Betriebskostenabrechnung: Vermieter muss die Hausmeisterkosten konkretisieren

20.06.20082977 Mal gelesen
Grundsätzlich darf der Vermieter bei den Betriebskosten sowohl nach dem Leistungsprinzip als auch nach dem Abflussprinzip abrechnen. Er darf allerdings nur auf die tatsächlichen Kosten abstellen. So musste die Vermieterin im vorliegenden Fall bei der Betriebskostenabrechnung nach Wohnfläche auch den von den Beklagten gemieteten Hobbyraum miteinbeziehen.

Außerdem muss ein Vermieter die Kosten der umlagefähigen Hausmeistertätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Tätigkeiten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln. Zu den umlagefähigen Hausmeisterkosten gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt, außer Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die nicht umlagefähig sind.

Der Vermieter muss den tatsächlichen Zeitaufwand des Hausmeisters für die jeweiligen Arbeiten angeben. Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hausmeister ist lediglich ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten. Nimmt der Vermieter – wie hier - bei den Hausmeisterkosten einen pauschalen Abzug für nicht umschlagsfähige Kosten vor, reicht den Mietern ein einfaches bestreiten.

Was die Heizkosten betrifft, ist es nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen. Vielmehr muss der Vermieter den Betriebsstrom für alle diejenigen Aggregate, von denen die Wärmeerzeugung abhängt, gesondert ermitteln. Sofern es, wie hier, für die Heizungsanlage keinen Zwischenzähler gibt, ist eine Schätzung durch den Vermieter zulässig. Dem ist die Klägerin nicht gerecht geworden, denn sie hat den Anteil des Heizstroms in Abzug gebracht, ohne die Grundlagen der Schätzung darzutun.

Bundesgerichtshof, U.v.20.02.08 - VIII ZR 27/07