme gilt für Heizkosten im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung.
Auf Umlagemaßstab achten
Im Regelfall sieht der Mietvertrag einen konkreten Umlagemaßstab vor. Die Abrechnung muss selbstredend diesen Verteilerschlüssel berücksichtigen.
Ist im Mietvertrag kein Umlagemaßstab für die Betriebskosten vereinbart, ist der Anteil der Wohnfläche maßgeblich (§ 556a BGB). Wird der Verbrauch erfasst, muss der Vermieter eine verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen.
Für die Heizkosten gelten im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung ein gesonderter Umlagemaßstab. Hier ist die Abrechnung von mind. 50% bis max. 70% der Heizkosten nach tatsächlichem Verbrauch vorzunehmen.
Was Sie in Teil 2 erwartet
Reparaturen sind keine Betriebskosten
Vorsicht bei gemischt genutzten Objekten oder Leerständen
Form der Betriebskostenabrechnung
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Mit dieser interaktiven Checkliste können Mieter von Wohnraum ihre Betriebskostenabrechnung prüfen.
