Wohnungsmietrecht: Auch Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen sind un­wirksam

30.10.20063093 Mal gelesen
Am 18.10.2006 hat der Bundesgerichtshof (BGH) erneut eine praktisch außeror­dentlich bedeutsame Entscheidung zum Recht der Schönheitsreparaturen getroffen (Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06).
Das Problem
Worum geht es? In Formularmietverträgen wird regelmäßig der Mieter verpflichtet, während des laufenden Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen Schönheits­reparaturen auszuführen (Renovierungsklausel). Ergänzt wird diese Verpflichtung in sehr vielen Verträgen durch eine sogenannte Abgeltungsklausel. Sie wird immer dann praktisch, wenn der Mieter aus der Wohnung wieder auszieht, bevor die fest­gelegten Renovierungsfristen abgelaufen sind, der Mieter also nach der Renovie­rungsklausel noch nicht zu irgendwelchen Renovierungsarbeiten verpflichtet ist. Durch die Abgeltungsklausel sichert sich der Vermieter dann einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit. Um dies zu erreichen bestimmt die Klausel üblicherweise, daß der Mieter, wenn er vor Ablauf der für die Schönheits­reparaturen vorgesehenen Fristen auszieht, seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch anteilige Zahlung der Kosten der Schönheitsrepa­raturen nach festgelegten Prozentsätzen, die sich in Abhängigkeit von der Nutzungs­dauer erhöhen, nachkommen muß.
Die Entscheidung des BGH
Eine solche Abgeltungsklausel hat der BGH nun entgegen seiner früheren Recht­sprechung – zuletzt im Urteil vom 06.10.2004 – als unwirksam angesehen und damit endgültig eine völlige Kehrtwendung zu seiner früheren anders lautenden Rechtspre­chung vollzogen.
Der BGH knüpft an sein Urteil vom 23.06.2004 an, wonach Formularbestimmungen unwirksam sind, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem "starren" Fristenplan auferle­gen. Denn dadurch könne der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet wer­den, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf bestehe, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt habe. Diese Erwägungen seien auf Abgeltungsklauseln zu übertragen. Abgeltungsklauseln auf einer "starren" Berechnungsgrundlage benachteiligten den Mieter unangemes­sen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Woh­nung zuließen. Denn bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Woh­nung führe eine "starre" Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet werde, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspreche.
Einordnung und Konsequenzen
Die Entscheidung des BGH ist folgerichtig. Wenn man – wie dies der BGH tut – bei der Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen Klauseln als unwirksam ansieht, die „starre“ Fristen enthalten, so kann für die Frage einer Kostenbeteiligung an Schönheitsreparaturen nichts anderes gelten. In beiden Fällen wird der Mieter verpflichtet, ohne, daß er einwenden könnte, in seinem speziellen Fall sei diese Verpflichtung noch gar nicht oder nur in geringerem Umfange begründet, weil er die Mietsache besonders schonend behandelt habe.
Die praktische Bedeutung der Entscheidung ist außerordentlich groß. Nahezu alle Standardformularmietverträge enthalten auch Abgeltungsklauseln. Diese Klauseln sind bislang immer so abgefasst, daß sie starre Fristen enthalten, was nach der Ent­scheidung des BGH nun zur Unwirksamkeit der Klausel führt. In all diesen Fällen wird der Mieter nicht mehr verpflichtet sein, sich an Kosten für Schönheitsreparaturen zu beteiligen, wenn er vor Ablauf der Schönheitsreparaturzyklen auszieht. Die Ver­mieter werden versuchen müssen, neue Regelungen zu finden, die den Anforderun­gen der neuen BGH-Rechtsprechung genügen.