Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen auch bei verspäteter Mitteilung möglich

20.09.20071227 Mal gelesen

Der Bundesgerichtshof (AZ.: VIII ZR 6/07) hat am 19.09.2007 zur Frage der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen seitens des Vermieters entschieden. Es stellte sich die Frage, ob der Vermieter die Miete nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auch dann erhöhen darf, wenn er die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB verletzt hat. Aus § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB ergibt sich nämlich, dass der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor der Maßnahme Dauer, Umfang, Beginn und vor allem die durch die Maßnahme zu erwartende Mieterhöhungen schriftlich mitzuteilen hat. Dies war hier jedoch nicht geschehen. Dem BGH stellte sich jetzt jedoch die Frage, was die Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen diese Vorschrift sein sollen. Da sich die Rechtsfolgen und damit auch die Unwirksamkeit einer Mieterhöhung nicht aus dem Gesetzestext des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB ergeben, hatte der BGH die Frage auf andere Weise zu klären. Er setzte sich dazu mit dem System der Mieterhöhungen als Ganzes auseinander indem er zunächst die Frage klärte, was passiert, wenn der Vermieter die geplante Mitteilung der Mieterhöhung nicht nur verspätetet, sondern überhaupt nicht mitteilt. Selbst für diesen schwereren Verstoß gegen die Mitteilungspflicht sähe das Gesetz in § 559b Abs. 2 Satz 2 Alt.1 BGB nicht die Unwirksamkeit der Erhöhung, sondern lediglich eine Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um sechs Monate vor. Für den Fall, einer nur verspäteten Erhöhung könne dann erst Recht keine Unwirksamkeit der Mieterhöhung in Frage kommen. Dies ergebe sich auch aus dem hinter den Ankündungsfristen stehenden Zweck: Dieser bestehe darin, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte Maßnahme einzustellen, nicht aber darin, dem Vermieter die Umwälzung der Modernisierungskosten auf die Mieter zu verwehren. Der Bundesgerichtshof bestätigte hiermit das Amtsgericht, dass der ursprünglichen Klage des Vermieters bereits stattgegeben hatte, nachdem eine hiergegen gerichtete Berufung der Mieter beim Landgericht zunächst Erfolg hatte. Auch wenn die Entscheidung hier zugunsten des Vermieters ausgefallen ist, muss doch trotzdem zur Vorsicht geraten werden, da die – teils sehr detailreichen und von der Rechtsprechung eng ausgelegten – inhaltlichen Anforderungen an die Modernisierungsmitteilung allzu leicht zum Fallstrick für Vermieter werden können.

 

Andreas Jäger, Rechtsanwalt

 

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