In Mietwohnungen treten im Lauf der Zeit durch den Gebrauch der Wohnung Mängel/ kleinere Schäden auf wie z.B. verdreckte Tapeten, Löcher im Teppichboden oder gesprungene Fliesen im Badezimmer.
Ein weit verbreitetes Missverständnis ist, dass der Mieter diese Schäden auf seine Kosten beseitigen müsse. Hierzu ist der Mieter höchstens dann verpflichtet, wenn er die Schäden grob fahrlässig oder gar vorsätzlich verursacht hat. Ansonsten muss der Vermieter auf seine eigenen Kosten die Schäden beheben, da er nach dem Gesetz die sog. Instandhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) hat.
Zu unterscheiden hiervon sind die sog. Schönheitsreparaturen. Dabei handelt es sich um kleinere Instandsetzungen wie z.B. dem Streichen der Wände oder dem Überspachteln von Dübellöchern, die in der Regel zu Beginn oder bei Beendigung des Mietverhältnisses fällig werden. Auch hier gilt jedoch der gesetzliche Grundsatz, dass der Vermieter dies auf seine Kosten tun muss. Im Mietvertrag kann diese Pflicht dem Mieter zwar übertragen werden, was in der Praxis sehr oft auch geschieht. Häufig sind diese Schönheitsreparatur - Klauseln aber unwirksam, weil sie von dem gesetzlichen Regelfall abweichen.
Trotz der an sich bestehenden Pflicht des Vermieters, Schäden ("Mietmängel") in der Wohnung zu beseitigen, sollte der Mieter den Vermieter dringend schriftlich auffordern, die Mängelbeseitigungsarbeiten vorzunehmen. Denn der Mieter kann an sich zwar die Mängel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen und den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangen (sog. Aufwendungsersatzanspruch).
Der Vermieter darf aber nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden, wie der für Mietrecht zuständige achte Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) jetzt festgestellt hat (Az. VIII ZR 222/06):
Der Mieter muss den Vermieter, will er nicht auf seinen Kosten für die Schadensbehebung "sitzen" bleiben, erst in Verzug setzen. Hierzu ist ein Aufforderungsschreiben des Mieters erforderlich. Denn neben der Voraussetzung des Verzugs soll nach dem gesetzlichen Leitbild zunächst der Vermieter entscheiden können, auf welche Weise und durch wen (welche Fachfirma) eine Schadensbeseitigung erfolgen soll. Denn dem Vermieter soll auch ein Prüfrecht zustehen, ob überhaupt ein Schaden vorliegt oder etwa nur eine Bagatelle.
Vor einem eigenmächtigen Handeln des Mieters in der Hoffnung, der Vermieter müsse die Kosten hierfür tragen, ist daher dringend abzuraten.
Somit darf trotz des an sich bestehenden Aufwendungsersatzanspruchs des Mieters der Vermieter nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Dies muss erst recht gelten, wenn verschiedene Möglichkeiten der Schadensbehebung bzw. der Mangelbeseitigung zur Verfügung stehen. Unter Umständen kann der Mieter auch nicht beurteilen, welche Maßnahme in das Konzept des Vermieters passt. Daher muss er ihm Gelegenheit geben, dem Mangel nach seinen Vorstellungen abzuhelfen.
Der Mieter sollte den Vermieter vielmehr erst schriftlich den Schaden anzeigen und ihn aufordern, diesen Mangel zu beseitigen. Ausnahmen gelten nur bei "Gefahr in Verzug", etwa bei einem Wasserrohrbruch.
Erst wenn der Vermieter nach Ablauf einer angemessenen Pflicht nicht reagiert, kann der Mieter anstelle des Vermieters den Schaden beheben lassen. Die Kosten hierfür muss dann der Vermieter tragen. Dies gilt übrigens auch für die Rechtsanwaltskosten, die als "Verzugsschaden" dann ebenfalls vom Vermieter verlangt werden können. Denn wenn der Vermieter auf ein Aufforderungsschreiben des Mieters nicht reagiert oder die Mangelbehebung zu unrecht ablehnt, darf der Mieter selbstverständlich einen Rechtsanwalt einschalten.
RA MAXIMILIAN KOCH
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
