Unterbliebene Zahlung der Prozesskosten für früheren Räumungsprozess durch den Mieter stellt keinen Kündigungsgrund dar (BGH, Urteil vom 14.07.2010 - VIII ZR 267/09)

12.08.2011846 Mal gelesen
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte die Vermieterin einer Mietwohnung dem Mieter wegen eines erheblichen Zahlungsrückstandes das Mietverhältnis fristlos gekündigt und anschließend Räumungsklage erhoben.

Innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, nach dem die auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet, wurden die Mietrückstände jedoch von der ARGE beglichen und der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.

 

Dem Mieter wurden aber die Prozesskosten auferlegt und als er diese nicht zahlte, kündigte ihm die Vermieterin erneut mit der Begründung, der Mieter habe durch die Nichtzahlung der aus dem Räumungsprozess entstandenen Kosten seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt.

 

Zu dieser Kündigung war die Vermieterin nach der Entscheidung des BGH jedoch nicht berechtigt. Nach § 573 Abs. 1 BGB ist eine ordentliche Kündigung des Vermieters nur zulässig, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Nach Ansicht des BGH hatte der Mieter im vorliegenden Fall durch die Nichtzahlung der Prozesskosten des früheren Räumungsprozesses zwar seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt, jedoch sei diese Pflichtverletzung nicht wie gefordert auch erheblich gewesen. Für die Frage der Erheblichkeit sei die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Ausdruck kommende Wertung des Gesetzgebers zu beachten. Dieser habe durch die gewährte Schonfrist die Obdachlosigkeit des Mieters vermeiden wollen. Mit dieser Zielsetzung sei es aber unvereinbar, wenn eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung zwar unwirksam wird, wenn die Sozialbehörde den Vermieter innerhalb der Schonfrist befriedigt, der Vermieter das Mietverhältnis aber dennoch kündigen könne, weil der Mieter zur Begleichung der Prozesskosten des erledigten Räumungsprozesses wirtschaftlich nicht in der Lage ist.

Aus dem gleichen Grund liege in diesen Fällen auch kein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB vor.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 14.07.2010, Nr. 147/2010

 

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