Grundsätzlich hat der Mieter einer Wohnung das Hausrecht inne, so dass allein er entscheiden kann, wer seine Wohnung betreten darf. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung nicht ohne hinreichenden Grund betreten oder besichtigten darf. Liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters vor, so darf eine Besichtigung der Wohnung in Anwesenheit des Mieters und mit dessen Zustimmung erfolgen. Wird eine Wohnungsbesichtigung ohne Zustimmung des Mieters durchgeführt, übt der Vermieter verbotene Eigenmacht aus und macht sich zudem wegen Hausfriedensbruch strafbar. Klauseln in Mietverträgen, welche dem Vermieter ein uneingeschränktes Besichtigungsrecht einräumen, sind nichtig. Insbesondere gilt dies für Klauseln, welche dem Vermieter das Recht einräumen sollen, mit einem zurückbehaltenen Schlüssel die Wohnung jederzeit betreten zu können, selbst wenn das Mietobjekt nur ein Zimmer in einer Wohnung ist sowie tägliche mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchzuführen.
Hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, die Wohnung zu besichtigen (z.B. aufgrund von Renovierungsarbeiten oder Besichtigung durch neue Mieter), sollte er seinen Besuch mindestens 24 Stunden vorher ankündigen. Ist die Besichtigung nicht dringlich, sollte der Besuch zwei Wochen vorher angekündigt werden. Der Vermieter darf sein Besuchsrecht nur zu den ortsüblichen Zeiten ausüben, das heißt generell werktags unter Berücksichtigung von Ruhezeiten. Bei berufstätigen Mietern müssen die jeweiligen Arbeitszeiten berücksichtigt werden. Auch eine kurzzeitige Verhinderung (Kurzurlaub, Krankheit etc.) des Mieters muss geduldet werden mit der Konsequenz, dass ein Termin wohlmöglich zu verschieben ist.
Für den Fall der Veräußerung oder weiterer Vermietung des Objekts, muss der Mieter die Besichtigung der Wohnung, nach vorherigen Terminabsprache, dulden. Ausweislich einer gerichtlichen Entscheidung sind dem berufstätigen Mieter drei Besichtigungen im Monat von einer Dauer zwischen 30 und 45 Minuten zwischen 19 und 20 Uhr zuzumuten (LG Frankfurt a. M., Az.: 2/17 S 194/01).
Wie bereits oben ausgeführt, sind auch andere Fälle denkbar, in welchen ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Besichtigung des Mietobjekts gegeben ist. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Fallkonstellationen: Besichtigung zur Durchführung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen des Mietobjekts; Besichtigung der vom Mieter angezeigten Mängel; Besichtigung aufgrund des Verdachtes der Verletzung der Sorgfalts- und Obhutspflicht des Mieters ("Messi-Wohnung"); Besichtigung bei Verdacht der vertragswidrigen Nutzung
Grundsätzlich ist es so, dass hinsichtlich des Besichtigungsrechts das Gesetz und die Gerichte den Mietern weitaus mehr Rechte zubilligen als den Vermietern. Dies verdeutlich insbesondere auch ein Urteil des Bundesgerichtshofes (AZ: VIII ZR 289/13):
In diesen Rechtsstreit befand sich die Klägerin (Vermieterin) mit Einverständnis des Beklagten (Mieters) im angemieteten Objekt zwecks Besichtigung neu installierter Rauchmelder.
Bei dieser Gelegenheit versuchte sie gegen den Willen des Beklagten, auch die restlichen Räume zu betreten, auch wenn dort keine Rauchmelder hingen. Der Beklagte machte von seinem Hausrecht Gebrauch und forderte die Klägerin auf, das Haus zu verlassen.
Die Klägerin kam dieser Aufforderung nicht nach, so dass der Beklagte sie mit den Armen umfasste und aus dem Haus trug. Die Klägerin kündigte aufgrund dessen das Mietverhältnis fristlose, hilfsweise ordentlich. Die von ihr erhobene Räumungsklage blieb jedoch erfolglos. Der Rechtsstreit ging bis vor den Bundesgerichtshof, welcher nun klarstellte, dass die Klägerin durch ihr Verhalten das Hausrecht des Beklagten verletzt habe. Insofern ist ihr hinsichtlich des nachfolgenden Geschehens ein Mitverschulden zuzurechnen. Selbst wenn der Beklagte mit seinem Verhalten die Grenzen erlaubter Notwehr überschritten haben sollte, wiege die Pflichtverletzung insofern nicht so schwer, als dass der Klägerin nicht eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zugemutet werden könne.
