In Mietverträgen wird neben der Grundmiete für die sog. Betriebskosten (Wasserverbrauch, Müllabfuhr etc.) entweder eine Pauschale verlangt, oder der Vermieter rechnet nach dem Verbrauch ab. Im letzten Fall zahlt der Mieter eine monatliche Vorauszahlung. Ergibt sich am Ende des Jahres ein negativer Saldo, d.h. decken die Vorauszahlungen nicht den tatsächlichen Verbrauch, stellt der Vermieter eine Betriebskostenrechnung. Dies muss er übrigens auch, wenn sich ein Saldo zugunsten des Mieters ergibt.
Der Vermieter kann sich aber nicht ewig Zeit lassen: Nach dem Gesetz muss die Abrechnung spätstens 1 Jahr nach dem Abrechnungszeitraum erfolgen. Der Abrechungszeitraum ist meist mit dem Kalenderjahr identisch. Der Vermieter kann danach die Nebenkosten (Betriebskosten) z.B. für den Verbrauchzeitraum 2007 bis zum 31.12.2008 abrechnen. Tut er dies nicht, so ist i.d.R. der Anspruch des Vermieters "weg", der Mieter muss die Nebenkosten nicht mehr bezahlen (hiervon gibt es jedoch Ausnahmen). Anders ist dies aber, wenn der Mieter noch etwas zurückkriegt, weil er zu viel an Vorauszahlungen bezahlt hat (positiver Saldo des Mieters): Dieser Anspruch verjährt erst nach drei Jahren.
Eine andere Frage ist jedoch, ob der Vermieter überhaupt noch Nebenkosten verlangen kann (wenn zusätzlich noch die o.g. Jahresfrist eingehalten wird), wenn er dies jahrelang nicht in Rechnung gestellt hat. Viele Gerichte hatten in solchen Fällen geurteilt, dass sich dann der Mietvertrag "stillschweigend" ändert. Da die Rechtsprechung uneinheitlich war, bestand große Rechtsunsicherheit.
Jetzt hat der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 14/06) geklärt: Auch dann, wenn der Vermieter 20 Jahre (!) nie Nebenkosten verlangt hat, ändert sich nicht zwangsläufig der Mietvertrag dahingehend, dass keine Nebenksotenm zu bezahlen sind. In dem durch den BGH entschiedenen Fall hatte der Sohn der ehemaligen Vermieterin die Wohung geerbt. Nachdem die Mutter nie Nebenkosten verlangt hatte, tat dies jedoch der Sohn als neuer Vermieter.
Als auf Mietrecht spezialierter Rechtsanwalt berate ich Sie gerne zu allen Fragen rund um die Nebenkostenabrechung und zu allen anderen mietrechtlichen Fragen. Vermietern bin ich bei der Erstellung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung behilflich. Denn selbst wenn die Jahresfrist eingehalten wird, kann die Abrechung aus formalen Gründen unwirksam sein.
RA MAXIMILIAN KOCH
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
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