Der Gesetzgeber hat die vom Mieter gegenüber dem Vermieter zu erbringende Mitsicherheit - Kaution oder Mietbürgschaft - nicht als Anspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter geregelt, sondern lediglich für das Wohnraummietrecht deren Begrenzung auf drei Monatsmieten und die Möglichkeit der Ratenzahlung durch den Mieter gesetzlich geregelt. Die Verpflichtung zur Erbringung der Mietsicherheit ist in der Praxis jedoch durch den i.d.R. vom Vermieter vorgegebenen Mietvertrag geregelt, so dass dieser darauf achten sollte, dass er aktuelle und vermieterorientierte Mitvertragsformulare verwendet.
Streitigkeiten treten in der Praxis jedoch dann auf, wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Mietsache zurückgegeben wurde sowie der Mieter die Rückzahlung der Kaution oder die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde vom Vermieter fordert. Nach dem überwiegenden Teil der obergerichtlichen Rechtsprechung ist selbst dann, wenn dem Vermieter keine offenkundigen Ansprüche gegenüber dem Mieter zur Seite stehen, welche er mit der Kaution verrechnen könnte, der Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution bzw. Rückgabe der Bürgschaftsurkunde erst nach 6 Monaten ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache fällig und kann damit vorher nicht vom Mieter gefordert werden.
Begründet wird dies damit, dass der Vermieter die Gelegenheit erhalten muss, die Mietsicherheit zunächst zu behalten, um etwaige gesicherte Ansprüche auf Schadensersatz gegenüber dem Mieter wegen einer Veränderung oder Verschlechterung zu prüfen und diese Ansprüche in 6 Monaten ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache verjähren (§ 548 Abs. 1 BGB), was dem Gesetzgeber als angemessener Zeitraum erschien, um dahingehende Ansprüche zu prüfen und geltend zu machen. Bestehen Schadensersatzansprüche, dann sollte der Vermieter vorrangig mit diesen Ansprüchen die Mietsicherheit in Anspruch nehmen und erst nachrangig mit sonstigen Ansprüchen, wie z.B. der Mietforderung, welche erst in 3 Jahren verjähren.
Nach § 548 Abs. 2 BGB verjähren auch die Ansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Ersatz von Aufwendungen des Mieters in 6 Monaten, wobei diese Frist mit dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses beginnt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gilt dies auch für Ansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Ersatz der Kosten für eine Renovierung der Mietsache, obwohl der Mieter hierzu wegen einer unwirksamen Renovierungsklausel nicht verpflichtet war.
Nur Negiz
Rechtsanwältin
Fachbuchautorin zum Wohn- und Gewerberaummietrecht
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